Toplocatie Haidhausen: zeldzame bestaande belegging met 17 eenheden en ontwikkelingspotentieel

Belangrijkste gegevens

Aankoopprijs en kosten

Over dit huis.

Objectnr.: 1071228

Het aangeboden object betreft een karakteristiek meergezinswoning in massieve bouw met voorgebouw, achtergebouw inclusief werkplaats en garagecomplex met individuele garages op ca. 790 m² grond in een gewilde locatie van München-Haidhausen. Het exacte bouwjaar van het voorgebouw is niet bekend; op basis van de beschikbare informatie wordt uitgegaan van een bouwjaar rond 1909. Vanaf 1918 vonden diverse aanbouwen en verbouwingen plaats. Het achtergebouw dateert op de begane grond vermoedelijk eveneens van rond 1909. Het voorgebouw omvat de begane grond, vier verdiepingen en een zolder en is volledig onderkelderd; er zijn 17 wooneenheden met ca. 1.171,55 m² woonoppervlakte, ca. 1.967,22 m² totale oppervlakte inclusief gebruiks- en nevenruimten en 47 kamers beschikbaar.

Het complex verkeert in een verzorgde, deels voor het bouwjaar kenmerkende staat en combineert het klassieke karakter van een oud gebouw met een zeldzaam investeringsperspectief op een binnenstedelijke locatie. Voor het gebouw geldt individuele monumentenbescherming en bescherming als ensemble; in de monumentenlijst staat het vermeld als huurhuis, vier verdiepingen tellend zadeldakgebouw in Duitse renaissancestijl met eenvoudige gevel en voluutgevel, daterend van rond 1900. Bij toekomstige maatregelen moeten de voorschriften inzake monumentenzorg in acht worden genomen. Het perceel ligt binnen het rechtsgeldige bestemmingsplan nr. 1707 in een algemeen woongebied. Volgens de beschikbare inschatting lijkt verdichting in de achtertuin met maximaal 10 extra wooneenheden in principe denkbaar; dit vormt uitdrukkelijk geen juridisch bindende informatie en vereist een afzonderlijke technische, feitelijke en publiekrechtelijke toetsing, alsmede met name een bindende verduidelijking via een bouwvoorvraag.

De warmte- en warmwatervoorziening vindt decentraal en per eenheid verschillend plaats; volgens de beschikbare documenten zijn met name gascombi-ketels, gas-doorstroomverwarmers, gasverwarmers voor afzonderlijke ruimten, nachtaccumulatiekachels en incidenteel afzonderlijke kachels aanwezig. Veel woningen beschikken over een eigen gasmeter; daarnaast zijn kabel, een glasvezelaansluiting tot aan de verdeling en een RWA-installatie aanwezig. Volgens opgave van de opdrachtgever is de bouwsubstantiе in verschillende onderdelen reeds onderhouden dan wel gemoderniseerd, onder meer door dakwerkzaamheden aan het hoofdgebouw, een opgeknapte straatgevel, vernieuwde garagedaken, ramen met dubbele isolerende beglazing, een glasvezelaansluiting, de restauratie van het glazen dak en de gedeeltelijke vernieuwing van verwarmingsinstallaties en elektra in de woningen. Tegelijkertijd Op sommige onderdelen is er nog behoefte aan renovatie, sanering en modernisering, met name aan de gevelgedeelten aan de binnenplaatszijde, de balkons, de poort- en binnenplaatssituatie, in de kelder, op de zolderverdieping en bij delen van de technische installaties. Juist deze combinatie van goed onderhouden bestaande bouw, reeds deels uitgevoerde maatregelen en verdere ontwikkelingsmogelijkheden maakt het object vanuit investeerdersperspectief bijzonder interessant.

Bijzonder vermeldenswaardig is het economische perspectief van het object. Het vastgoed is momenteel overwegend verhuurd met all-in huren en genereert momenteel totale inkomsten van ca. 163.871€ per jaar; de huidige netto-kale huren bedragen circa 137.964 € per jaar. Als het momenteel voor eigen gebruik benutte potentieel in de vorm van woningen voor eigen gebruik, garages en opslagruimten tegen actuele huren wordt verhuurd, resulteert dit in een theoretisch jaarlijks nettohuurvolume van ca. 181.312 € per jaar. Bij benutting op korte termijn van een verhogingspotentieel van circa 15 % bedraagt het huurniveau ca. 195.472€ per jaar. Het bovendien weergegeven marktconforme huurpotentieel van het totale vastgoed bedraagt ca. 281.497 € per jaar en onderstreept het aanzienlijke ontwikkelings- en waardestijgingspotentieel van het ensemble.

Vanwege monumentenbescherming is geen energieprestatiecertificaat vereist.

Locatie