***Investorenobjekt in Taunusstein – Vollvermietung trifft auf modernen Gebäudestandard***

Objektdaten

Kaufpreis & Kosten

Beschreibung der Anlageimmobilie

In Taunusstein-Bleidenstadt steht ein vollständig vermietetes und umfangreich modernisiertes Mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten zum Verkauf. Die Immobilie verbindet laufende, planbare Mieterträge mit einem sehr guten technischen und energetischen Zustand und bietet zugleich interessantes Potenzial für eine weitere Entwicklung der Mieteinnahmen. Das Objekt richtet sich insbesondere an langfristig orientierte Kapitalanleger und Bestandshalter.

Das im Jahr 1984 errichtete Gebäude befindet sich auf einem ca. 608 m² großen Grundstück und verfügt über eine Gesamtwohnfläche von rund 510 m². Die Wohnfläche verteilt sich auf sieben Wohneinheiten über drei Geschosse. Ergänzt wird das Objekt durch fünf Außenstellplätze und eine Garage. Vier Wohnungen verfügen über einen / zwei Balkone, die im Souterrain gelegene Einheit über eine Terrasse. Aufgrund der Hanglage verfügt das Gebäude zudem teilweise über einen Tiefkeller.

Sämtliche sieben Wohneinheiten sind aktuell vermietet. Leerstände bestehen nicht, ebenso sind keine Mietrückstände oder bekannten Kündigungen vorhanden. Die Mietkautionen sind vollständig dokumentiert und auch die Einnahmen aus Stellplätzen und Garage sind erfasst. Teilweise bestehen Indexmietverträge.

Die derzeitige Jahresnettokaltmiete beträgt rund 67.000 Euro. Die aktuellen Wohnungsmieten bewegen sich je nach Einheit im Bereich von etwa 9 bis 12 Euro pro Quadratmeter. Damit verfügt die Immobilie bereits heute über eine solide laufende Ertragsbasis.

Darüber hinaus bietet das Objekt interessantes Mietentwicklungspotenzial. Bei mehreren Mietverhältnissen liegt die letzte beziehungsweise maßgebliche Mietanpassung bereits entsprechend lange zurück, sodass unter Berücksichtigung der jeweiligen mietvertraglichen Vereinbarungen und gesetzlichen Voraussetzungen erneute Mietanpassungen geprüft werden können. Insbesondere bei drei Wohnungen besteht nach derzeitiger Einschätzung ein konkretes zusätzliches Ertragspotenzial.

Allein für diese drei Einheiten wird ein mögliches zusätzliches Mietvolumen von insgesamt rund 350 Euro monatlich beziehungsweise rund 4.200 Euro jährlich gesehen. Bei entsprechender Umsetzung könnte sich die Jahresnettokaltmiete rechnerisch von aktuell rund 67.000 Euro auf etwa 71.200 Euro erhöhen. Darüber hinaus können bei zukünftigen Anpassungszeitpunkten weitere Entwicklungsmöglichkeiten entstehen, sofern die jeweiligen gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Für einen Erwerber ergibt sich dadurch die interessante Kombination aus bereits vollständig vermietetem Bestand und weiterem Ertragssteigerungspotenzial. Die Immobilie bietet somit nicht nur unmittelbar laufende Einnahmen, sondern zugleich die Möglichkeit, die Mietstruktur sukzessive weiterzuentwickeln.

Ein wesentlicher Vorteil der Immobilie liegt im außergewöhnlich umfangreichen Modernisierungsstand. Fünf der sieben Wohnungen wurden bereits kernsaniert. Rund 80 Prozent der Elektroinstallationen sowie etwa 80 Prozent der Wasserleitungen innerhalb der Wohnungen wurden während der vergangenen 13 Jahre erneuert. Auch die Abwasserleitungen wurden zu etwa 60 Prozent modernisiert. Rund 75 Prozent der Bäder wurden in diesem Zeitraum erneuert.

Besonders umfangreiche Investitionen erfolgten in den Jahren 2023 und 2024. Die Fenster wurden 2023 erneuert und mit moderner Dreifachverglasung ausgestattet. Im Jahr 2024 wurden das Dach sowie die Fassade umfassend saniert. Gleichzeitig wurden die sechs Balkone erneuert. Die Fassade wurde im Zuge der Maßnahmen energetisch verbessert. Auch die Kellerdecke ist mit einer rund 10 cm starken Steinwolldämmung von Sto gedämmt.

Die Wärmeversorgung basiert auf einer modernen Kombination aus einer Gas-Brennwertanlage aus dem Jahr 2021 und einer elektrisch betriebenen Buderus-Wärmepumpe aus dem Jahr 2024. Die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral über elektrische Durchlauferhitzer in den einzelnen Wohnungen. Damit wurden wesentliche Bestandteile der Gebäudetechnik bereits in den vergangenen Jahren auf einen modernen Stand gebracht.

Der vorhandene Bedarfsausweis weist einen Energiekennwert von rund 19,82 kWh/(m²·a) und die Energieeffizienzklasse A+ aus. Für ein Mehrfamilienhaus dieses Baujahres stellt der energetische Modernisierungsstand einen wichtigen Faktor für die langfristige Vermietbarkeit und die Kalkulierbarkeit zukünftiger Investitionen dar. Die vorgenommenen Dämm- und Modernisierungsmaßnahmen sind dokumentiert.

Auch die Allgemeinbereiche präsentieren sich gepflegt. Das Treppenhaus wird kontinuierlich instand gehalten und ist hell gestrichen. Im Keller befinden sich eine Waschküche, ein Heizungsraum, ein Trockenraum sowie ein separater Hausmeisterkeller. Die Außenanlagen werden laufend gepflegt und fügen sich in die charakteristische Hanglage des Grundstücks ein.

Für durchgeführte bauliche Veränderungen liegen die erforderlichen Genehmigungen vor. Das Dachgeschoss wurde bereits ausgebaut und erweitert; eine entsprechende Baugenehmigung ist vorhanden. Die relevanten Unterlagen zum Objekt sowie die Angaben zu GRZ und GFZ liegen ebenfalls vor. Eine weitere Bebauung, Grundstücksteilung oder zusätzliche Aufstockung ist nicht vorgesehen.

Aus Investorensicht überzeugt die Immobilie besonders durch die Kombination aus Vollvermietung, umfangreich erfolgten Modernisierungen und weiterem Mietentwicklungspotenzial. Wesentliche kostenintensive Gewerke wie Dach, Fassade, Fenster, Heiztechnik, Wärmepumpe und Balkone wurden bereits erneuert beziehungsweise modernisiert. Auch innerhalb der Wohnungen wurde ein großer Teil der technischen Infrastruktur bereits auf einen zeitgemäßen Stand gebracht.

Dadurch bietet sich einem Erwerber die Möglichkeit, einen etablierten und laufend bewirtschafteten Wohnungsbestand mit überschaubarem technischem Nachholbedarf zu übernehmen. Gleichzeitig besteht durch mögliche zukünftige Mietanpassungen die Chance, den laufenden Ertrag des Objektes schrittweise weiter zu optimieren.

Mit sieben vollständig vermieteten Wohneinheiten, rund 510 m² Wohnfläche, einer aktuellen Jahresnettokaltmiete von rund 67.000 Euro, einem hohen Modernisierungsgrad und zusätzlichem Mietentwicklungspotenzial stellt die Schwarzwaldstraße 32 eine interessante Gelegenheit für Investoren dar, die Wert auf einen langfristig vermietbaren Wohnimmobilienbestand mit modernisierter Gebäudesubstanz und einer entwicklungsfähigen Ertragsstruktur legen.

Sämtliche wesentlichen verkaufsrelevanten Unterlagen liegen vollständig vor und können qualifizierten Kaufinteressenten im Rahmen des weiteren Verkaufsprozesses zur Verfügung gestellt werden.

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