7% rentowności z historycznym urokiem: pierwszy najem po renowacji, specjalna amortyzacja podatkowa dla zabytków

Najważniejsze informacje

Cena zakupu i koszty

O tym mieszkaniu

Mieszkanie dysponuje czterema jasnymi, elastycznie wykorzystywanymi pokojami, które dzięki historycznej wysokości sufitów i dużym nowym oknom oferują pełną światła, zachęcającą atmosferę. W ramach renowacji zostaną położone wysokiej jakości nowe podłogi oraz zamontowane nowe okna. Szczególny atut pod względem efektywności i bezpieczeństwa na przyszłość: w budynku w tym roku zainstalowano już nowe centralne ogrzewanie gazowe.

Mieszkanie nadaje się do zamieszkania przez właściciela, ale dzięki korzystnemu układowi lokalu również jako mieszkanie współdzielone. Cztery oddzielne pokoje o powierzchni od 16 do 19 m² rozmieszczone są wokół przestronnego przedpokoju, dzięki czemu do każdego pokoju prowadzi niezależne wejście i każdy z nich zapewnia prawdziwą możliwość odosobnienia – to cecha jakościowa, której nie spełnia wiele mieszkań współdzielonych. Kuchnia i jadalnia są dostępne jako wspólna przestrzeń.

Położenie w centrum Witten łączy krótkie drogi do sklepów, lokali gastronomicznych i komunikacji publicznej z bliskością Uniwersytetu Witten/Herdecke oraz Uniwersytetu Ruhry w Bochum. Z tej konstelacji wynika stabilny i niezawodny przez lata popyt ze strony studentów, osób kształcących się zawodowo i młodych pracowników.

Dla inwestorów kapitałowych oznacza to rzadkie połączenie: świeżo wyremontowaną substancję budynku z nową instalacją grzewczą, nowymi oknami i nowymi podłogami.

Budynek jest objęty ochroną zabytków. Oprócz regularnej amortyzacji budynku możliwe są zatem odpisy specjalne od udziału kosztów renowacji (§ 7i EStG): przez osiem lat 9 %, przez kolejne cztery lata 7 % – łącznie 100 % kwalifikowanego udziału w ciągu dwunastu lat.

Wskaźniki rentowności w skrócie (20.000€ kapitału własnego)
NAJWAŻNIEJSZE WSKAŹNIKI
Cena zakupu 259.000 € (2.442 €/m²) | Czynsz 4 × 370 € = 1.480 €/miesiąc | Roczny czynsz netto bez opłat 17.760 € | Mnożnik ceny zakupu 14,6 | Rentowność brutto najmu 6,86 %

PRZYKŁADOWE OBLICZENIE PRZY 20.000 € KAPITAŁU WŁASNEGO
Cena zakupu 259.000 € + podatek od nabycia nieruchomości 16.835 € + notariusz/księga wieczysta 5.180 € = łączna inwestycja 281.015 € | pomniejszone o 20.000 € kapitału własnego = kredyt 261.015 €
Finansowanie: 4,5 % oprocentowania nominalnego, 1,5 % początkowej spłaty kapitału = rata annuitetowa 1.305 €/miesiąc

Bieżący dochód: przychody z czynszu + 1.480 €/M | nieprzerzucalne opłaty eksploatacyjne − 44 €/M | rata annuitetowa − 1.305 €/M → PRZEPŁYW PIENIĘŻNY PRZED PODATKIEM + 131 €/M

Podatkowo w skali roku: przychody z czynszu 17.760 € | − amortyzacja 11.943 € | − część odsetkowa w 1. roku 11.746 € | − opłaty eksploatacyjne 531 € = wynik podatkowy − 6.460 € | zwrot przy krańcowej stawce podatkowej 42 % + 2.862 € → PRZEPŁYW PIENIĘŻNY PO PODATKU + 369 €/M

jest przykładową kalkulacją.

Analiza podatkowa zakłada krańcową stawkę podatkową w wysokości 42%, udział budynku wynoszący 85% oraz pozostały okres użytkowania wynoszący 20 lat. Indywidualny efekt zależy od osobistych okoliczności.

Wszystkie dane bez gwarancji. Nie stanowi porady podatkowej, prawnej ani inwestycyjnej.

Osprzęt i funkcje, jak opisano

- Cztery oddzielne pokoje o powierzchni od 16 do 19 m²
- Historyczna wysokość sufitów
- Nowe okna
- Nowe wysokiej jakości wykładziny podłogowe
- Nowe centralne ogrzewanie gazowe w budynku (zainstalowane w bieżącym roku)
- Przestronny korytarz, wszystkie pokoje dostępne niezależnie
- Kuchnia z jadalnią jako część wspólna

Inne

Sprzedaż bezpośrednio od właściciela: Nabycie następuje bezpośrednio od właściciela, bez prowizji. Nie jest pobierana dodatkowa prowizja maklerska.

Koncepcja mieszkania współdzielonego: Podany czynsz za pokój zakłada wynajem w formie mieszkania współdzielonego z czterema indywidualnymi umowami najmu. Oświadczenie o podziale jest dostępne do wglądu.

Wizualizacje: Obrazy wykorzystane w prospekcie są wizualizacjami wspomaganymi przez AI. Służą one przedstawieniu wyobrażenia o charakterze pomieszczeń po remoncie. Rzeczywista realizacja może różnić się w ramach uzgodnień.

Oględziny: Ponieważ mieszkanie jest niezamieszkane i będzie remontowane, oględziny obecnego stanu są możliwe w krótkim terminie.

Lokalizacja

Szczegóły lokalizacji

Mieszkanie znajduje się w centralnej części śródmieścia Witten. Sklepy z artykułami codziennego użytku, lokale gastronomiczne, lekarze i punkty usługowe są dostępne pieszo, podobnie jak przystanki komunikacji publicznej z połączeniami do Bochum i całego Zagłębia Ruhry.

Lokalizacja ma szczególne znaczenie dla koncepcji mieszkania współdzielonego: Uniwersytet Witten/Herdecke oraz Uniwersytet Ruhry w Bochum są osiągalne w krótkim czasie jazdy. Zapewnia to stabilny i niezawodny przez lata popyt ze strony studentów, osób odbywających kształcenie zawodowe oraz młodych pracowników – stanowiący podstawę trwale krótkich okresów pustostanu.

Samo Witten, jako miasto liczące około 95 000 mieszkańców, łączy bliskość Zagłębia Ruhry z przylegającym obszarem rekreacyjnym doliny Ruhry i Hohensteinem.