Zabytek będący perłą rentowności w Stuttgart-Ost – wysoka AfA, współczynnik 20,9 (bez prowizji!)

Najważniejsze informacje

Cena zakupu i koszty

O tym mieszkaniu

W atrakcyjnej i stabilnej pod względem wartości lokalizacji stolicy kraju związkowego na sprzedaż oferowane jest to solidne mieszkanie własnościowe bez prowizji. Nieruchomość znajduje się w zadbanym budynku wielorodzinnym, który zachwyca swoją historyczną substancją oraz statusem zabytku kultury. Dla inwestora oznacza to nie tylko nabycie stabilnego pod względem wartości aktywa rzeczowego, lecz przede wszystkim dostęp do wyjątkowych warunków podatkowych, które mogą trwale zoptymalizować stopę zwrotu po opodatkowaniu.

Położone na wysokim parterze mieszkanie 2,5-pokojowe przekonuje funkcjonalnym układem na powierzchni ok. 55,7 m². Pomieszczenia są w zadbanym stanie; jasne części mieszkalne z podłogą laminowaną sąsiadują z funkcjonalnie wyłożonymi płytkami strefami w kuchni i łazience. Doświetlona światłem dziennym łazienka wyposażona jest w wannę. Istotny atut z punktu widzenia zarządzania: istniejąca zabudowa kuchenna nie jest wyraźnie objęta najmem, lecz jedynie przekazana do użytkowania, co minimalizuje ryzyko utrzymania po stronie właściciela.

Wyposażenie techniczne jest nowoczesne i obejmuje plastikowe okna z szybami zespolonymi oraz autonomiczne ogrzewanie gazowe dla mieszkania (bezpośredni zakup gazu bez przedpłat). Najemca samodzielnie kontroluje koszty, regulując własne zużycie ogrzewania. Ofertę uzupełnia osobna komórka piwniczna. Ze względu na ochronę zabytków nie ma obowiązku przedstawienia świadectwa charakterystyki energetycznej, co dodatkowo upraszcza zarządzanie nieruchomością.

Oprócz standardowej amortyzacji budynku (AfA) w wysokości 2,5% dla obiektów wybudowanych przed 1925 rokiem, status zabytku zgodnie z § 7i EStG oferuje znaczne możliwości odpisów amortyzacyjnych przy przyszłych remontach. Ponadto zgodnie z nową ustawą o podatku od nieruchomości kraju związkowego Badenia-Wirtembergia nieruchomość korzysta z obniżenia stawki podatkowej o 10%.

Dlaczego ta inwestycja się Państwu opłaca: podczas gdy w centrum Stuttgartu zazwyczaj obowiązują wysokie mnożniki ceny zakupu wynoszące od 26 do 30 (co oznacza skromne stopy zwrotu poniżej 3,5%), tutaj nabywają Państwo nieruchomość po absolutnie stałej cenie, z ponadprzeciętną brutto stopą zwrotu z najmu wynoszącą 4,77% oraz mnożnikiem ceny zakupu na poziomie zaledwie 20,9. Wszystkie czynniki obniżające wartość (takie jak umiarkowanie wyremontowany stan oraz ogrzewanie gazowe dla mieszkania) zostały już w pełni i hojnie uwzględnione w tym niskim mnożniku. Kupują Państwo tutaj prawdziwą substancję z buforem na przyszłość.

Solidne tworzenie rezerw: wspólnota właścicieli gospodaruje przezornie i solidnie. Udziałowy stan rezerw dla To mieszkanie na dzień 31.12.2025 r. ma atrakcyjne rezerwy w wysokości 3.312,84 €, co w stosunku do ceny zakupu stanowi doskonały, biznesowy bufor bezpieczeństwa. Przy miesięcznych opłatach na utrzymanie nieruchomości wynoszących zaledwie 204,00 € (z czego koszty niepodlegające przerzuceniu na najemcę wynoszą wyjątkowo niskie 462,84 € rocznie) bieżące koszty zarządzania pozostają dla Państwa jako wynajmujących maksymalnie przewidywalne. Przejmują tu Państwo ekonomicznie zdrowy obiekt z realnym buforem na przyszłość.

Technika zabezpieczająca przyszłość i najlepsza dbałość: Autonomiczne gazowe ogrzewanie piętrowe jest zgodnie z dokumentacją fachowo serwisowane co roku i znajduje się w nienagannym, niezawodnym stanie technicznym. Ponieważ strona najemcza rozlicza koszty ogrzewania bezpośrednio z dostawcą energii, jako właściciel nie ponoszą Państwo żadnych obciążeń administracyjnych ani ryzyka finansowania z góry. Dzięki własnemu sposobowi korzystania z ogrzewania najemca całkowicie samodzielnie kontroluje ponadto swoje koszty.

Osprzęt i funkcje, jak opisano

Mieszkanie zachwyca przemyślanym i doskonale nadającym się do wynajmu układem pomieszczeń, który optymalnie wykorzystuje powierzchnię. Przytulna loggia zachęca do wypoczynku i wyraźnie podnosi komfort mieszkania w przestrzeni miejskiej. W pomieszczeniach mieszkalnych położono ponadczasowe panele laminowane, natomiast kuchnia i łazienka mają funkcjonalne płytki. Łazienka z dostępem do światła dziennego jest prawdziwym atutem na rynku najmu i dysponuje zachęcającą wanną. Kuchnia w zabudowie, już zawarta w cenie zakupu, znajduje się w zadbanym, normalnym stanie zachowania i doskonale dopełnia całościowy obraz tej solidnej nieruchomości.

Inne

Dane ekonomiczne

-Sprzedaż prywatna po cenie stałej: Absolutnie bez prowizji (około 7.500 € oszczędności przy zakupie).

-Cena zakupu: 215.000,00 € (cena stała).

-Obecny czynsz netto bez opłat: 855,00 € miesięcznie (10.260,00 € rocznie / 15,35 € za m²).

-Docelowy czynsz netto bez opłat (potencjał): 983,25 € miesięcznie (11.799,00 € rocznie / 17,65 € za m²).

-Najwyższa rentowność: Wysoka obecna rentowność brutto z najmu wynosząca 4,77%, z szybkim wzrostem do ponad 5,4% rentowności docelowej (dokładnie 5,49%).

-Bieżące opłaty na utrzymanie nieruchomości: 204,00 € miesięcznie (z czego koszty niepodlegające przerzuceniu na najemcę: tylko 462,84 € rocznie).

-Rezerwy zabezpieczające przyszłość: Roczny odpis wynosi 576,00 €; udział w stanie rezerw wynosi już 3.312,84 € (łączna rezerwa WEG: 34.508,74 € na dzień 31.12.2025 r.).

-Zminimalizowane ryzyko wynajmującego: Kuchnia w zabudowie jest umownie jedynie udostępniona do użytkowania.Bezpieczna technika: Autonomiczny kocioł gazowy w nienagannym stanie, z nieprzerwanym, corocznym cyklem serwisowym.

-Tarcza ochronna GEG (bonus za zabytek): Pełne ustawowe zwolnienie z kosztownych obowiązków modernizacji energetycznej wynikających z ustawy o charakterystyce energetycznej budynków (GEG), a także brak obowiązku posiadania świadectwa energetycznego.

-Turbo podatkowe dla osób o wysokich dochodach: Oficjalny status zabytku z ekskluzywnymi specjalnymi odpisami amortyzacyjnymi zgodnie z § 7i EStG (100% odliczalności kosztów modernizacji), a także podwyższoną amortyzacją budynku przedwojennego w wysokości 2,5% rocznie w celu aktywnego obniżenia obciążenia podatkowego.

Lokalizacja

Szczegóły lokalizacji

Ulica Schwarenbergstraße należy do najbardziej pożądanych i tętniących życiem rozwijających się dzielnic stolicy landu. Mikro lokalizacja mieszkania doskonale łączy miejskie życie ze spokojnymi miejscami wypoczynku. Liczne sklepy z artykułami codziennego użytku, supermarkety oraz różnorodna scena gastronomiczna znajdują się w bezpośrednim, dostępnym pieszo sąsiedztwie.

Dojazd komunikacją miejską jest znakomity: przystanki kolei miejskiej „Bergfriedhof” (U4) i „Ostendplatz” (U4, U9) oraz ważne linie autobusowe znajdują się w odległości kilku minut spacerem i dowożą Państwa lub Państwa najemców w mniej niż 10 minut bezpośrednio do centrum Stuttgartu i na dworzec główny. O wysokiej wartości rekreacyjnej i jakości życia decydują światowej sławy tereny rekreacyjne tuż za progiem: idylliczne wzgórze Uhlandshöhe oraz rozległy park Villa Berg są łatwo dostępne pieszo. To pierwszorzędne połączenie pełnej infrastruktury i wysokiej jakości lokalizacji gwarantuje trwale stabilny, pierwszorzędny popyt na wynajem oraz zabezpiecza długoterminowy wzrost wartości tej nieruchomości zabytkowej.