Perle de rendement dans un monument historique à Stuttgart-Ost – AfA élevée, facteur 20,9 (sans commission !)

Informations clés

Prix d'achat & coûts

À propos de cet appartement

Dans un emplacement recherché et offrant une bonne stabilité de valeur de la capitale régionale, cet appartement en copropriété solide est proposé à la vente sans commission. Le bien se trouve dans un immeuble collectif bien entretenu, qui séduit par sa substance historique et son statut de monument culturel. Pour l’investisseur, cela signifie non seulement l’acquisition d’un actif matériel stable en valeur, mais surtout l’accès à des conditions fiscales exclusives susceptibles d’optimiser durablement le rendement après impôts.

Cet appartement de 2,5 pièces situé en rez-de-chaussée surélevé séduit par un plan efficace d’environ 55,7 m². Les pièces sont en bon état ; les espaces de vie lumineux avec sol stratifié côtoient les zones fonctionnelles carrelées de la cuisine et de la salle de bains. La salle de bains éclairée par la lumière du jour dispose d’une baignoire. Un avantage essentiel pour la gestion : la cuisine intégrée existante n’est explicitement pas louée avec le logement, mais simplement mise à disposition, ce qui minimise le risque d’entretien pour le propriétaire.

L’équipement technique est moderne, avec des fenêtres en PVC à vitrage isolant et un chauffage individuel autonome au gaz (approvisionnement direct en gaz sans avance de frais). Grâce à son propre comportement de chauffage, le locataire contrôle lui-même ses coûts. Une cave séparée complète l’offre d’espace. En raison de la protection du patrimoine, l’obligation de présenter un certificat de performance énergétique ne s’applique pas, ce qui simplifie encore la gestion du bien.

Outre l’amortissement fiscal ordinaire du bâtiment (AfA) de 2,5 % pour les biens construits avant 1925, le statut de monument historique conformément à l’article § 7i de la loi allemande relative à l’impôt sur le revenu (EStG) offre d’importantes possibilités d’amortissement lors de futures rénovations. En outre, depuis la nouvelle loi foncière du Bade-Wurtemberg, le bien bénéficie d’une réduction de 10 % du taux de calcul de l’impôt.

Pourquoi cet investissement est intéressant pour vous : alors que, dans le centre de Stuttgart, des facteurs de prix d’achat élevés de 26 à 30 sont généralement pratiqués (ce qui correspond à de maigres rendements inférieurs à 3,5 %), vous acquérez ici un bien à prix absolument fixe, avec un rendement locatif brut supérieur à la moyenne de 4,77 % et un facteur de prix d’achat de seulement 20,9. Tous les facteurs diminuant la valeur (tels que l’état moyennement rénové et le chauffage individuel au gaz) ont déjà été entièrement et généreusement pris en compte dans ce faible facteur. Vous achetez ici une substance réelle avec une marge de sécurité pour l’avenir.

Constitution solide de réserves : la copropriété gère ses finances de manière prévoyante et solide. Le montant de la réserve correspondant à la quote-part pour cet appartement affiche au 31.12.2025 un montant attrayant de 3.312,84 €, ce qui constitue, par rapport au prix d’achat, une excellente marge de sécurité commerciale. Avec des charges mensuelles de copropriété de seulement 204,00 € (dont les coûts non récupérables s’élèvent à un niveau extrêmement bas de 462,84 € par an), la gestion courante reste parfaitement prévisible pour vous en tant que bailleur. Vous reprenez ici un bien économiquement sain, avec une véritable marge de sécurité pour l’avenir.

Une technologie pérenne & parfaitement entretenue : le chauffage individuel autonome au gaz est manifestement entretenu chaque année par un professionnel et se trouve dans un état de fonctionnement irréprochable et fiable. Comme le locataire règle directement les frais de chauffage auprès du fournisseur d’énergie, vous ne supportez, en tant que propriétaire, aucune charge administrative ni aucun risque d’avance financière. Grâce à son propre comportement de chauffage, le locataire contrôle en outre ses coûts de manière entièrement autonome.

Accessoires et caractéristiques, tels que décrits

L’appartement séduit par un plan bien pensé et parfaitement louable, qui exploite la surface de manière optimale. La loggia conviviale invite à la détente et améliore sensiblement le confort de vie en milieu urbain. Un stratifié intemporel a été posé dans les pièces de vie, tandis que la cuisine et la salle de bains sont carrelées de manière fonctionnelle. La salle de bains avec fenêtre est un véritable atout sur le marché locatif et dispose d’une baignoire accueillante. La cuisine équipée déjà incluse dans le prix d’achat se trouve dans un état d’entretien normal et soigné, et complète parfaitement l’image globale de ce bien solide.

Autres

Données économiques clés

-Vente entre particuliers au prix fixe : totalement sans commission (environ 7.500 € d’économie lors de l’achat).

-Prix d’achat : 215.000,00 € (prix fixe).

-Loyer net hors charges actuel : 855,00 € par mois (10.260,00 € par an / 15,35 € par m²).

-Loyer net hors charges théorique (potentiel) : 983,25 € par mois (11.799,00 € par an / 17,65 € par m²).

-Rendement exceptionnel : rendement locatif brut actuel solide de 4,77 %, avec une hausse rapide à plus de 5,4 % de rendement théorique (exactement 5,49 %).

-Charges courantes de copropriété : 204,00 € par mois (dont coûts non récupérables : seulement 462,84 € par an)

-Réserves pérennes : dotation annuelle de 576,00 € ; le solde de la réserve correspondant à la quote-part s’élève déjà à 3.312,84 € (réserve totale de la copropriété : 34.508,74 € au 31.12.2025).

-Risque locatif minimisé : la cuisine équipée est contractuellement mise à disposition uniquement pour être utilisée. Technique entretenue : chaudière autonome au gaz en parfait état, avec un intervalle d’entretien annuel sans aucune lacune.

-Bouclier GEG (avantage lié au statut de monument historique) : exonération légale complète des obligations coûteuses de rénovation énergétique prévues par la loi sur la performance énergétique des bâtiments (GEG), ainsi qu’aucune obligation de certificat énergétique.

-Turbo fiscal pour les hauts revenus : statut officiel de monument historique avec amortissements spéciaux exclusifs conformément à l’article § 7i EStG (déductibilité à 100 % des rénovations), ainsi qu’un amortissement fiscal majoré de 2,5 % par an pour les bâtiments anciens afin de réduire activement votre charge fiscale.

Emplacement

Détails de l'emplacement

La Schwarenbergstraße compte parmi les quartiers de croissance les plus recherchés et les plus animés de la capitale régionale. La micro-situation de l’appartement allie parfaitement vie urbaine et lieux de retraite calmes. De nombreuses possibilités d’achat pour les besoins quotidiens, des supermarchés ainsi qu’une scène gastronomique variée se trouvent à proximité immédiate, accessibles à pied.

La desserte par les transports publics est excellente : les stations de tram « Bergfriedhof » (U4) et « Ostendplatz » (U4, U9) ainsi que d’importantes lignes de bus sont accessibles en quelques minutes à pied et vous conduisent, vous ou vos locataires, en moins de 10 minutes directement au centre-ville de Stuttgart et à la gare centrale. Pour une grande qualité de loisirs et de vie, les zones de détente de renommée mondiale se trouvent juste devant la porte : l’idyllique Uhlandshöhe ainsi que le vaste parc de la Villa Berg sont facilement accessibles à pied. Cette combinaison de premier ordre entre infrastructure complète et forte qualité d’emplacement garantit une demande locative durablement stable et de premier ordre et assure l’évolution de la valeur à long terme de ce bien classé monument historique.