| Superficie di soggiorno ca. | 510 m² |
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| Superficie di trama | 608 m² |
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| Prezzo di acquisto | 1.849.000 € |
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| Prezzo per m2 | 3.625,49 €/m² |
| Commissione | 5,95% (5,95% vom not. Kaufpreis) |
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Più calcolatrici e ipotesi di finanziamentoA Taunusstein-Bleidenstadt è in vendita un edificio plurifamiliare con sette unità abitative, interamente locato e ampiamente ammodernato. L’immobile combina entrate locative correnti e programmabili con condizioni tecniche ed energetiche molto buone e offre al contempo un interessante potenziale per un ulteriore sviluppo dei ricavi da locazione. La proprietà è rivolta in particolare a investitori orientati al lungo termine e a proprietari di immobili da mantenere in portafoglio.
L’edificio, costruito nel 1984, sorge su un terreno di circa 608 m² e dispone di una superficie abitativa complessiva di circa 510 m². La superficie abitativa è distribuita su sette unità abitative disposte su tre piani. La proprietà è completata da cinque posti auto esterni e un garage. Quattro appartamenti dispongono di uno / due balconi; l’unità situata al piano seminterrato dispone di una terrazza. Data la posizione in pendenza, l’edificio dispone inoltre, in parte, di un piano interrato.
Tutte e sette le unità abitative sono attualmente locate. Non vi sono unità sfitte né arretrati nei pagamenti dei canoni o disdette note. Le cauzioni degli inquilini sono interamente documentate e sono registrate anche le entrate derivanti dai posti auto e dal garage. Alcuni contratti di locazione prevedono canoni indicizzati.
L’attuale canone annuo netto a freddo ammonta a circa 67.000 euro. Gli attuali canoni degli appartamenti variano, a seconda dell’unità, da circa 9 a 12 euro al metro quadrato. L’immobile dispone quindi già oggi di una solida base di reddito corrente.
L’immobile offre inoltre un interessante potenziale di sviluppo dei canoni. Per diversi rapporti di locazione, l’ultimo adeguamento del canone, o quello determinante, risale a un periodo sufficientemente lontano; è pertanto possibile valutare nuovi adeguamenti dei canoni, tenendo conto delle rispettive disposizioni contrattuali e dei requisiti di legge. In particolare, secondo le valutazioni attuali, tre appartamenti presentano un concreto potenziale di reddito aggiuntivo.
Per queste tre unità, da sole, si stima un possibile aumento complessivo dei canoni di circa 350 euro al mese, pari a circa 4.200 euro all’anno. Se attuato, il canone annuo netto a freddo potrebbe quindi passare, sulla base dei calcoli, dagli attuali circa 67.000 euro a circa 71.200 euro. Inoltre, in occasione di futuri adeguamenti, potrebbero presentarsi ulteriori possibilità di sviluppo, purché siano soddisfatti i rispettivi requisiti di legge e contrattuali.
Per un acquirente ne consegue lainteressante combinazione tra un immobile già interamente locato e un ulteriore potenziale di incremento dei rendimenti. L’immobile offre quindi non solo entrate correnti immediate, ma anche la possibilità di sviluppare progressivamente la struttura dei canoni.
Un vantaggio essenziale dell’immobile è rappresentato dallo stato di ammodernamento eccezionalmente avanzato. Cinque dei sette appartamenti sono già stati sottoposti a ristrutturazione integrale. Circa l’80 per cento degli impianti elettrici e circa l’80 per cento delle tubazioni dell’acqua all’interno degli appartamenti sono stati rinnovati negli ultimi 13 anni. Anche le tubazioni di scarico sono state ammodernate per circa il 60 per cento. Circa il 75 per cento dei bagni è stato rinnovato in questo periodo.
Gli investimenti più consistenti sono stati effettuati nel 2023 e nel 2024. Le finestre sono state sostituite nel 2023 e dotate di moderni vetri tripli. Nel 2024 il tetto e la facciata sono stati sottoposti a un’ampia ristrutturazione. Contestualmente sono stati rinnovati i sei balconi. Nel corso degli interventi, la facciata è stata migliorata dal punto di vista energetico. Anche il soffitto della cantina è isolato con uno strato di lana di roccia Sto dello spessore di circa 10 cm.
L’approvvigionamento di calore si basa su una moderna combinazione di un impianto a gas a condensazione del 2021 e di una pompa di calore Buderus ad alimentazione elettrica del 2024. La produzione di acqua calda avviene in modo decentralizzato tramite scaldacqua elettrici istantanei nei singoli appartamenti. Pertanto, negli ultimi anni componenti essenziali della tecnica edilizia sono già stati portati a un livello moderno.
L’attestato di fabbisogno energetico disponibile indica un valore di circa 19,82 kWh/(m²·a) e la classe di efficienza energetica A+. Per un edificio plurifamiliare di quest’anno di costruzione, lo stato di ammodernamento energetico rappresenta un fattore importante per la locabilità a lungo termine e la pianificazione degli investimenti futuri. Gli interventi di isolamento e ammodernamento effettuati sono documentati.
Anche le aree comuni si presentano ben curate. Il vano scale viene sottoposto a manutenzione continua ed è tinteggiato con colori chiari. Nel seminterrato si trovano una lavanderia, un locale caldaia, un locale per asciugare la biancheria e un locale separato per il custode. Le aree esterne sono curate regolarmente e si integrano nel caratteristico terreno in pendenza.
Sono disponibili le autorizzazioni necessarie per le modifiche edilizie realizzate. Il sottotetto è già stato ristrutturato e ampliato; è disponibile la relativa licenza edilizia. La Sono inoltre disponibili i documenti pertinenti relativi all’immobile, nonché i dati relativi a GRZ e GFZ. Non sono previsti ulteriori interventi edilizi, frazionamenti del terreno o sopraelevazioni aggiuntive.
Dal punto di vista degli investitori, l’immobile convince soprattutto per la combinazione di piena occupazione, ampie opere di ammodernamento già realizzate e ulteriore potenziale di crescita dei canoni. Componenti essenziali e costose, quali il tetto, la facciata, le finestre, gli impianti di riscaldamento, la pompa di calore e i balconi, sono già stati rinnovati o ammodernati. Anche all’interno degli appartamenti, gran parte delle infrastrutture tecniche è già stata adeguata agli standard attuali.
Ciò offre a un acquirente la possibilità di acquisire un patrimonio immobiliare residenziale consolidato e gestito regolarmente, con limitate esigenze di interventi tecnici arretrati. Al contempo, possibili futuri adeguamenti dei canoni offrono l’opportunità di ottimizzare gradualmente ulteriormente il reddito corrente dell’immobile.
Con sette unità abitative interamente locate, circa 510 m² di superficie abitabile, un canone annuo netto a freddo attuale di circa 67.000 Euro, un elevato livello di ammodernamento e un ulteriore potenziale di crescita dei canoni, la Schwarzwaldstraße 32 rappresenta un’interessante opportunità per gli investitori che puntano su un patrimonio immobiliare residenziale locabile a lungo termine, con edifici ammodernati e una struttura reddituale suscettibile di sviluppo.
Tutta la documentazione essenziale ai fini della vendita è disponibile integralmente e potrà essere messa a disposizione degli acquirenti qualificati nell’ambito delle successive fasi del processo di vendita.
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