Totalmente alquilado en una ubicación privilegiada de Cottbus: inmueble protegido como monumento con rentabilidad, 795 m² de superficie, 10 unidades y ventajas de amortización fiscal

Datos principales

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Sobre esta casa

Edificio de viviendas y locales comerciales en una ubicación céntrica de Cottbus, año de construcción 1911, monumento individual. El inmueble dispone de una superficie útil total de diez unidades: ocho elegantes unidades residenciales con una superficie habitable total de aprox. 673 m², así como dos unidades comerciales en la planta baja con aprox. 122 m² de superficie útil. Superficie del terreno: 462 m², totalmente sótano, conexión a calefacción urbana desde 2016. Totalmente alquilado.

Las distribuciones bien pensadas y las posibilidades de uso flexibles garantizan un alto atractivo para los inquilinos. Varios apartamentos disponen de balcones propios y, en parte, además de logias, lo que mejora notablemente el confort residencial en el edificio antiguo.

ARQUITECTURA Y PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO

Se trata de un histórico edificio de alquiler de la época fundacional (año de construcción 1911), cuyo diseño de fachada da testimonio impresionante de la influencia de la arquitectura reformista. Como monumento individual oficial de importancia arquitectónica y urbanística (según la lista de monumentos del BLDAM), el edificio combina el encanto histórico con una representatividad atemporal.

ESTADO DEL INMUEBLE, VALOR DE LA SUSTANCIA Y SUPERFICIES

El inmueble se presenta en un estado de conservación mantenido de forma continua y profesional. Tras una rehabilitación integral en el año 1996, se llevaron a cabo a lo largo de los años medidas escalonadas y específicas, las últimas obras de cubierta en el año 2025. En total ya se han invertido de forma continua aprox. 612.000 EUR en la estructura del edificio. Estas medidas de mantenimiento sostenibles aseguran a largo plazo el elevado valor de la sustancia del inmueble.

El edificio totalmente sótano ofrece además una excelente infraestructura: la planta sótano comprende en total 13 prácticos trasteros asignados a las unidades, así como salas técnicas separadas (electricidad, agua) y una sala central de contadores. Determinadas zonas parciales (como el interior del sótano y el patio) se dejaron deliberadamente pendientes en las medidas realizadas hasta ahora, a fin de dejar al nuevo propietario su propio margen de diseño.

Detalles de equipamiento y técnica:

Preparación de agua caliente: descentralizada mediante estación de vivienda de calefacción urbana por vivienda, facturación directa inquilino/Stadtwerke Cottbus.

Indicaciones sobre superficies y mantenimiento:

Datos de superficies: Los datos de superficies se basan en los contratos de alquiler y en los protocolos de entrega. No existen mediciones según la ordenanza de superficie habitable o la norma DIN 277; los datos se facilitan sin garantía.

Gastos de mantenimiento: El gasto real de mantenimiento en 2024 fue de unos 2,75 EUR/m². Para el año 2025, según la liquidación definitiva, asciende a alrededor de 14,64 EUR/m² incluida la rehabilitación del tejado realizada (sin esta medida del tejado, alrededor de 5,89 EUR/m²). La rehabilitación del tejado se llevó a cabo en 2025 y se pagó íntegramente; los costes están incluidos en el valor de 14,64 EUR/m² y no vuelven a corresponder al adquirente. Los gastos futuros pueden diferir de ello.

ASPECTOS FISCALES DESTACADOS Y OPTIMIZACIÓN DE LA AMORTIZACIÓN

Gracias al estatus de monumento individual, pueden abrirse para el adquirente atractivos márgenes de configuración fiscal para optimizar la rentabilidad neta después de impuestos:

Amortización especial para medidas de rehabilitación (§ 7i EStG): Las futuras medidas de modernización y rehabilitación realizadas de acuerdo con la autoridad de protección de monumentos pueden amortizarse fiscalmente de forma incrementada si se cumplen los requisitos legales.

Potencial de aumento de la amortización del edificio mediante una vida útil residual acortada: Mediante un dictamen pericial independiente conforme a la ImmoWertV puede verificarse la vida útil económica residual real. Si se acredita una vida útil residual acortada de la parte correspondiente al edificio, existe en su caso la posibilidad de ajustar el tipo de amortización regular anual.

Nota: La valoración fiscal corresponde en cada caso al adquirente. Todas las indicaciones no constituyen asesoramiento fiscal ni jurídico y se facilitan sin garantía.

ESTRUCTURA DE RENDIMIENTOS Y CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Alquiler neto en frío de los contratos de arrendamiento vigentes (a 01.09.2026, incluidas las actualizaciones que entraron en vigor en 2026): alrededor de 70.200 EUR p.a.

Estructura de los contratos de arrendamiento:
Seis de los ocho contratos de alquiler de viviendas son contratos de alquiler indexados según el § 557b BGB; dos siguen la renta comparativa local según el § 558 BGB. Ambos contratos de arrendamiento comercial contienen cláusulas de salvaguarda del valor. No existen contratos de alquiler escalonado.

OTROS

El edificio, como monumento arquitectónico, está exento de la obligación de presentación y exhibición conforme al § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG. La elaboración del certificado energético se realizó de forma voluntaria.

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