| Type | Maison individuelle |
|---|---|
| Surface habitable environ. | 140 m² |
| Disponible auprès de | À convenir |
|---|---|
| chambres | 4,5 |
| Chauffage | Chauffage central |
| Type de carburant | Gaz |
| Zone de terrain | 960 m² |
|---|---|
| Places de stationnement | 1 |
| État | Bien gardé |
| Planchers dans le bâtiment | 2 |
| Prix d'achat | 1.580.000 € |
|---|---|
| Prix par m2 | 11 285,71 €/m² |
| Commission européenne | pas de commission pour les acheteurs |
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Calculatrices et hypothèses plus nombreusesNous vendons une magnifique maison avec un jardin enchanteur à Hambourg-Niendorf – sans agent immobilier, directement par le propriétaire.
Imaginez : le matin, vous ouvrez la fenêtre de la chambre, le chant des merles, des mésanges et des rouges-gorges vous accueille – et la prochaine station de métro est pourtant à seulement quelques pas.
Ce n’est pas contradictoire. C’est notre oasis à Hambourg-Niendorf.
Cette maison particulière, située sur un terrain de 960 m², réunit deux mondes que l’on ne parvient habituellement pas à concilier : le calme et la beauté d’une oasis verdoyante avec le confort d’une excellente infrastructure urbaine. Une station de la ligne U2 se trouve juste devant la porte – et pourtant, dans la maison ou le jardin, on n’entend ni ne ressent absolument rien du métro.
Une maison chargée d’histoire et de magie
La maison a été construite par un capitaine – et cela se remarque. Pas d’angles droits là où une finition arrondie est plus élégante. Des recoins comme sur un bateau, pratiques et charmants. Un plancher en bois qui dégage de la chaleur (parquet dans le salon, planches au 1er étage). Et une atmosphère que l’on ressent dès l’entrée et qu’il est difficile de décrire avec des mots. Celui qui entre dans cette maison y reste.
Dans les années 1980, un ancien propriétaire créatif a décloisonné le rez-de-chaussée : presque toutes les cloisons ont été supprimées et, au centre de la pièce de vie spacieuse ainsi créée, une magnifique cheminée en briques rouges a été construite. Aujourd’hui, elle porte la maison – au sens propre comme au figuré. Quiconque a déjà fait l’expérience du feu qui crépite, tandis que la lumière inonde la pièce des deux côtés à travers les baies vitrées pleine hauteur et que le regard se perd dans le jardin enchanteur, comprend immédiatement : ici, c’est chez soi.
Nous avons nous-mêmes créé la grande baie vitrée avec une porte coulissante surdimensionnée donnant sur le jardin – transformant ainsi le salon et la nature en une seule unité.
140 m² de surface habitable avec tout ce dont une famille a besoin
Le salon à lui seul mesure 65 m² – un véritable espace pour vivre, recevoir et se détendre. S’y ajoutent une grande cuisine avec coin repas, une charmante petite pièce en bow-window offrant une vue panoramique sur le jardin, trois pièces à l’étage (dont la plus passionnante : une chambre d’enfant biscornue avec sous-pentes, recoins et estrade), une salle de bains, des toilettes invités au rez-de-chaussée, un grand balcon orienté sud-ouest – et, pour l’hiver : un sauna privé dans le sous-sol complet baigné de lumière du jour.
Le garage est accessible de l’extérieur et donc sécurisé. Le sous-sol complet, de type souterrain, bénéficie de la lumière du jour et offre de l’espace pour un bureau, une salle de loisirs ou simplement pour tout ce qui a besoin d’espace.
Sécurité d’investissement incluse
Même en faisant des calculs rationnels, on trouve de bonnes raisons : le nouveau plan d’urbanisme autorise pour le terrain une nouvelle construction de quatre étages plus un étage en retrait, en ordre fermé (GRZ : 0,5). Le toit est bien isolé, des panneaux solaires fournissent l’eau chaude, le chauffage au gaz entretenu fonctionne encore parfaitement selon les professionnels – et la possibilité d’une isolation par insufflation des murs extérieurs en briques promet une amélioration de l’efficacité à moindre coût.
Mais soyons honnêtes : celui qui achète cette maison n’achète pas un bien de rendement. Il achète un art de vivre.
Nous vendons directement – en privé, sans agent immobilier, sans commission.
Venez nous rendre visite. Ressentez par vous-même tout ce que cette maison peut offrir.
Les points essentiels :
*960 m² de terrain avec vue sur la verdure (droit de préemption municipal : 37 m²)
*140 m² de surface habitable avec un vaste séjour lumineux (65 m²), une grande cuisine, trois pièces au 1er étage et en plus une charmante pièce en saillie donnant sur le jardin, un sous-sol complet et un garage
*Quartier résidentiel prisé de Niendorf
*Toit/1er étage isolé, potentiel énergétique intéressant
*Sécurité d’investissement grâce au nouveau plan d’urbanisme autorisant une nouvelle construction de 4 étages plus un étage en retrait, en ordre fermé (GRZ : 0,5).
La maison en détail – charme, caractère et substance bien pensée
Cette maison n’est pas une construction neuve standardisée. Elle a une histoire, une personnalité – et des détails d’équipement qu’il est difficile de trouver réunis dans cette combinaison.
Le salon – 65 m², pièce centrale de la maison
La pièce maîtresse : un salon baigné de lumière d’environ 65 m². La lumière entre des deux côtés – par la façade vitrée donnant sur la rue et par la généreuse porte coulissante donnant sur le jardin. La cheminée maçonnée en briques rouges, située au centre de la pièce, n’est pas un simple élément décoratif : elle est à la fois un élément porteur, un séparateur d’espace et l’âme de la maison. Le parquet apporte l’élégance, le feu la convivialité.
La cuisine – grande, pratique, avec du caractère
La cuisine en U offre beaucoup de plan de travail et de rangements. Le sol en terre cuite facile d’entretien, les façades en bois naturel, les éléments métalliques et le plan de travail en marbre en font encore aujourd’hui un bel espace. Une table avec des places assises pour quatre personnes y trouve sa place.
Remarque : les appareils de cuisine et certains détails ont pris de l’âge et devraient être remplacés – une belle occasion d’y apporter sa touche personnelle.
La charmante pièce en bow-window
La « pièce à thé » d’environ 5 m² est une petite particularité : des fenêtres tout autour, avec une vue sur le jardin de tous les côtés. Tantôt salle de télévision, tantôt salon de lecture, tantôt bureau à domicile – cette pièce est polyvalente et surtout : pleine de charme.
Trois pièces à l’étage
Les trois pièces portent la signature du capitaine qui a construit la maison : combles mansardés, espaces pratiques sous les pans de toit servant de rangements, formes arrondies plutôt que des angles marqués, parquet en planches de bois à l’aspect chaleureux.
La chambre offre suffisamment de place pour un lit large et une grande armoire, ainsi qu’une porte donnant sur le grand balcon. La deuxième pièce – autrefois la chambre des filles – est sans doute la pièce la plus intéressante de la maison : pleine de recoins, avec un coin nuit, une estrade et des espaces sous les pans de toit, elle offre de nombreuses possibilités. La troisième pièce – l’ancienne chambre des garçons – offre davantage d’espace et conserve son style grâce aux pans inclinés, aux espaces sous les toits et au parquet en planches de bois plein de caractère.
La salle de bains
Large lavabo pour deux personnes, baignoire, sol en terre cuite facile d’entretien – fonctionnelle et solide. Pas neuve, mais bien entretenue et agréable. Ceux qui souhaitent la rénover ont ici carte blanche.
Sauna au sous-sol – un véritable luxe
Dans le souterrain lumineux se trouve un sauna privatif. En hiver : transpirer, se rafraîchir dans le jardin, puis se placer devant la cheminée. Ce trio est un vrai plaisir.
Le sous-sol complet
Le sous-sol n’est pas un endroit sombre : en tant que souterrain, il n’est qu’à moitié enterré.Le rez-de-chaussée inférieur bénéficie de lumière naturelle et offre une véritable surface utile. Bureau, salle de loisirs, bar, buanderie, réserve – l’espace et les idées ne manquent pas. D’un côté et à l’arrière, la cave avait à l’époque été bien isolée contre l’humidité.
Balcon
Au-dessus de la pièce avec bow-window se trouve le grand balcon orienté sud-ouest. Celui qui observe le soir le soleil se coucher au-dessus de la cime des arbres comprend pourquoi ce balcon est tout simplement magnifique.
Garage
Le garage est accessible de l’extérieur (sécurité accrue) et peut accueillir une voiture ou, comme chez nous, des vélos et du matériel de loisirs. En cas de fortes pluies, une pompe à eau automatique assure la protection ; un ventilateur sensible à l’humidité veille à maintenir l’air sec. Une place de stationnement se trouve devant, et le camping-car est garé à côté.
État énergétique
La toiture a été entièrement refaite il y a une bonne dizaine d’années et largement isolée à cette occasion. Des panneaux solaires destinés à la production d’eau chaude sont installés sur le toit – les frais de chauffage de l’eau sont ainsi presque nuls. Le chauffage au gaz est entretenu et, selon l’avis de professionnels, encore en parfait état. À moyen terme, le remplacement par une pompe à chaleur serait envisageable. Les murs en briques du rez-de-chaussée peuvent être considérablement améliorés à moindre coût et en une journée grâce à une isolation par insufflation.
Informations pour les promoteurs immobiliers
Sur la base du nouveau plan d’urbanisme, un projet architectural exemplaire prévoit 747,5 m² de surface habitable (SHOB 1.465,4 m² au total, rez-de-chaussée + étages). Cela permet 21 petits logements, dont trois au rez-de-chaussée avec terrasse, tous les autres logements avec balcons (débord de 1,5 m). Les voies d’évacuation conformément au § 34 HBauO et au BPD2023-2 ainsi que les distances par rapport aux terrains voisins sont prises en compte. Alternatives de planification : garage souterrain avec 14 places de stationnement (alors 678,7 m², 19 logements) ou passage de plain-pied vers la cour avec 12 places de stationnement.
Le nouveau plan d’urbanisme B juridiquement opposable permet :
* 4 niveaux complets plus un étage en retrait
* Construction en ordre continu
* COS : 0,5
* Zone résidentielle générale
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Emplacement, emplacement, emplacement – et il est vraiment difficile de faire mieux
Hambourg-Niendorf compte parmi les quartiers les plus populaires et les plus prisés de la ville hanséatique. Calme et verdoyant, mais bien desservi, bourgeois sans être guindé, accueillant pour les familles et les chiens, avec un véritable esprit de quartier et des infrastructures aussi complètes, il est rare d’en trouver de semblables. La maison se trouve exactement dans la meilleure partie de ce quartier très apprécié.
La U2 – juste devant la porte
La station de métro est littéralement devant la porte – et on ne s’en rend pas compte (ni grondement, ni bruit, ni vibrations), tout en profitant de sa commodité : on est à Jungfernstieg en 20 minutes. Quatre stations jusqu’à Osterstraße, avec ses nombreux restaurants et cafés. Trois stations jusqu’au zoo Hagenbeck – parfait pour les familles avec enfants.
Les enfants et les adolescents sont autonomes ici. Pas besoin de taxi parental. Faire du shopping, retrouver des amis, aller au cinéma – la ville est tout simplement là.
À vélo jusqu’au centre-ville – presque sans feu rouge
Pour les cyclistes, l’emplacement est idéal : la véloroute passe directement dans la rue. D’ici, elle longe la Tarpenbek et l’Alster par des chemins verdoyants jusqu’au centre-ville – presque sans feux rouges et presque sans circulation automobile. Une station Stadtrad se trouve juste devant la maison.
Le Tibarg – à 600 mètres
Le centre du quartier de Niendorf, le Tibarg, se trouve à moins de dix minutes à pied (ou à une station de métro). On y trouve tout : un centre commercial avec H&M, Thalia, Rewe, Aldi et autres, ainsi qu’une zone piétonne avec marché hebdomadaire, petits commerces, boulangeries, banques, coiffeurs et glaciers. Et sur le plan culturel : le « Village », un café culturel proposant des concerts inhabituels, un bar à vins et divers restaurants. Les soins médicaux de toutes les spécialités y sont également assurés.
La nature devant la porte – le Niendorfer Gehege
Le Niendorfer Gehege a récemment été désigné comme l’une des plus belles forêts urbaines d’Allemagne. Et à juste titre : enclos de cervidés, aire de jeux forestière, café forestier avec vue sur les pâturages de poneys, promenades à poney, espace réservé aux chiens, sentiers naturels à travers bois et champs, le long du ruisseau. Pour faire du jogging, il suffit de partir directement de la maison.
Le Gehege comprend la piscine Bondenwald, avec de vastes installations extérieures et un espace sauna attrayant. À côté : les terrains de sport du NTSV.
Dans l’autre direction – vers l’aéroport – se trouve un autre espace de détente avec l’une des plus grandes zones de promenade pour chiens de Hambourg, un étang sauvage, un minigolf, des jardins familiaux et des chemins tranquilles le long du ruisseau.
D’excellentes écoles dans les environs immédiats
La maison se trouve exactement au milieu entre deux lycées renommés : le Gymnasium Ohmoor, connu dans tout Hambourg pour son enseignement innovant, et le Gymnasium Bondenwald, axé sur la formation classique et la musicalité. Les deux établissements coopèrent ; les élèves peuvent suivre des cours dans l’un ou l’autre. À cela s’ajoutent trois écoles primaires accessibles à pied et une très appréciée Stadtteilschule.
Calme malgré tout
Malgré la liaison directe avec la ville : peu de nuisances aériennes (transversalement par rapport à l’aéroport, aucun survol), l’autoroute est suffisamment éloignée sur le plan sonore.
Niendorf est tel que Niendorf doit être : agréable, calme et humain.
798.600 € Prêt à emménager immédiatement : votre nouveau chez-vous au Tibarg22459 Hamburg– Niendorf
792.900 € MOITIÉ DE MAISON JUMELÉE À VENDRE À NIENDORF22459 Hamburg
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