| Surface habitable environ. | 510 m² |
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| Zone de terrain | 608 m² |
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| Prix d'achat | 1.849.000 € |
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| Prix par m2 | 3 625,49 €/m² |
| Commission européenne | 5,95% (5,95% vom not. Kaufpreis) |
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Calculatrices et hypothèses plus nombreusesÀ Taunusstein-Bleidenstadt, un immeuble collectif entièrement loué et largement modernisé, comprenant sept logements, est à vendre. Le bien allie des revenus locatifs réguliers et prévisibles à un très bon état technique et énergétique, tout en offrant un potentiel intéressant de développement supplémentaire des revenus locatifs. Il s’adresse notamment aux investisseurs en capital et aux détenteurs de biens immobiliers privilégiant une stratégie à long terme.
Construit en 1984, l’immeuble est situé sur un terrain d’environ 608 m² et dispose d’une surface habitable totale d’environ 510 m². La surface habitable est répartie entre sept logements sur trois niveaux. Le bien est complété par cinq places de stationnement extérieures et un garage. Quatre appartements disposent d’un / de deux balcons, et le logement situé au sous-sol semi-enterré bénéficie d’une terrasse. En raison de la configuration en pente du terrain, l’immeuble dispose également en partie d’un sous-sol enterré.
Les sept logements sont actuellement loués. Il n’y a pas de vacance locative, ni d’arriérés de loyer ou de résiliations connues. Les dépôts de garantie locatifs sont entièrement documentés et les revenus des places de stationnement et du garage sont également comptabilisés. Certains contrats de location prévoient une indexation du loyer.
Le loyer annuel net hors charges actuel s’élève à environ 67.000 euros. Selon le logement, les loyers actuels se situent entre environ 9 et 12 euros par mètre carré. Le bien dispose donc déjà d’une base de revenus réguliers solide.
Par ailleurs, le bien offre un potentiel intéressant d’évolution des loyers. Pour plusieurs contrats de location, la dernière adaptation du loyer, ou celle faisant référence, remonte déjà à suffisamment longtemps pour que de nouvelles adaptations puissent être envisagées, sous réserve des clauses des contrats concernés et des conditions légales applicables. Selon l’estimation actuelle, trois appartements présentent notamment un potentiel concret de revenus supplémentaires.
Pour ces trois logements uniquement, le potentiel de loyer supplémentaire est estimé à environ 350 euros par mois au total, soit environ 4.200 euros par an. Si ces adaptations sont mises en œuvre, le loyer annuel net hors charges pourrait ainsi passer, selon les calculs, d’environ 67.000 euros actuellement à quelque 71.200 euros. D’autres possibilités d’évolution pourraient en outre se présenter à l’occasion de futures périodes d’adaptation, sous réserve du respect des conditions légales et contractuelles applicables.
Pour un acquéreur, cela représente donc la combinaison intéressante entre un bien déjà entièrement loué et un potentiel d’augmentation des revenus. Le bien génère ainsi non seulement des revenus locatifs immédiats, mais offre également la possibilité de faire évoluer progressivement la structure des loyers.
L’un des principaux atouts du bien réside dans son niveau de modernisation exceptionnellement élevé. Cinq des sept appartements ont déjà fait l’objet d’une rénovation complète. Environ 80 pour cent des installations électriques ainsi qu’environ 80 pour cent des conduites d’eau à l’intérieur des appartements ont été remplacées au cours des 13 dernières années. Les conduites d’évacuation des eaux usées ont également été modernisées à hauteur d’environ 60 pour cent. Près de 75 pour cent des salles de bains ont été rénovées au cours de cette période.
Des investissements particulièrement importants ont été réalisés en 2023 et 2024. Les fenêtres ont été remplacées en 2023 et équipées d’un triple vitrage moderne. En 2024, la toiture et la façade ont fait l’objet d’une rénovation complète. Les six balcons ont également été rénovés à cette occasion. La façade a été améliorée sur le plan énergétique dans le cadre des travaux. Le plafond de la cave est lui aussi isolé avec environ 10 cm de laine de roche de Sto.
Le chauffage repose sur une combinaison moderne composée d’une chaudière à condensation au gaz datant de 2021 et d’une pompe à chaleur Buderus fonctionnant à l’électricité, installée en 2024. L’eau chaude est produite de manière décentralisée par des chauffe-eau électriques instantanés dans chaque appartement. Ainsi, des éléments essentiels des installations techniques du bâtiment ont déjà été modernisés ces dernières années.
Le certificat de performance énergétique établi sur la base des besoins indique une consommation énergétique d’environ 19,82 kWh/(m²·a) et la classe d’efficacité énergétique A+. Pour un immeuble collectif de cette année de construction, le niveau de modernisation énergétique constitue un facteur important pour assurer la pérennité de la location et prévoir les investissements futurs. Les mesures d’isolation et de modernisation réalisées sont documentées.
Les parties communes sont également bien entretenues. La cage d’escalier est régulièrement remise en état et peinte dans des tons clairs. La cave comprend une buanderie, une chaufferie, un local de séchage ainsi qu’une cave séparée pour le gardien. Les espaces extérieurs sont régulièrement entretenus et s’intègrent dans la topographie caractéristique en pente du terrain.
Les autorisations nécessaires pour les modifications réalisées ont été obtenues. Les combles ont déjà été aménagés et agrandis ; un permis de construire correspondant est disponible. LaLes documents pertinents relatifs au bien ainsi que les informations concernant le COS et le coefficient d’utilisation du sol sont également disponibles. Aucune construction supplémentaire, division parcellaire ou surélévation supplémentaire n’est prévue.
Du point de vue d’un investisseur, le bien séduit tout particulièrement par la combinaison d’une location intégrale, d’importants travaux de modernisation déjà réalisés et d’un potentiel d’évolution des loyers. Des postes de travaux majeurs et coûteux, tels que la toiture, la façade, les fenêtres, le système de chauffage, la pompe à chaleur et les balcons, ont déjà été rénovés ou modernisés. Une grande partie des installations techniques des logements a également déjà été remise au goût du jour.
L’acquéreur a ainsi la possibilité de reprendre un parc résidentiel établi et exploité en continu, dont les besoins de mise à niveau technique restent limités. Parallèlement, de possibles ajustements futurs des loyers offrent l’occasion d’optimiser progressivement les revenus courants du bien.
Avec sept logements entièrement loués, environ 510 m² de surface habitable, un loyer annuel net hors charges actuel d’environ 67.000 euros, un niveau élevé de modernisation et un potentiel supplémentaire d’évolution des loyers, la Schwarzwaldstraße 32 représente une opportunité intéressante pour les investisseurs qui privilégient un parc immobilier résidentiel louable à long terme, doté d’un bâtiment modernisé et d’une structure de revenus susceptible d’évoluer.
Tous les documents essentiels à la vente sont disponibles dans leur intégralité et pourront être mis à la disposition des acquéreurs potentiels qualifiés dans le cadre de la suite du processus de vente.
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