Posizione privilegiata a Haidhausen: raro investimento in un immobile esistente con 17 unità e potenziale di sviluppo

Dati principali

Prezzo di acquisto e costi

A proposito di questa casa

N. oggetto: 1071228

L’oggetto offerto è un caratteristico edificio plurifamiliare in muratura massiccia con fabbricato anteriore, fabbricato posteriore con officina nonché complesso di garage con garage singoli, su un terreno di circa 790 m² in una posizione molto richiesta di Monaco-Haidhausen. L’anno esatto di costruzione del fabbricato anteriore non è noto; sulla base delle informazioni disponibili si presume che sia stato costruito intorno al 1909. A partire dal 1918 sono stati effettuati diversi ampliamenti e ristrutturazioni. Anche il piano terra del fabbricato posteriore risale presumibilmente al 1909 circa. Il fabbricato anteriore comprende il piano terra, quattro piani superiori, un sottotetto ed è interamente interrato; sono disponibili 17 unità abitative con circa 1.171,55 m² di superficie abitabile, circa 1.967,22 m² di superficie complessiva incluse superfici utili e accessorie, nonché 47 locali.

La proprietà si presenta in condizioni curate, in parte tipiche dell’anno di costruzione, e combina il carattere classico di un edificio d’epoca con una rara prospettiva d’investimento in posizione centrale. L’edificio è soggetto a tutela individuale e d’insieme; nell’elenco dei monumenti è indicato come casa d’affitto, edificio a quattro piani con tetto a due falde in stile rinascimentale tedesco, con facciata semplice e timpano curvilineo, risalente circa al 1900. Le disposizioni della tutela dei monumenti devono essere rispettate per gli interventi futuri. Il terreno si trova all’interno del piano regolatore definitivo n. 1707, in una zona residenziale generale. Secondo la valutazione disponibile, appare fondamentalmente ipotizzabile una densificazione nel cortile posteriore con un massimo di 10 unità abitative aggiuntive; ciò non costituisce espressamente un’informazione giuridicamente vincolante e richiede una verifica tecnica, fattuale e di diritto pubblico separata, nonché in particolare un chiarimento vincolante tramite una richiesta preliminare di autorizzazione edilizia.

La fornitura di riscaldamento e acqua calda avviene in modo decentralizzato e varia a seconda dell’unità; secondo la documentazione disponibile, sono presenti in particolare caldaie combinate a gas, scaldabagni istantanei a gas, riscaldatori singoli a gas per ambienti, stufe ad accumulo notturno nonché, in alcuni casi, stufe singole. Molti appartamenti dispongono di un proprio contatore del gas; sono inoltre presenti cablaggio, collegamento in fibra ottica fino al punto di distribuzione nonché un impianto RWA. Secondo quanto dichiarato dal committente, la struttura dell’edificio è già stata sottoposta a interventi di manutenzione o ammodernamento in diverse aree, tra cui lavori sul tetto dell’edificio principale, il rifacimento della facciata prospiciente la strada, il rinnovo dei tetti dei garage, finestre con vetri isolanti doppi, un collegamento in fibra ottica, il restauro del tetto in vetro nonché il rinnovo parziale degli impianti di riscaldamento e elettrici all’interno degli appartamenti. Allo stesso tempo In alcune parti sussiste ulteriore necessità di ristrutturazione, risanamento e ammodernamento, in particolare per quanto riguarda le facciate lato cortile, i balconi, la situazione dei portoni e del cortile, il seminterrato, il sottotetto e parti degli impianti tecnici. Proprio questa combinazione di patrimonio ben curato, interventi già realizzati in parte e ulteriore margine di sviluppo rende l’immobile particolarmente interessante dal punto di vista degli investitori.

Particolarmente degna di nota è la prospettiva economica dell’immobile. Attualmente l’immobile è affittato prevalentemente con canoni forfettari e genera attualmente entrate complessive di circa 163.871 € p. a.; gli attuali canoni netti a freddo ammontano a circa 137.964 € p. a. Se il potenziale attualmente utilizzato dal proprietario, sotto forma di appartamenti per uso proprio, garage e superfici di deposito, venisse affittato ai canoni attuali, ne risulterebbe un volume annuo teorico dei canoni netti di circa 181.312 € p. a. In caso di sfruttamento a breve termine di un potenziale di aumento di circa il 15%, il livello dei canoni sarebbe di circa 195.472 € p. a. Il potenziale locativo conforme al mercato dell’intero immobile, indicato inoltre, ammonta a circa 281.497 € p. a. e sottolinea il notevole potenziale di sviluppo e incremento del valore dell’insieme immobiliare.

A causa della tutela dei monumenti, non è richiesto un attestato di prestazione energetica.

Posizione