Completamente affittato in posizione privilegiata a Cottbus: immobile storico da investimento con rendimento, 10 unità e opportunità di ammortamento fiscale AfA

Dati principali

Prezzo di acquisto e costi

A proposito di questa casa

Edificio residenziale e commerciale in posizione centrale a Cottbus, anno di costruzione 1911, monumento singolo. L’immobile dispone di una superficie utile complessiva di dieci unità: otto eleganti unità abitative con una superficie residenziale complessiva di ca. 673 mq e due unità commerciali al piano terra con ca. 122 mq di superficie utile. Superficie del terreno 462 mq, completamente interrato, allacciamento al teleriscaldamento dal 2016. Completamente locato.

Le planimetrie ben studiate e le possibilità di utilizzo flessibili garantiscono un’elevata attrattività per gli inquilini. Diversi appartamenti dispongono di balconi propri, in parte anche di logge, aumentando sensibilmente il comfort abitativo dell’edificio storico.

ARCHITETTURA E TUTELA DEI MONUMENTI

Si tratta di un edificio residenziale storico in affitto dell’epoca guglielmina (anno di costruzione 1911), il cui design della facciata testimonia in modo impressionante l’influenza dell’architettura riformista. In quanto monumento singolo ufficiale di rilevanza storico-artistica e urbanistica (ai sensi dell’elenco dei monumenti del BLDAM), l’edificio coniuga il fascino storico con una rappresentatività senza tempo.

STATO DELL’IMMOBILE, VALORE DELLA STRUTTURA E SUPERFICI

L’immobile si presenta in uno stato di conservazione costantemente e professionalmente mantenuto. Dopo una ristrutturazione generale nel 1996, nel corso degli anni sono stati eseguiti interventi mirati e scaglionati, da ultimo ampi lavori sul tetto nel 2025. Complessivamente sono già stati investiti costantemente ca. 612.000 EUR nella struttura edilizia. Questi interventi di manutenzione sostenibili garantiscono a lungo termine l’elevato valore della struttura dell’immobile.

L’edificio completamente interrato offre inoltre un’infrastruttura eccellente: il piano interrato comprende complessivamente 13 pratici locali cantina assegnati alle unità, nonché locali tecnici separati (elettricità, acqua) e un locale contatori centrale. Alcune aree (come la parte interna della cantina e il cortile) sono state deliberatamente escluse dagli interventi precedenti, per lasciare al nuovo proprietario un proprio margine di progettazione.

Dettagli sulle dotazioni e sugli impianti:

Produzione di acqua calda: decentralizzata tramite teleriscaldamento, con stazione di appartamento per ogni unità; fatturazione diretta inquilino/Stadtwerke Cottbus.

Indicazioni sulle superfici e sulla manutenzione:

Indicazioni sulle superfici: le indicazioni sulle superfici si basano sui contratti di locazione e sui verbali di consegna. Non sono disponibili rilievi secondo il regolamento sulle superfici abitative o la DIN 277; le indicazioni sono fornite senza garanzia.

Costi di manutenzione: i costi effettivi di manutenzione nel 2024 ammontavano a circa 2,75 EUR/m². Per l’anno 2025 ammontano, secondo il definitivo Rendicontazione pari a circa 14,64 EUR/m², inclusi i lavori di risanamento del tetto eseguiti (senza tali lavori sul tetto circa 5,89 EUR/m²). Il risanamento del tetto è stato eseguito e interamente pagato nel 2025; i costi sono inclusi nel valore di 14,64 EUR/m² e non saranno nuovamente a carico dell’acquirente. Le spese future possono discostarsi da tale importo.

PUNTI DI FORZA FISCALI E OTTIMIZZAZIONE DEGLI AMMORTAMENTI

In ragione dello status di monumento tutelato individualmente, per l’acquirente possono aprirsi interessanti margini di strutturazione fiscale per ottimizzare il rendimento netto dopo le imposte:

Ammortamento fiscale speciale per interventi di risanamento (§ 7i EStG): i futuri interventi di ammodernamento e risanamento eseguiti in accordo con l’autorità per la tutela dei monumenti possono, alle condizioni previste dalla legge, essere ammortizzati fiscalmente in misura maggiorata.

Potenziale aumento dell’ammortamento dell’edificio mediante una durata residua ridotta: mediante una perizia separata ai sensi della ImmoWertV è possibile verificare l’effettiva durata economica residua. Qualora venga dimostrata una durata residua ridotta della quota dell’edificio, sussiste eventualmente la possibilità di adeguare il tasso annuo ordinario di ammortamento.

Nota: la valutazione fiscale spetta all’acquirente caso per caso. Tutte le indicazioni non costituiscono consulenza fiscale o legale e sono fornite senza garanzia.

STRUTTURA DEI RICAVI E CONTRATTI DI LOCAZIONE

Canone netto a freddo dei contratti di locazione in essere (al 01.09.2026, incluse le modifiche divenute efficaci nel 2026): circa 70.200 EUR p.a.

Struttura dei contratti di locazione:
Sei degli otto contratti di locazione residenziale sono contratti indicizzati ai sensi del § 557b BGB, due seguono il canone comparabile usuale nella località ai sensi del § 558 BGB. Entrambi i contratti di locazione commerciale contengono clausole di salvaguardia del valore. Non sono presenti contratti con aumenti scaglionati del canone.

ALTRO

L’edificio, in quanto monumento architettonico tutelato, è esente dall’obbligo di presentazione e di esibizione ai sensi del § 79 comma 4 frase 2 GEG. L’attestato di prestazione energetica è stato redatto volontariamente.

CONTATTI

Abbiamo suscitato il vostro interesse?

Contattateci direttamente: saremo lieti di presentarvi tutti gli ulteriori dettagli e di parlare personalmente e con discrezione con voi in merito a questo immobile di grande interesse!

Posizione