Werthaltige Kapitalanlage in historischem Gebäude mit zwei Wohnungen und einer Gewerbeeinheit

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About this investment property

Diese repräsentative Stadtvilla aus dem Jahr 1908 verbindet den Charme historischer Architektur mit den Vorzügen einer nachhaltigen Kapitalanlage. Bereits die harmonisch gegliederte Fassade, der markante Hauseingang sowie die ausgewogenen Proportionen verleihen dem Gebäude eine besondere Ausstrahlung und heben es deutlich von einem klassischen Mehrfamilienhaus ab.

Auf dem ca. 914 m² großen Grundstück befinden sich eine langfristig vermietete Physiotherapiepraxis im Erdgeschoss, zwei vermietete Wohnungen in den Obergeschossen, zwei Garagen sowie großzügige Kellerflächen. Die Kombination aus einer gewachsenen Mieterstruktur, gepflegter Bausubstanz und attraktiven Entwicklungsmöglichkeiten macht diese Immobilie zu einer seltenen Gelegenheit für Kapitalanleger mit langfristigem Anlagehorizont.

Die Geschichte des Hauses ist über Jahrzehnte hinweg bauhistorisch nachvollziehbar dokumentiert. Ursprünglich als Wohnvilla errichtet, wurde das Gebäude im Laufe der Zeit behutsam weiterentwickelt und den jeweiligen Anforderungen angepasst, ohne seinen architektonischen Charakter zu verlieren. Die heutige Nutzung verbindet den besonderen Charme einer historischen Villa mit einer wirtschaftlich nachhaltigen Vermietung.  

Auch technisch präsentiert sich die Immobilie in einem gepflegten Zustand. Die Gasbrennwertheizung wurde 2006 installiert. Nahezu sämtliche Kunststoff-Isolierglasfenster wurden zwischen 2009 und 2021 erneuert. Ergänzend erfolgten unter anderem die Dämmung der Kellerdecke sowie eine Fassadendämmung an der Südseite. Die kontinuierliche Modernisierung und Pflege schaffen eine solide Grundlage für eine langfristig werthaltige Investition. 

Die derzeitige Jahresnettokaltmiete beträgt 22.260 €. Gleichzeitig bietet die Immobilie bereits heute konkretes Mietsteigerungs- und Wertentwicklungspotenzial. Für die Wohnung im 1. Obergeschoss wurde bereits 2017 eine Indexmiete vereinbart, die bislang nicht angepasst wurde. Dem Erwerber eröffnet sich dadurch die Möglichkeit einer kurzfristigen Mietanpassung entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes. Auch die Dachgeschosswohnung wurde mit einer Indexmiete vermietet und ermöglicht künftig eine inflationsorientierte Mietentwicklung. Für die Physiotherapiepraxis bestehen darüber hinaus bereits vertraglich vereinbarte Mietsteigerungen.   

Die Physiotherapiepraxis ist bis zum 30.11.2030 vermietet und gewährleistet dem Erwerber zunächst langfristig gesicherte Mieteinnahmen. Nach Ablauf der Festlaufzeit eröffnet sich gleichzeitig ein hohes Maß an Flexibilität. Ob Fortführung der gewerblichen Nutzung, Eigennutzung oder die Prüfung einer Rückführung zu Wohnzwecken – die vorhandene Grundrissstruktur sowie die ursprüngliche Nutzung als Wohnvilla eröffnen hierfür interessante Perspektiven. Eine gegebenenfalls erforderliche Genehmigung ist vom Erwerber mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde abzustimmen.

Historische Villen mit gepflegter Substanz, nachvollziehbarer Bauhistorie und gleichzeitig vorhandenem Entwicklungspotenzial gehören zu den Immobilien, die dauerhaft eine hohe Nachfrage genießen. Genau diese Verbindung aus architektonischem Charakter, gesicherten Mieteinnahmen und langfristiger Flexibilität macht dieses Objekt zu einer außergewöhnlichen Kapitalanlage.

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