Appartement de 2,5 pièces + garage + entrée privée + jardin, juste à côté de l’Université technique de Dortmund et du parc technologique de Dortmund

Informations clés

Prix d'achat & coûts

À propos de cet appartement

À vendre, sans commission et directement par le propriétaire, un appartement en copropriété de 2,5 pièces, exceptionnellement bien agencé et très efficace (année de construction 1995, classe énergétique C), avec une véritable caractéristique unique : une entrée d’appartement complètement séparée et privative.

L’appartement se situe au rez-de-chaussée légèrement surélevé (rez-de-chaussée surélevé) et est baigné de lumière : la cuisine donne sur le côté de l’immeuble, tandis que les deux pièces sont orientées vers la cour arrière calme et disposent de belles grandes fenêtres. Depuis le couloir d’entrée privatif, on accède à la cuisine spacieuse avec espace repas, à un généreux séjour-salle à manger ainsi qu’à une chambre séparée. Pratique au quotidien : les toilettes et la salle de douche sont séparées, et la salle de douche offre également de la place pour le lave-linge. Le chauffage individuel de marque Vaillant a été entièrement remplacé en 2024 par une entreprise spécialisée.

L’immeuble résidentiel (année de construction 1995), avec environ 30 ans d’âge, est un bien existant relativement récent : structure massive et très solide, constamment sèche et entretenue de manière durable, avec de très bons locataires dans l’immeuble et un syndic professionnel et engagé.

Situation actuelle : l’appartement est loué et génère actuellement 520 € par mois, charges comprises ; avec le garage +100 €, cela représente 6.000 € de loyer annuel net hors charges dès le premier jour (400 € appartement + 100 € garage).

Copropriété et fonds de réserve pour travaux, des bases solides : fonds de réserve d’environ 54.000 €, attesté par le dernier rapport patrimonial, exceptionnellement élevé pour un immeuble de cette taille ; le risque d’appels de fonds extraordinaires est minimal. Entretien continu et prévoyant ces dernières années (notamment remplacement des conduites d’évacuation), syndic professionnel et engagé, très bons locataires et copropriété harmonieuse, déneigement et entretien du jardin organisés de manière fixe. Acheter ici, c’est intégrer une copropriété financièrement saine, bien gérée et organisée.

La clientèle locative cible se trouve littéralement devant la porte : salariés du parc technologique / TZDO / Fraunhofer IML / Institut Lamarr (environ 13.500 employés dans plus de 300 entreprises, accessibles en quelques minutes à pied) ainsi qu’étudiants de la TU Dortmund (environ 33.000), de la FH Dortmund (environ 13.000) et de l’ISM Dortmund (environ 3.000). L’appartement est parfait pour les étudiants : 2,5 pièces au lieu d’une chambre en colocation, entrée privative, toilettes séparées et salle de douche.

Prix d’achat : 129.500 € pour l’appartement, plus 29.000 € pour le garage automobile, soit un total de 158.500 €.

Pour les investisseurs, situation actuelle et Objectif en un coup d’œil :

Situation actuelle : 6.000 € de loyer annuel net hors charges, loué, revenus dès le premier jour.
Les appartements meublés à proximité de l’université et du parc technologique sont généralement proposés à environ 780 € charges comprises ; le garage peut à terme être loué séparément pour 120 € par mois, soit 900 € par mois au total.
Situation visée avec une nouvelle location meublée : environ 10.800 € de loyer annuel.

Avec des charges habituelles d’environ 100 €, cela correspond à 9.600 € de loyer annuel hors charges, soit environ 6,1 % de rendement brut sur le prix d’achat total. Calculé sur l’appartement seul (129.500 €, environ 3.000 €/m²), le potentiel locatif hors charges de 8.160 €/an correspond même à environ 6,3 % de rendement brut.

Les détails : charges de copropriété de 216 €/mois, dont environ 119 € de charges récupérables (supportées par le locataire) et 44,42 € versés à la réserve pour travaux. Coût d’exploitation effectivement non récupérable : SEULEMENT environ 52 €/mois !

Accessoires et caractéristiques, tels que décrits

- Entrée séparée et privative de l’appartement (pas de cage d’escalier partagée)
- Surface habitable d’environ 43 m² utilisée de manière très efficace, chaque mètre carré est judicieusement exploitable
- Pièces de vie baignées de lumière : les deux pièces sont orientées vers la cour intérieure calme et disposent de belles grandes fenêtres, la cuisine donnant sur le côté de l’immeuble
- Revêtements de sol : cuisine, toilettes et espace de vie central carrelés, pièce plus petite avec moquette
- Toilettes et salle de douche séparées
- Chauffage individuel de marque Vaillant, remplacé en 2024 par une entreprise spécialisée
- Garage pour voiture dans la cour intérieure calme (supplément, voir les indications de prix d’achat)
- Cave privative avec une hauteur sous plafond d’environ 2,60 m, offrant beaucoup de volume pour le rangement et les objets encombrants
- Accès partagé au jardin bien entretenu dans la cour intérieure calme, avec abri de jardin et grande terrasse, agréablement protégé derrière les garages
- Vidéosurveillance sur le bien
- Construction massive et sèche, année de construction 1995
- Classe d’efficacité énergétique C (consommation d’énergie finale 91 kWh/(m²·a)), nettement meilleure que la moyenne du parc résidentiel allemand, certificat énergétique valable jusqu’en février 2029

Autres

Sans commission d’agence, vente par propriétaire.

Remarque concernant les photos intérieures et la représentation du plan : Afin de protéger la vie privée du locataire actuel et à sa demande, les photos intérieures ont été retouchées à l’aide de l’IA, de sorte que les objets personnels ne soient pas reconnaissables. Cela peut entraîner des distorsions de l’aménagement intérieur, du plan ou des proportions des pièces. La représentation du plan a également été simplifiée à l’aide de l’IA et sert, tout comme les photos intérieures, exclusivement à l’orientation et à l’illustration ; elle n’est pas à l’échelle et ne constitue pas une caractéristique garantie. Les dimensions et superficies exactes résultent de l’inscription au registre foncier, du règlement de copropriété et de l’ensemble des documents du bien, qui sont disponibles pour consultation par les personnes sérieusement intéressées et seront remis intégralement lors de l’achat. Les visites sont expressément souhaitées et seront organisées avec plaisir. Toutes les photos extérieures sont non retouchées.

Toutes les informations sont fournies au mieux de nos connaissances, mais sans garantie ; erreurs et vente intermédiaire réservées. Seules les indications figurant dans le contrat de vente notarié font foi. Visite sur rendez-vous, dossier complet disponible pour les personnes sérieusement intéressées.

Emplacement

Détails de l'emplacement

Vivre dans le sweet spot à 300 millions d’euros de Dortmund : l’appartement se trouve à Dortmund-Dorstfeld, à la limite d’Eichlinghofen, sur la Wittener Straße, à la hauteur de l’Emil-Figge-Straße.

Rares sont les sites en Rhénanie-du-Nord-Westphalie qui se développent actuellement aussi dynamiquement que les environs de la TU Dortmund : plus de 300 millions d’euros sont actuellement investis dans de nouvelles constructions sur le campus, notamment le bâtiment de recherche CALEDO, d’un coût d’environ 90 millions d’euros (ouvert en octobre 2025), ainsi que le Zentrum für Logistik und IT (ZLI), dont la réouverture est prévue à l’automne 2026. Le campus scientifique et technologique accueille déjà plus de 300 entreprises employant environ 13 500 personnes, ainsi que le Fraunhofer IML et l’Institut Lamarr, l’un des centres d’excellence allemands en IA bénéficiant durablement d’un financement fédéral, tous deux à proximité immédiate. L’extension prévue du H-Bahn jusqu’à la U42 améliorerait encore la desserte. Pour les propriétaires, cela signifie une demande locative solvable, durablement forte et en constante croissance, directement à leur porte.

La TU Dortmund, le Technologiepark et le TZDO sont accessibles en quelques minutes à pied, les transports en commun se trouvent immédiatement à proximité du bien, tout comme REWE, dm, les médecins et les restaurants. Parallèlement, la proximité de l’échangeur autoroutier de l’A40 permet d’accéder à l’autoroute en quelques minutes, sans pour autant en entendre le bruit. Cette combinaison entre une accessibilité maximale, des infrastructures accessibles à pied et un cadre de vie calme fait de cet emplacement un véritable sweet spot.