Emplacement privilégié à Haidhausen : rare investissement immobilier existant avec 17 unités et potentiel de développement

Informations clés

Prix d'achat & coûts

A propos de cette maison

Réf. du bien : 1071228

Le bien proposé est un immeuble collectif de caractère construit en dur, comprenant un bâtiment sur rue, un bâtiment arrière avec atelier ainsi qu’un ensemble de garages individuels, sur un terrain d’environ 790 m² situé dans un secteur recherché de Munich-Haidhausen. L’année exacte de construction du bâtiment sur rue est inconnue ; selon les informations disponibles, sa construction remonterait à environ 1909. Divers agrandissements et transformations ont été réalisés à partir de 1918. Le rez-de-chaussée du bâtiment arrière date vraisemblablement également d’environ 1909. Le bâtiment sur rue comprend un rez-de-chaussée, quatre étages ainsi qu’un grenier et dispose de caves sur toute son emprise ; il offre 17 logements représentant environ 1 171,55 m² de surface habitable, environ 1 967,22 m² de surface totale, y compris les surfaces utiles et annexes, ainsi que 47 pièces.

La propriété est dans un état entretenu, en partie conforme à son année de construction, et associe le caractère classique d’un immeuble ancien à une perspective d’investissement rare en centre-ville. Le bâtiment bénéficie d’une protection individuelle et d’une protection d’ensemble ; il figure sur la liste des monuments historiques comme immeuble locatif à quatre étages avec toiture à deux pans, de style Renaissance allemande, doté d’une façade sobre et d’un pignon à volutes, datant d’environ 1900. Les prescriptions relatives à la protection des monuments historiques devront être respectées lors de futures mesures. Le terrain se situe dans le périmètre du plan d’urbanisme définitif n° 1707, en zone résidentielle générale. Selon l’évaluation disponible, une densification dans la cour arrière avec jusqu’à 10 logements supplémentaires semble en principe envisageable ; cela ne constitue expressément pas une information juridiquement contraignante et nécessite un examen technique, factuel et de droit public distinct, ainsi notamment qu’une clarification contraignante au moyen d’une demande préalable de permis de construire.

Le chauffage et la production d’eau chaude sont assurés de manière décentralisée et diffèrent selon les unités ; d’après les documents disponibles, on trouve notamment des chaudières mixtes individuelles au gaz, des chauffe-eau instantanés au gaz, des appareils de chauffage individuels au gaz, des accumulateurs électriques à effet Joule ainsi que, ponctuellement, des poêles individuels. De nombreux logements disposent de leur propre compteur de gaz ; l’immeuble est également équipé du câble, d’un raccordement à la fibre optique jusqu’au répartiteur ainsi que d’une installation de désenfumage. Selon les indications du donneur d’ordre, la structure du bâtiment a déjà été entretenue ou modernisée dans différents secteurs, notamment par des travaux de toiture sur le bâtiment principal, la rénovation de la façade côté rue, le renouvellement des toitures des garages, des fenêtres à double vitrage isolant, un raccordement à la fibre optique, la restauration de la verrière ainsi que le renouvellement partiel des installations de chauffage et électriques à l’intérieur des logements. Parallèlement Certains secteurs nécessitent encore des travaux de rénovation, de remise en état et de modernisation, notamment les parties de façades côté cour, les balcons, le portail et la cour, la cave, les combles ainsi que certains éléments des installations techniques. C’est précisément cette combinaison entre un bâtiment existant bien entretenu, des travaux déjà réalisés pour partie et un potentiel de développement encore disponible qui rend le bien particulièrement intéressant du point de vue d’un investisseur.

La perspective économique du bien mérite une mention particulière. L’immeuble est actuellement loué majoritairement sur la base de loyers forfaitaires et génère actuellement des recettes totales d’environ 163.871€ par an ; les loyers nets hors charges actuels s’élèvent à environ 137.964 € par an. Si le potentiel actuellement utilisé par le propriétaire sous forme de logements destinés à ses propres besoins, de garages et de surfaces de stockage était loué aux loyers actuels, il en résulterait un volume locatif net annuel calculé d’environ 181.312 € par an. En exploitant à court terme un potentiel d’augmentation d’environ 15 %, le niveau des loyers atteindrait environ 195.472€ par an. Le potentiel locatif usuel du marché de l’ensemble immobilier, présenté en outre, s’élève à environ 281.497 € par an et souligne l’important potentiel de développement et de valorisation de cet ensemble.

En raison de la protection au titre des monuments historiques, aucun certificat de performance énergétique n’est requis.

Emplacement