Interamente locato in posizione A a Cottbus: immobile da reddito vincolato alla tutela dei monumenti, con 795 m² di superficie, 10 unità e opportunità di ammortamento fiscale

Dati principali

Prezzo di acquisto e costi

A proposito di questa casa

Edificio residenziale e commerciale in posizione centrale a Cottbus, anno di costruzione 1911, monumento singolo. L'immobile dispone di una superficie utile complessiva di dieci unità: otto eleganti unità abitative con una superficie abitativa complessiva di ca. 673 mq nonché due unità commerciali al piano terra con ca. 122 mq di superficie utile. Superficie del lotto 462 mq, completamente interrato, allacciamento al teleriscaldamento dal 2016. Completamente locato.

Le planimetrie studiate e le flessibili possibilità di utilizzo garantiscono un'elevata attrattività per gli inquilini. Diversi appartamenti dispongono di balconi propri, in parte anche di logge, il che valorizza sensibilmente il comfort abitativo nell'edificio d'epoca.

ARCHITETTURA E TUTELA DEI MONUMENTI

Si tratta di un edificio residenziale in affitto di epoca guglielmina, ricco di storia (anno di costruzione 1911), la cui configurazione della facciata testimonia in modo impressionante l'influenza dell'architettura riformista. In quanto monumento singolo ufficiale di rilevanza architettonica e urbanistica (secondo l'elenco dei monumenti del BLDAM), l'edificio unisce fascino storico e rappresentatività senza tempo.

STATO DELL'IMMOBILE, VALORE DELLA SOSTANZA EDILIZIA E SUPERFICI

L'immobile si presenta in uno stato di conservazione costantemente e professionalmente curato. Dopo un risanamento di base nel 1996 sono stati realizzati nel corso degli anni interventi mirati e scaglionati – da ultimo lavori sul tetto nel 2025. Complessivamente sono già confluiti nella sostanza edilizia investimenti continui di ca. 612.000 EUR. Queste misure di manutenzione sostenibili assicurano a lungo termine l'elevato valore della sostanza dell'immobile.

L'edificio completamente interrato offre inoltre un'eccellente infrastruttura: il piano cantina comprende complessivamente 13 pratici locali cantina assegnati alle unità, nonché locali tecnici separati (elettricità, acqua) e un locale contatori centrale. Alcune aree parziali (come l'interno della cantina e il cortile) sono state volutamente rinviate negli interventi precedenti, per lasciare al nuovo proprietario un proprio margine di configurazione.

Dettagli di dotazione e tecnica:

Produzione di acqua calda: decentralizzata tramite stazione di appartamento a teleriscaldamento per ciascun appartamento, fatturazione diretta inquilino/Stadtwerke Cottbus.

Note su superfici e manutenzione:

Indicazioni sulle superfici: le indicazioni sulle superfici si basano sui contratti di locazione e sui verbali di consegna. Non sono disponibili rilievi secondo il regolamento sulle superfici abitative o la DIN 277; le indicazioni sono fornite senza garanzia.

Costi di manutenzione: i costi di manutenzione effettivi nel 2024 sono stati di circa 2,75 EUR/m². Per l'anno 2025 ammontano, secondo il rendiconto definitivo, a circa 14,64 EUR/m² compresa la ristrutturazione del tetto già eseguita (senza tale intervento sul tetto circa 5,89 EUR/m²). La ristrutturazione del tetto è stata eseguita nel 2025 e interamente pagata; i costi sono inclusi nel valore di 14,64 EUR/m² e non gravano nuovamente sull'acquirente. Le spese future possono discostarsi da questi importi.

PUNTI DI FORZA FISCALI E OTTIMIZZAZIONE DEGLI AMMORTAMENTI

Grazie allo status di monumento singolo possono aprirsi per l'acquirente interessanti margini di pianificazione fiscale per ottimizzare il rendimento netto al netto delle imposte:

Ammortamento straordinario per interventi di risanamento (§ 7i EStG): Futuri interventi di ammodernamento e risanamento, eseguiti in accordo con l'autorità per la tutela dei monumenti, possono, alle condizioni di legge, essere ammortizzati in misura fiscalmente maggiorata.

Potenziale di aumento dell'ammortamento dell'edificio tramite una vita utile residua ridotta: Mediante una perizia tecnica separata ai sensi dell'ImmoWertV è possibile verificare l'effettiva vita utile economica residua. Qualora venga accertata una vita utile residua ridotta della quota edificio, sussiste eventualmente la possibilità di adeguare l'aliquota annua ordinaria di ammortamento.

Nota: La valutazione fiscale spetta caso per caso all'acquirente. Tutte le indicazioni non costituiscono consulenza fiscale o legale e sono fornite senza garanzia.

STRUTTURA DEI RENDIMENTI E CONTRATTI DI LOCAZIONE

Canone netto a freddo dei contratti di locazione in corso (al 01.09.2026, comprese le modifiche entrate in vigore nel 2026): circa 70.200 EUR annui.

Struttura dei contratti di locazione:
Sei degli otto contratti di locazione abitativa sono contratti di locazione indicizzati ai sensi del § 557b BGB, due seguono il canone di riferimento locale ai sensi del § 558 BGB. Entrambi i contratti di locazione commerciale contengono clausole di adeguamento del valore. Non esistono contratti di locazione a canone scalare.

VARIE

L'edificio, in quanto monumento architettonico, è esente dall'obbligo di presentazione ed esibizione ai sensi del § 79 comma 4 frase 2 GEG. La redazione dell'attestato di prestazione energetica è avvenuta su base volontaria.

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