7 % de rendement avec un charme historique : première occupation après rénovation, amortissement fiscal spécial pour monuments historiques

Informations clés

Prix d'achat & coûts

À propos de cet appartement

L’appartement dispose de quatre pièces lumineuses à usage flexible qui, grâce aux hauteurs de plafond historiques et aux nouvelles fenêtres généreuses, offrent une atmosphère baignée de lumière et accueillante. Dans le cadre de la rénovation, des revêtements de sol neufs de haute qualité seront posés et de nouvelles fenêtres installées. Un atout particulier en matière d’efficacité et de pérennité : un nouveau chauffage central au gaz a déjà été installé dans l’immeuble cette année.

L’appartement convient à l’occupation personnelle ou, grâce au plan avantageux de l’unité, à une colocation. Quatre pièces séparées de 16 à 19 m² s’articulent autour d’un couloir spacieux, de sorte que chaque pièce dispose d’un accès indépendant et offre une véritable possibilité de retrait – une caractéristique qualitative que de nombreux logements en colocation ne présentent pas. La cuisine et l’espace repas sont disponibles comme espaces communs.

La situation dans le centre-ville de Witten combine des trajets courts vers les commerces, la restauration et les transports publics avec la proximité de l’université de Witten/Herdecke et de l’université de la Ruhr à Bochum. Cette configuration engendre une demande stable et fiable au fil des années de la part des étudiants, des apprentis et des jeunes actifs.

Pour les investisseurs, il en résulte une combinaison rare : un bien fraîchement rénové avec une nouvelle installation de chauffage, de nouvelles fenêtres et de nouveaux sols.

L’immeuble est classé monument historique. En plus de l’amortissement immobilier ordinaire, des amortissements exceptionnels sur la part des coûts de rénovation sont ainsi possibles (§ 7i EStG) : 9 % pendant huit ans, puis 7 % pendant quatre années supplémentaires – soit au total 100 % de la part éligible en douze ans.

Aperçu des indicateurs de rendement (20.000€ de fonds propres)
LES INDICATEURS
Prix d’achat 259.000 € (2.442 €/m²) | Loyer 4 × 370 € = 1.480 €/mois | Loyer annuel net hors charges 17.760 € | Coefficient de prix d’achat 14,6 | Rendement locatif brut 6,86 %

EXEMPLE DE CALCUL AVEC 20.000 € DE FONDS PROPRES
Prix d’achat 259.000 € + taxe d’acquisition immobilière 16.835 € + notaire/registre foncier 5.180 € = investissement total 281.015 € | moins 20.000 € de fonds propres = emprunt 261.015 €
Financement : taux débiteur de 4,5 %, amortissement initial de 1,5 % = annuité de 1.305 €/mois

Revenu courant : recettes locatives + 1.480 €/M | charges de copropriété non récupérables − 44 €/M | annuité − 1.305 €/M → FLUX DE TRÉSORERIE AVANT IMPÔTS + 131 €/M

Sur le plan fiscal p. a. : recettes locatives 17.760 € | − amortissement 11.943 € | − part d’intérêts année 1 11.746 € | − charges de copropriété 531 € = résultat fiscal − 6.460 € | remboursement à un taux marginal d’imposition de 42 % + 2.862 € → FLUX DE TRÉSORERIE APRÈS IMPÔTS + 369 €/M

Le est un calcul à titre d’exemple.

L’analyse fiscale suppose un taux marginal d’imposition de 42 %, une quote-part du bâtiment de 85 % et une durée d’utilisation restante de 20 ans. L’effet individuel dépend de la situation personnelle.

Toutes les informations sont fournies sans garantie. Il ne s’agit pas d’un conseil fiscal, juridique ou en investissement.

Accessoires et caractéristiques, tels que décrits

- Quatre chambres séparées entre 16 et 19 m²
- Hauteurs de plafond historiques
- Nouvelles fenêtres
- Nouveaux revêtements de sol haut de gamme
- Nouveau chauffage central au gaz dans l’immeuble (installé au cours de l’année en cours)
- Couloir spacieux, toutes les chambres desservies individuellement
- Cuisine avec espace repas comme espace commun

Autres

Vente directe par le propriétaire : l’acquisition s’effectue directement auprès du propriétaire, sans commission. Aucune commission d’agence supplémentaire ne s’applique.

Concept de colocation : le loyer par chambre présenté suppose une location en colocation avec quatre contrats de location individuels. Le règlement de copropriété est disponible pour consultation.

Visualisations : les images utilisées dans le descriptif sont des visualisations assistées par IA. Elles servent à donner une idée de l’effet spatial après la rénovation. La réalisation effective peut varier dans le cadre de la concertation.

Visites : comme l’appartement est vacant et en cours de rénovation, des visites de l’état actuel sont possibles à court terme.

Emplacement

Détails de l'emplacement

L’appartement est situé au centre-ville de Witten. Les commerces pour les besoins quotidiens, les restaurants, les médecins et les services sont accessibles à pied, tout comme les arrêts de transports en commun desservant Bochum et l’ensemble de la Ruhr.

Pour le concept de colocation, l’emplacement est particulièrement pertinent : l’université Witten/Herdecke ainsi que la Ruhr-Universität Bochum sont accessibles en peu de temps en voiture. Il en résulte une demande stable et fiable au fil des années de la part des étudiants, des apprentis et des jeunes actifs — la base de périodes de vacance durablement faibles.

Witten, ville d’environ 95 000 habitants, allie la proximité de la Ruhr à la zone de loisirs voisine de la vallée de la Ruhr et du Hohenstein.