Totalmente alquilado en una ubicación privilegiada de Cottbus: inmueble patrimonial rentable con 10 unidades y oportunidades de amortización fiscal AfA

Datos principales

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Sobre esta casa

Edificio residencial y comercial en una ubicación céntrica de Cottbus, año de construcción 1911, monumento individual. El inmueble dispone de una superficie útil total distribuida en diez unidades: ocho elegantes unidades residenciales con una superficie habitable total de aprox. 673 m², así como dos unidades comerciales en la planta baja con aprox. 122 m² de superficie útil. Superficie del terreno: 462 m², totalmente sótano, conexión a la red de calefacción urbana desde 2016. Totalmente alquilado.

Las distribuciones bien concebidas y las posibilidades de uso flexibles garantizan un elevado atractivo para los inquilinos. Varias viviendas disponen de balcones propios y algunas, además, de logias, lo que mejora notablemente el confort residencial del edificio antiguo.

ARQUITECTURA Y PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO

Se trata de una casa de viviendas de alquiler histórica, de época guillermina (año de construcción 1911), cuyo diseño de fachada atestigua de forma impresionante la influencia de la arquitectura reformista. Como monumento individual oficial de importancia arquitectónica y urbanística (según la lista de monumentos del BLDAM), el edificio combina el encanto histórico con una representatividad atemporal.

ESTADO DEL INMUEBLE, VALOR ESTRUCTURAL Y SUPERFICIES

El inmueble se presenta en un estado de conservación cuidado de forma continua y profesional. Tras una rehabilitación integral en 1996, se han llevado a cabo a lo largo de los años medidas específicas escalonadas, las últimas de ellas, amplios trabajos en la cubierta en 2025. En total, ya se han invertido aproximadamente 612.000 EUR de forma continua en la sustancia constructiva. Estas medidas de mantenimiento sostenibles garantizan a largo plazo el elevado valor estructural del inmueble.

El edificio, totalmente sótano, ofrece además una excelente infraestructura: el sótano comprende un total de 13 prácticos trasteros asignados a las unidades, así como salas técnicas independientes (electricidad, agua) y una sala central de contadores. Determinadas zonas parciales (como el interior del sótano y el patio) se dejaron deliberadamente al margen en las medidas realizadas hasta ahora, para ofrecer al nuevo propietario margen de diseño propio.

Detalles de equipamiento y técnica:

Producción de agua caliente: descentralizada mediante una estación de calefacción urbana por vivienda, facturación directa entre el inquilino y Stadtwerke Cottbus.

Indicaciones sobre superficies y mantenimiento:

Datos de superficies: Los datos de superficies se basan en los contratos de alquiler y los protocolos de entrega. No existen mediciones conforme al Reglamento de Superficies Habitables ni a la norma DIN 277; los datos se proporcionan sin garantía.

Gastos de mantenimiento: Los gastos reales de mantenimiento ascendieron en 2024 a aproximadamente 2,75 EUR/m². Para el año 2025, ascienden según la definitiva Liquidación de aproximadamente 14,64 EUR/m², incluida la reparación de la cubierta realizada (sin esta actuación en la cubierta, aproximadamente 5,89 EUR/m²). La reparación de la cubierta se realizó y pagó íntegramente en 2025; los costes están incluidos en el valor de 14,64 EUR/m² y no volverán a recaer sobre el comprador. Los gastos futuros pueden diferir de este importe.

ASPECTOS FISCALES DESTACADOS Y OPTIMIZACIÓN DE LAS AMORTIZACIONES

El estatus de monumento individual puede abrir al comprador atractivas posibilidades de estructuración fiscal para optimizar la rentabilidad neta después de impuestos:

Amortización fiscal especial para medidas de rehabilitación (§ 7i EStG): Las futuras medidas de modernización y rehabilitación realizadas de acuerdo con la autoridad de protección del patrimonio pueden amortizarse fiscalmente de forma incrementada, siempre que se cumplan los requisitos legales.

Potencial para aumentar la amortización del edificio mediante una vida útil restante reducida: Mediante un informe pericial independiente conforme a la ImmoWertV, puede revisarse la vida útil económica restante efectiva. Si en este proceso se acredita una vida útil restante reducida de la parte correspondiente al edificio, podría existir la posibilidad de ajustar la tasa anual ordinaria de amortización.

Nota: La evaluación fiscal corresponde al comprador en cada caso concreto. Toda la información no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico y se facilita sin garantía.

ESTRUCTURA DE INGRESOS Y CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Renta neta en frío de los contratos de arrendamiento vigentes (a fecha de 01.09.2026, incluidos los ajustes efectivos en 2026): aproximadamente 70.200 EUR anuales

Estructura de los contratos de arrendamiento:
Seis de los ocho contratos de arrendamiento de viviendas son contratos de renta indexada conforme al § 557b BGB; dos siguen la renta comparativa habitual en la localidad conforme al § 558 BGB. Ambos contratos de arrendamiento comercial contienen cláusulas de garantía de valor. No existen contratos de renta escalonada.

OTROS

El edificio, al estar catalogado como monumento arquitectónico, está exento de la obligación de presentar y exhibir el certificado energético conforme al § 79, apartado 4, frase 2, GEG. La elaboración del certificado energético se realizó voluntariamente.

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