جوهرة عائد عقار أثري في شتوتغارت-أوست – إهلاك ضريبي مرتفع، معامل 20,9 (بدون عمولة!)

المعلومات الأساسية

سعر البيع والمصاريف

عن هذه الشقة

في موقع مرغوب ومستقر القيمة في عاصمة الولاية، تُعرض هذه الشقة السكنية المتينة للبيع دون عمولة. يقع العقار في مبنى سكني متعدد الوحدات مُعتنى به، يتميز بأصالته التاريخية وبصفته معلماً ثقافياً. وبالنسبة للمستثمر، لا يعني ذلك فقط اقتناء أصـل مادي مستقر القيمة، بل قبل كل شيء الوصول إلى أطر ضريبية حصرية يمكنها تحسين العائد بعد الضرائب بشكل مستدام.

تقع الشقة ذات الغرفتين ونصف في الطابق الأرضي المرتفع، وتتميز بتقسيم عملي على مساحة تقارب 55,7 م². وتظهر الغرف بحالة جيدة؛ حيث تلتقي مناطق المعيشة المضيئة بأرضيات اللامينيت مع المناطق المكسوة بالبلاط عملياً في المطبخ والحمام. ويضم الحمام المضاء بضوء النهار حوض استحمام. ومن المزايا المهمة للإدارة: إن المطبخ المدمج الموجود غير مؤجَّر صراحةً، بل مُتاح للاستخدام فقط، مما يقلل مخاطر الصيانة على المالك.

تتوافق التجهيزات التقنية مع متطلبات العصر، بفضل النوافذ البلاستيكية الحديثة ذات الزجاج العازل والتدفئة الغازية المستقلة لكل طابق (الحصول المباشر على الغاز دون دفعة مسبقة). ومن خلال أسلوب التدفئة الخاص به، يتحكم المستأجر في تكاليفه بنفسه. ويكمل العرضَ المكانيَ قبوٌ منفصل. وبسبب حماية المبنى التاريخي، لا يوجد إلزام بتقديم شهادة طاقة، مما يبسّط إدارة العقار إضافياً.

إلى جانب الإهلاك العادي للمبنى بنسبة 2,5 % للعقارات التي يعود تاريخ بنائها إلى ما قبل 1925، تتيح صفة المعلم التاريخي وفقاً للمادة § 7i من قانون ضريبة الدخل الألماني (EStG) إمكانيات إهلاك كبيرة عند إجراء أعمال الترميم المستقبلية. كما يستفيد العقار، وفقاً لقانون ضريبة العقارات الجديد في ولاية بادن-فورتمبيرغ، من تخفيض معامل الضريبة بنسبة 10 %.

لماذا يستحق هذا الاستثمار اهتمامكم: بينما تسود في مركز شتوتغارت عادةً عوامل سعر شراء مرتفعة تتراوح بين 26 و30 (ما يعني عوائد هزيلة تقل عن 3,5 %)، تستحوذون هنا على عقار بسعر ثابت نهائي وبعائد إيجار إجمالي أعلى من المتوسط يبلغ 4,77 %، ومعامل سعر شراء لا يتجاوز 20,9. وقد أُخذت جميع العوامل الخافضة للقيمة (مثل الحالة التي تحتاج إلى تجديد متوسط والتدفئة الغازية لكل طابق) في هذا المعامل المنخفض بالكامل وبسخاء. أنتم تشترون هنا أصلاً حقيقياً مع هامش أمان للمستقبل.

تكوين احتياطيات متين: يدير اتحاد المالكين شؤونه باستشراف ومتانة. ويبلغ رصيد الاحتياطي النسبي لـ تبلغ قيمة احتياطي هذه الشقة حتى 31.12.2025 مبلغ 3.312,84 € الجذاب، وهو ما يمثل، مقارنةً بسعر الشراء، هامش أمان تجاريًا ممتازًا. ومع رسوم شهرية للعقار قدرها 204,00 € فقط (منها تكاليف غير قابلة للتحميل تبلغ 462,84 € سنويًا فقط)، تظل إدارة العقار الجارية بالنسبة لكم كمؤجرين قابلة للحساب إلى أقصى حد. أنتم تتولون هنا عقارًا سليمًا اقتصاديًا مع احتياطي حقيقي للمستقبل.

تقنية آمنة للمستقبل وعناية فائقة: يتم صيانة التدفئة الغازية المستقلة لكل وحدة سكنية سنويًا على نحو مهني مثبت، وهي في حالة تشغيل سليمة وموثوقة. وبما أن المستأجر يسدد تكاليف التدفئة مباشرةً لمورّد الطاقة، فلا تتحملون بصفتكم مالكين أي أعباء بيروقراطية أو مخاطر تمويل مسبق. ومن خلال سلوك التدفئة الخاص به، يتحكم المستأجر أيضًا في تكاليفه بشكل مستقل تمامًا.

المعدات والميزات وفقا للمعلن

تتميز الشقة بمخطط مدروس وقابل للتأجير بدرجة ممتازة، يستغل المساحة على النحو الأمثل. وتدعو اللوجيا المريحة إلى الاسترخاء، كما تعزز راحة السكن في البيئة الحضرية بشكل ملحوظ. وقد تم تركيب أرضيات لامينات خالدة في مناطق المعيشة، بينما تم تبليط المطبخ والحمام بشكل عملي. ويُعد الحمام المضاء بضوء النهار نقطة إيجابية حقيقية في سوق الإيجار، ويضم حوض استحمام جذابًا. أما المطبخ المدمج المشمول بالفعل في سعر الشراء، فهو بحالة حفظ عادية ومعتنى بها، ويكمل الصورة العامة لهذا العقار المتين بشكل مثالي.

آخر

البيانات الاقتصادية الأساسية

-البيع من المالك مباشرةً بسعر ثابت: دون عمولة مطلقًا (توفير نحو 7.500 € عند الشراء).

-سعر الشراء: 215.000,00 € (سعر ثابت).

-الإيجار الصافي الحالي: 855,00 € شهريًا (10.260,00 € سنويًا / 15,35 € لكل م²).

-الإيجار الصافي المستهدف (الإمكانات): 983,25 € شهريًا (11.799,00 € سنويًا / 17,65 € لكل م²).

-عائد ممتاز: عائد إيجار إجمالي حالي قوي يبلغ 4,77 % مع ارتفاع سريع إلى أكثر من 5,4 % كعائد مستهدف (بالضبط 5,49 %).

-رسوم العقار الجارية: 204,00 € شهريًا (منها التكاليف غير القابلة للتحميل: 462,84 € سنويًا فقط).

-احتياطيات آمنة للمستقبل: إيداع سنوي قدره 576,00 €؛ ويبلغ رصيد الاحتياطي النسبي بالفعل 3.312,84 € (إجمالي احتياطي اتحاد مالكي الوحدات السكنية: 34.508,74 € حتى 31.12.2025).

-تقليل مخاطر المؤجر: تم تسليم المطبخ المجهز تعاقديًا للاستخدام فقط.تقنية معتنى بها: غلاية غاز مستقلة بحالة سليمة تمامًا مع فترة صيانة سنوية منتظمة ودون انقطاع.

-درع حماية قانون GEG (ميزة المباني الأثرية): إعفاء قانوني كامل من التزامات التجديد الطاقي المكلفة المنصوص عليها في قانون طاقة المباني (GEG)، فضلًا عن عدم وجود التزام بإصدار شهادة طاقة.

-تسريع ضريبي لأصحاب الدخول المرتفعة: وضع رسمي كمبنى أثري مع خصومات استهلاك خاصة حصرية وفقًا للمادة § 7i من قانون ضريبة الدخل الألماني EStG (إمكانية خصم 100 % عند أعمال التجديد)، فضلًا عن استهلاك مرتفع للمباني القديمة بنسبة 2,5 % سنويًا لخفض العبء الضريبي بنشاط.

الموقع

وصف الموقع

يُعد شارع شفارنبرغ من أكثر أحياء عاصمة الولاية طلبًا وحيويةً ونموًا. يجمع الموقع الدقيق للشقة بصورة مثالية بين الحياة الحضرية وأماكن الاسترخاء الهادئة. تتوفر مجموعة متنوعة من خيارات التسوق للاحتياجات اليومية، ومحلات السوبرماركت، ومشهد مطاعم متنوع في محيط مباشر يمكن الوصول إليه سيرًا على الأقدام.

تتميز المواصلات العامة بترابط ممتاز: إذ يمكن الوصول خلال بضع دقائق سيرًا على الأقدام إلى محطتي قطار المدينة «بيرغفريدهوف» (U4) و«أوستندبلاتس» (U4، U9)، فضلًا عن خطوط الحافلات المهمة، والتي تنقلكم أو تنقل مستأجريكم خلال أقل من 10 دقائق مباشرةً إلى وسط مدينة شتوتغارت وإلى المحطة الرئيسية. وتوفر مناطق الاستجمام المحلية الشهيرة عالميًا، الواقعة أمام عتبة المنزل مباشرةً، مستوى عاليًا من الترفيه وجودة الحياة: إذ يمكن الوصول بسهولة سيرًا على الأقدام إلى أوهلاندسهوهه الخلابة وإلى متنزه فيلا بيرغ الواسع. ويضمن هذا المزيج الممتاز من البنية التحتية المتكاملة وجودة الموقع العالية طلبًا مستقرًا ومتميزًا على الإيجار على المدى الطويل، كما يضمن تطورًا مستدامًا لقيمة هذا العقار المصنّف كمعلم تاريخي.