Immeuble de 9 logements très solide à GE-Ückendorf : cash-flow élevé et importante réserve locative à 822 €/m²

Informations clés

Prix d'achat & coûts

A propos de cette maison

Attention aux investisseurs professionnels : À vendre, un immeuble résidentiel de grande qualité, entièrement loué, comprenant 9 logements et une surface habitable totale d’environ 547 m², situé dans le quartier en plein essor de Gelsenkirchen-Ückendorf.

Le bâtiment se distingue par un historique exceptionnellement complet et documenté pour ce secteur : en 1989/1990, le bien a été entièrement et profondément transformé et modernisé sur le plan structurel, sous direction architecturale, pour un montant total de 731.632,08 DM. Dans le cadre de cette vaste mesure créatrice de valeur, des éléments essentiels tels que les installations électriques, les colonnes sanitaires, l’enduit extérieur ainsi qu’une grande partie du gros œuvre et de l’aménagement intérieur ont été entièrement renouvelés. Grâce à cette transformation majeure réalisée à l’époque du tournant, le bien se présente techniquement comme beaucoup plus récent que ne le laisserait supposer son année de construction d’origine. Depuis, le propriétaire de longue date l’a entretenu et maintenu avec le plus grand soin – il n’y a ici ni retard de réparations incontrôlé, mais une structure transparente et saine.

Les 9 logements sont parfaitement adaptés au marché locatif local (principalement des appartements de 2 à 3 pièces, idéalement louables, d’environ 51 m² à 69 m²) et se présentent dans un état bien entretenu, conforme au solide niveau des années 1990, ponctuellement amélioré par des travaux de rafraîchissement lors des changements de locataires.

L’immeuble est actuellement loué à 100 %. La structure locative est décrite comme absolument fiable, calme et simple à gérer – les relations locatives sont harmonieuses, fiables et continues pour tous les logements, sans fluctuation ni perturbation notable. Le bien génère actuellement un loyer effectif fiable de 29.848 € p.a. (hors charges).

Le levier de rendement : votre potentiel d’augmentation des loyers en un coup d’œil

Le bien génère actuellement un loyer effectif solide de 29.848 € p.a. (coefficient du prix d’achat : 15,08x / rendement : 6,63 %). Le loyer moyen s’élève actuellement à environ 4,55 €/m², un niveau très avantageux – il existe ici une importante réserve locative.
Pour vous, en tant qu’investisseur, deux scénarios particulièrement attractifs se présentent :
Scénario 1 – Étape intermédiaire réaliste (+15 %) : grâce à une adaptation modérée et rapide des loyers existants de 15 %, vous augmentez le loyer annuel net hors charges à 34.325,20 €. Le rendement brut passe ainsi immédiatement à environ 7,63 % et le coefficient du prix d’achat baisse à un niveau attractif de 13,11x.
Scénario 2 – Potentiel total du marché (objectif ancien) : Selon l’« officielSelon le rapport du marché immobilier, le revenu brut de l’immeuble existant s’élève à plus de 6,00 €/m². En l’adaptant progressivement à ce niveau du marché ou dans le cadre de nouvelles locations, le loyer annuel net hors charges peut être porté mathématiquement à 39 500 €. Votre levier : un excellent rendement locatif brut cible de plus de 8,78 % avec un facteur optimal de seulement 11,39x !
Profitez de cet accélérateur de flux de trésorerie calculable sur un marché de croissance à l’abri des crises.

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