Monumentaal rendementsjuweel in Stuttgart-Ost – Hoge afschrijving, factor 20,9 (zonder makelaarsprovisie!)

Belangrijkste gegevens

Aankoopprijs en kosten

Over dit appartement

In een gewilde en waardevast gebleken locatie van de hoofdstad staat dit solide eigendomsappartement zonder makelaarscourtage te koop. Het object bevindt zich in een goed onderhouden meergezinswoning, die indruk maakt door haar historische substantie en de status als beschermd cultuurmonument. Voor de investeerder betekent dit niet alleen de aankoop van een waardevast materieel vermogensbestanddeel, maar vooral toegang tot exclusieve fiscale regelingen die het rendement na belastingen duurzaam kunnen optimaliseren.

Het op de bel-etage gelegen 2,5-kamerappartement overtuigt met een efficiënte indeling op ca. 55,7 m². De ruimtes verkeren in een goed onderhouden staat; lichte woonruimtes met laminaatvloer worden gecombineerd met functioneel betegelde gedeelten in keuken en badkamer. De badkamer met daglicht beschikt over een bad. Een belangrijk pluspunt voor het beheer: de aanwezige inbouwkeuken is uitdrukkelijk niet mee verhuurd, maar uitsluitend ter beschikking gesteld voor gebruik, waardoor het onderhoudsrisico voor de eigenaar wordt geminimaliseerd.

De technische uitrusting is met moderne kunststoframen met isolerende beglazing en een zelfstandige gas-etageverwarming (directe gasafname zonder voorschot) eigentijds. Door zijn eigen verwarmingsgedrag houdt de huurder zijn kosten zelfstandig onder controle. Een afzonderlijke kelderberging completeert het ruimteaanbod. Vanwege de monumentenbescherming vervalt de verplichting om een energieprestatiecertificaat over te leggen, wat het beheer van het vastgoed bovendien vereenvoudigt.

Naast de reguliere gebouw-AfA van 2,5 % voor objecten met een bouwjaar vóór 1925 biedt de monumentenstatus overeenkomstig § 7i EStG aanzienlijke afschrijvingsmogelijkheden bij toekomstige renovaties. Bovendien profiteert het object krachtens de nieuwe grondbelastingwet van de deelstaat Baden-Württemberg van een verlaging van het belastingtarief met 10 %.

Waarom deze investering voor u de moeite waard is: Terwijl in het centrum van Stuttgart doorgaans dure aankoopprijsfactoren van 26 tot 30 gebruikelijk zijn (wat neerkomt op magere rendementen van minder dan 3,5 %), koopt u hier een object tegen een absolute vaste prijs met een bovengemiddeld bruto huurrendement van 4,77 % en een aankoopprijsfactor van slechts 20,9. Alle waardeverminderende factoren (zoals de matig gerenoveerde staat en de gas-etageverwarming) zijn in deze lage factor al volledig en ruimhartig meegenomen. Hier koopt u echte substantie met een buffer voor de toekomst.

Solide opbouw van reserves: De eigenaarsvereniging voert een toekomstgericht en solide financieel beleid. Het proportionele reservebedrag voor dit appartement beschikt per 31-12-2025 over aantrekkelijke reserves van € 3.312,84, wat in verhouding tot de aankoopprijs een uitstekende, bedrijfseconomische veiligheidsbuffer vormt. Met maandelijkse servicekosten van slechts € 204,00 (waarvan de niet-doorberekenbare kosten extreem laag zijn met € 462,84 per jaar) blijft het lopende beheer voor u als verhuurder maximaal voorspelbaar. U neemt hier een economisch gezond object over met een echte buffer voor de toekomst.

Toekomstbestendige techniek & uitstekend onderhouden: De autonome gas-etageverwarming wordt aantoonbaar elk jaar vakkundig onderhouden en verkeert in een onberispelijke, betrouwbare staat. Omdat de huurders de verwarmingskosten rechtstreeks met de energieleverancier afrekenen, heeft u als eigenaar geen bureaucratische rompslomp of financiële voorfinancieringsrisico’s. Door zijn eigen stookgedrag controleert de huurder zijn kosten bovendien volledig zelfstandig.

Fittingen en kenmerken, zoals beschreven

Het appartement overtuigt met een doordachte en uitstekend verhuurbare plattegrond, die de ruimte optimaal benut. De gezellige loggia nodigt uit om te ontspannen en verhoogt het wooncomfort in de stedelijke omgeving merkbaar. In de woonruimtes is tijdloze laminaat gelegd, terwijl keuken en badkamer functioneel zijn betegeld. De badkamer met daglicht is een echt pluspunt op de huurmarkt en beschikt over een uitnodigend bad. De in de koopprijs reeds inbegrepen inbouwkeuken bevindt zich in een goed onderhouden, normale staat van onderhoud en maakt het totaalbeeld van dit degelijke onroerend goed perfect af.

Overige gevallen

Economische kerngegevens

-Verkoop door particulieren tegen vaste prijs: absoluut vrij van courtage (ca. € 7.500 besparing bij aankoop).

-Aankoopprijs: € 215.000,00 (vaste prijs).

-Huidige kale huur: € 855,00 p.m. (€ 10.260,00 p.j. / € 15,35 per m²).

-Beoogde kale huur (potentieel): € 983,25 p.m. (€ 11.799,00 p.j. / € 17,65 per m²).

-Toprendement: sterk huidig bruto huurrendement van 4,77 %, met een snelle stijging naar meer dan 5,4 % beoogd rendement (precies 5,49 %).

-Lopende servicekosten: € 204,00 p.m. (waarvan niet-doorberekenbare kosten: slechts € 462,84 p.j.)

-Toekomstbestendige reserves: jaarlijkse toevoeging van € 576,00; het aandeel in de reserve bedraagt al € 3.312,84 (totale reserve van de VvE: € 34.508,74 per 31-12-2025).

-Geminimaliseerd verhuurdersrisico: Inbouwkeuken wordt contractueel uitsluitend voor gebruik ter beschikking gesteld. Goed onderhouden techniek: autonome gasketel in onberispelijke staat met een sluitend jaarlijks onderhoudsinterval.

-GEG-bescherming (monumentenbonus): volledige wettelijke vrijstelling van de dure energetische renovatieverplichtingen van het Gebouwenergiegesetz (GEG) en geen verplichting tot een energieprestatiecertificaat.

-Belastingturbo voor grootverdieners: officiële monumentenstatus met exclusieve bijzondere afschrijvingen volgens § 7i EStG (100 % aftrekbaarheid bij renovaties) en verhoogde gebouwafschrijving voor oudere gebouwen van 2,5 % per jaar om uw belastingdruk actief te verlagen.

Locatie

Locatie

De Schwarenbergstraße behoort tot de meest gewilde en levendige groeibuurten van de deelstaathoofdstad. De micro-ligging van het appartement verbindt stedelijk leven perfect met rustige terugtrekplekken. Diverse winkels voor dagelijkse behoeften, supermarkten en een gevarieerde restaurantscene bevinden zich in de directe, op loopafstand gelegen omgeving.

De aansluiting op het openbaar vervoer is uitstekend: de stadslightrailhaltes „Bergfriedhof“ (U4) en „Ostendplatz“ (U4, U9) evenals belangrijke buslijnen zijn binnen enkele minuten lopen bereikbaar en brengen u of uw huurders in minder dan 10 minuten rechtstreeks naar het centrum van Stuttgart en het centraal station. Voor een hoge recreatiewaarde en levenskwaliteit zorgen de wereldberoemde nabijgelegen recreatiegebieden direct voor de deur: de idyllische Uhlandshöhe en het uitgestrekte park van Villa Berg zijn gemakkelijk te voet bereikbaar. Deze eersteklas combinatie van naadloze infrastructuur en hoge locatiekwaliteit garandeert een blijvend stabiele, eersteklas huurvraag en verzekert de langetermijnwaardegroei van dit monumentale pand.