| Tipo | Planta baja plana |
|---|---|
| Piso | 0 |
| Superficie de vida aprox. | 55 m² |
| Año construido | 1909 |
| Disponibles | A convenir |
|---|---|
| habitaciones | 2,5 |
| Baños | 1 |
| Tipo de combustible | Gas |
| Estado | Bien guardado. |
|---|
| Precio de compra | 215.000 € |
|---|---|
| Precio por m2 | 3.909,09 €/m² |
| Comisión | no commission for buyers |
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Más calculadoras y suposiciones de financiaciónEn una ubicación solicitada y estable en cuanto a valor de la capital del estado, se ofrece a la venta, sin comisión, este sólido apartamento en propiedad. El inmueble se encuentra en un edificio plurifamiliar bien cuidado, que destaca por su carácter histórico y por su condición de monumento cultural. Para el inversor, esto no solo supone adquirir un activo tangible estable, sino, sobre todo, acceder a condiciones fiscales exclusivas que pueden optimizar de forma sostenible la rentabilidad después de impuestos.
El apartamento de 2,5 habitaciones, situado en una planta baja elevada, convence por una distribución eficiente en aprox. 55,7 m². Las estancias se encuentran en buen estado; las luminosas zonas de estar con suelo laminado se combinan con áreas funcionales alicatadas en la cocina y el baño. El baño, con luz natural, dispone de bañera. Una ventaja esencial para la gestión: la cocina integrada existente no se alquila expresamente junto con la vivienda, sino que simplemente se cede para su uso, lo que minimiza el riesgo de mantenimiento para el propietario.
El equipamiento técnico es moderno, con ventanas de plástico con acristalamiento aislante y calefacción autónoma de gas por vivienda (suministro directo de gas sin pago anticipado). El inquilino controla sus propios costes mediante sus hábitos de calefacción. Un trastero independiente en el sótano completa la oferta de espacios. Debido a la protección del patrimonio histórico, no existe obligación de presentar un certificado energético, lo que simplifica aún más la gestión del inmueble.
Además de la amortización fiscal ordinaria del edificio del 2,5 % para inmuebles construidos antes de 1925, la condición de monumento, conforme al § 7i de la EStG, ofrece importantes posibilidades de amortización en futuras rehabilitaciones. Asimismo, tras la nueva Ley del impuesto sobre bienes inmuebles del estado federado de Baden-Württemberg, el inmueble se beneficia de una reducción del 10 % del coeficiente de medición fiscal.
Por qué esta inversión le resulta rentable: mientras que en el centro de Stuttgart suelen ser habituales factores de precio de compra elevados, de 26 a 30 (lo que se traduce en rentabilidades escasas inferiores al 3,5 %), aquí adquiere un inmueble a un precio fijo absoluto, con una rentabilidad bruta por alquiler superior a la media del 4,77 % y un factor de precio de compra de tan solo 20,9. Todos los factores que reducen el valor (como el estado moderadamente renovado y la calefacción de gas por vivienda) ya se han tenido plenamente en cuenta, y de forma generosa, en este bajo factor. Aquí compra sustancia real con margen de seguridad para el futuro.
Constitución sólida de reservas: la comunidad de propietarios gestiona sus recursos de forma previsora y sólida. El saldo proporcional de reservas para esta vivienda presenta, a fecha de 31.12.2025, unos atractivos 3.312,84 €, lo que representa, en relación con el precio de compra, un excelente colchón de seguridad financiero. Con unos gastos comunitarios mensuales de tan solo 204,00 € (de los cuales los costes no repercutibles ascienden a unos extremadamente bajos 462,84 € al año), la gestión corriente resulta para usted, como arrendador, totalmente calculable. Aquí adquiere un inmueble económicamente saneado, con un margen real para el futuro.
Tecnología preparada para el futuro y perfectamente cuidada: la calefacción autónoma individual de gas recibe mantenimiento profesional acreditado todos los años y se encuentra en un estado operativo impecable y fiable. Dado que la parte arrendataria liquida directamente los costes de calefacción con el proveedor de energía, usted, como propietario, no tendrá ninguna carga burocrática ni riesgos financieros de pagos anticipados. Además, gracias a sus propios hábitos de calefacción, el inquilino controla sus costes de forma completamente independiente.
La vivienda destaca por una distribución bien pensada y excelente para el alquiler, que aprovecha de forma óptima la superficie. La acogedora logia invita a relajarse y mejora notablemente el confort residencial en un entorno urbano. En las zonas habitables se ha instalado laminado atemporal, mientras que la cocina y el baño cuentan con revestimiento de baldosas funcional. El baño con luz natural es un verdadero punto a favor en el mercado del alquiler y dispone de una atractiva bañera. La cocina empotrada, ya incluida en el precio de compra, se encuentra en un estado de conservación normal y cuidado, y completa a la perfección la imagen general de este sólido inmueble.
Datos económicos clave
-Venta de particular a precio fijo: absolutamente sin comisión (aprox. 7.500 € de ahorro en la compra).
-Precio de compra: 215.000,00 € (precio fijo).
-Alquiler neto actual: 855,00 € mensuales (10.260,00 € anuales / 15,35 € por m²).
-Alquiler neto previsto (potencial): 983,25 € mensuales (11.799,00 € anuales / 17,65 € por m²).
-Rentabilidad superior: sólida rentabilidad bruta actual del 4,77 %, con un rápido aumento hasta una rentabilidad prevista superior al 5,4 % (exactamente 5,49 %).
-Gastos comunitarios corrientes: 204,00 € mensuales (de los cuales los costes no repercutibles son de tan solo 462,84 € anuales).
-Reservas preparadas para el futuro: aportación anual de 576,00 €; el saldo proporcional de las reservas ya asciende a 3.312,84 € (reserva total de la WEG: 34.508,74 € a fecha de 31.12.2025).
-Riesgo del arrendador minimizado: la cocina equipada se cede contractualmente únicamente para su uso.Tecnología cuidada: caldera autónoma de gas en perfecto estado, con un intervalo de mantenimiento anual completo y sin lagunas.
-Escudo protector del GEG (bonificación por protección patrimonial): exención legal completa de las costosas obligaciones de rehabilitación energética previstas en la Ley alemana de energía de los edificios (GEG), así como ausencia de obligación de disponer de certificado energético.
-Turbo fiscal para personas con altos ingresos: estatus oficial de inmueble protegido, con amortizaciones especiales exclusivas conforme al § 7i EStG (100 % de deducibilidad en rehabilitaciones), así como una mayor amortización fiscal anual del edificio antiguo del 2,5 % para reducir activamente su carga fiscal.
Su destino se dirige a Google Maps sólo cuando usted envía el formulario. TraumImmo no almacena ni lo registra.
La Schwarenbergstraße pertenece a uno de los barrios de crecimiento más solicitados y animados de la capital del estado. La ubicación inmediata de la vivienda combina a la perfección la vida urbana con tranquilos lugares de retiro. Diversas tiendas para las necesidades diarias, supermercados y una variada oferta gastronómica se encuentran en las inmediaciones, a pocos minutos a pie.
La conexión con el transporte público local es excelente: las paradas de Stadtbahn „Bergfriedhof“ (U4) y „Ostendplatz“ (U4, U9), así como importantes líneas de autobús, se alcanzan en pocos minutos a pie y le llevan a usted o a sus inquilinos directamente al centro de Stuttgart y a la estación central en menos de 10 minutos. Las mundialmente conocidas zonas recreativas situadas justo a la puerta garantizan un alto valor recreativo y calidad de vida: la idílica Uhlandshöhe y el extenso parque de Villa Berg son fácilmente accesibles a pie. Esta combinación de primera clase entre una infraestructura completa y una ubicación de alta calidad garantiza una demanda de alquiler estable y de primer nivel a largo plazo, y asegura la evolución sostenida del valor de esta propiedad catalogada.
1.480.000 € Gran dúplex de ensueño con dos terrazas, garaje y vistas panorámicas70184 Stuttgart Stuttgart-Süd
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