Appartement vacant de 2,5 pièces – emplacement de premier choix à Unterhaching, sans commission & nécessitant de légers travaux de rénovation

Informations clés

Prix d'achat & coûts

À propos de cet appartement

L’appartement en copropriété de 2,5 pièces, situé au 2e étage et vendu sans commission, offre une opportunité intéressante pour les occupants, les petites familles ou les investisseurs, dans un emplacement très recherché de Unterhaching. L’appartement est libre et peut être repris directement selon accord.

Sur environ 56,26 m², il propose un plan bien agencé avec un séjour lumineux et un balcon exposé au sud, une chambre ainsi qu’un couloir-séjour pouvant servir de bureau, de salle à manger ou, pour les petites familles, d’espace pour un enfant. L’ensemble est complété par une cuisine, une salle de bains et une cave pratique. Le séjour et la chambre disposent d’un parquet ; la cuisine et la salle de bains sont carrelées, tandis que le couloir est revêtu de stratifié. La salle de bains est équipée d’une baignoire et d’une fenêtre.

L’appartement se trouve dans un état correspondant à son âge et nécessite de légers travaux de rénovation. De nouveaux revêtements de sol et des murs fraîchement repeints offrent notamment la possibilité de créer, avec des dépenses raisonnables, une ambiance moderne et personnalisée. Selon les exigences, deux à trois portes intérieures ainsi que, le cas échéant, le tableau électrique pourraient également être remplacés.

Le plan existant est très fonctionnel et offre en outre une marge d’aménagement : le passe-plat déjà présent entre la cuisine et le salon permet, si souhaité, de créer facilement un espace séjour/salle à manger plus ouvert. Un accès supplémentaire du couloir-séjour à la chambre serait également envisageable et pourrait, si nécessaire, rendre l’appartement intéressant pour une colocation.

Le budget prévisionnel 2026 prévoit des charges mensuelles de copropriété de 316,11 €. Ce montant comprend 27,95 € par mois versés au fonds de réserve pour travaux. Les frais non récupérables s’élèvent à 64,99 € par mois ; les charges d’exploitation récupérables à 223,16 € par mois. En raison de la précédente sous-location avec décompte forfaitaire des charges, celles-ci sont relativement élevées. Si on les compare aux charges de locataires d’appartements identiques, nous pouvons partir du principe qu’elles seront nettement moins élevées à l’avenir.

Le chauffage est assuré par un réseau de chaleur urbain, auquel l’immeuble a été raccordé en 2024. Le réseau de chaleur de Unterhaching est alimenté par la géothermie et constitue donc une source d’énergie renouvelable. Il n’est donc pas prévu d’obligation de remplacer le chauffage central.

Une place de stationnement en sous-sol peut, si nécessaire, être proposée séparément à un prix équitable.

Pour les investisseurs & contribuables souhaitant réduire leurs impôts : pour deux autres appartements de l’immeuble, sont disponibles Un rapport d’expertise sur la durée d’utilisation résiduelle est disponible. En cas de location, cela peut éventuellement permettre de réduire la durée d’utilisation résiduelle économique par rapport à l’amortissement normal et d’obtenir un amortissement nettement plus élevé. Les rapports d’expertise dont nous disposons indiquent des durées d’utilisation résiduelles de 17 et 20 ans. La transposabilité à cet appartement ainsi que la reconnaissance fiscale doivent être examinées au cas par cas – toutefois, compte tenu de l’état uniforme de l’immeuble, des résultats similaires devraient être possibles.

Les réserves pour l’ensemble du bien s’élevaient à 89.442,42 € à la fin de 2024. Comme le décompte de 2025 n’a pas encore été établi définitivement, il n’existe pas de chiffre contraignant plus récent. Selon une déclaration écrite, le syndic prévoit environ 100 à 105 milliers d’euros à la fin de 2025.

La vente s’effectue directement par le propriétaire et sans commission d’agence.

Accessoires et caractéristiques, tels que décrits

- 2,5 pièces sur env. 56,26 m²
- Libre
- Balcon orienté au sud
- Cave privative
- Parquet dans le séjour et la chambre
- Carrelage dans la cuisine et la salle de bains
- Sol stratifié dans le couloir
- Salle de bains avec fenêtre et baignoire
- Chauffage urbain pour le chauffage et l’eau chaude dans la salle de bains ; eau chaude dans la cuisine produite de manière décentralisée et électrique
- Ascenseur dans l’immeuble
- Plan bien conçu, également adapté aux petites familles avec un enfant
- Passe-plat déjà présent entre la cuisine et le séjour
- Aucune place de stationnement attribuée ; place en parking souterrain disponible à l’achat pour 15 k€ (des revenus locatifs de 70-80 € sont réalistes)

Autres

Mentions légales

Isar RE GmbH
Auenstraße 110
80469 Munich
Allemagne

Représentée par le gérant :
Friedrich Wochinger

E-mail : fw@solarkraftwerk-deutschland.de

Tribunal d’enregistrement : tribunal d’instance de Munich
Registre du commerce : HRB 264873

Numéro d’identification à la TVA conformément à l’article 27a de la loi allemande relative à la taxe sur le chiffre d’affaires (UStG) :
DE346471271

Emplacement

Détails de l'emplacement

L’appartement se trouve dans un emplacement de premier ordre à Unterhaching : central, très bien desservi et offrant des trajets courts au quotidien. Les commerces, restaurants, cabinets médicaux ainsi que les autres services nécessaires au quotidien se trouvent à proximité.

La gare S-Bahn d’Unterhaching est facilement accessible. De là, on rejoint – selon la liaison – la gare centrale de Munich en moins de 20 minutes, ainsi que les quartiers situés plus au sud. Cet emplacement combine ainsi la qualité de vie élevée d’Unterhaching avec une excellente desserte du centre-ville de Munich et de l’ensemble de la région économique munichoise.

Pour les occupants et les petites familles, cette combinaison d’infrastructures adaptées au quotidien et de proximité de Munich offre un cadre de vie particulièrement attrayant. Pour les investisseurs, le micro-emplacement recherché, offrant une location stable, est également intéressant.