A proposito di questa casa
La preghiamo di consultare in anticipo il sito web dell'immobile creato appositamente per questa proprietà:
villa-phoenixsee.de
Lì potrà vivere la villa con video e immagini di grande formato, un tour completo, planimetrie, riprese di dettaglio e l'exposé completo in modo nettamente più esaustivo rispetto a un annuncio su un portale.
Questa villa sul lago non è una casa con un po' di «vista sull'acqua», bensì una proprietà straordinaria in prima fila sul Phoenixsee: vera esposizione a ovest, panorama a 180° sull'intera larghezza del lago e circa 50 ha di superfici lacustri e di parco non edificate. Quando il lago al tramonto scintilla d'oro e di rame, la terrazza diventa un posto in prima fila. Allo stesso tempo nasce qualcosa di particolarmente raro in una posizione esposta sul lago: la privacy. Grazie alla posizione elevata e profondamente arretrata e alla schermatura visiva, la casa è praticamente non visibile dal marciapiede su tutti e tre i livelli abitativi.
Su circa 312 m² di superficie abitabile e 701 m² di terreno, la proprietà costruita nel 2018 unisce un abitare rappresentativo a una qualità d'uso reale insolitamente elevata. Ampie superfici vetrate aprono gli spazi abitativi verso il lago e il giardino; già la zona d'ingresso si estende su un fronte finestrato largo circa 17,5 m. Circa 119 m² di terrazze, di cui circa 35 m² coperti, ampliano l'abitare verso l'esterno. Inoltre, una terrazza sul tetto di 32 m² crea un terzo livello esterno con una propria prospettiva su lago e dintorni.
La planimetria sostiene questo concetto in modo coerente: il livello abitativo rappresentativo riunisce ingresso, zona pranzo, cucina, studio e la grande terrazza sul lago; un livello privato collega direttamente zona giorno, home cinema, zona notte, bagno e giardino. Non nascono così «highlight» isolati, bensì ambiti di vita contigui con percorsi brevi tra interno, terrazza, giardino e vista sull'acqua.
Il giardino non è soltanto progettato, ma pensato come area ricreativa privata: swim spa, cucina esterna completa, ampie zone relax e di soggiorno, due terrazze protette dalle intemperie e un'illuminazione esterna scenografica creano una sensazione abitativa che altrimenti si conosce piuttosto da resort di alto livello. All'interno, una cucina high-end progettata su misura in pregiato palissandro, impianti audio di livello high-end, un home cinema con dotazione a sei cifre, arredi su misura e materiali di pregio proseguono questa ambizione.
Particolarmente preziosa è la seconda unità abitativa, completamente autonoma e rifinita di alto livello. Dispone di accesso proprio, garage proprio, posto auto proprio e contatori propri e può può essere utilizzata in modo autonomo o affittata. Allo stesso modo può essere destinata alla famiglia, agli ospiti o al lavoro, oppure unita all’abitazione principale per formare un’ampia villa complessiva. Un luminoso atrio scale alto circa 6 m collega i livelli e consente al contempo una netta separazione delle zone abitative.
Due ampi garage e due posti auto aggiuntivi rendono la proprietà pienamente pratica anche nella vita quotidiana. Decisiva è tuttavia la combinazione: prima fila, autentica esposizione a ovest, spazio aperto invece di un vicinato fitto, straordinaria privacy e una dotazione che non consiste in extra singoli, ma è stata progettata come progetto complessivo.
Un immobile per acquirenti che non cercano solo metri quadrati, ma una qualità abitativa e una posizione difficilmente riproducibili.
Raccordi e caratteristiche, come descritto
L’arredamento non è stato assemblato in base a un catalogo, ma progettato fin nei minimi dettagli – con materiali di alta qualità, soluzioni su misura e tecnologia che unisce comfort, sicurezza e praticità quotidiana.
Cucina high-end in pregiato palissandro: grande isola di lavoro con effetto marmo e lavello integrato senza giunzioni, due piani a induzione più teppanyaki, cappa a soffitto con motore esterno e circa 1.200 m³/h, elettrodomestici premium Siemens, due bagni sous-vide integrati, cantinetta per vini da incasso, refrigerazione side-by-side, macchina sottovuoto, macchina da caffè automatica e uno spazio di stoccaggio su misura straordinariamente ampio. La cucina non è solo il fulcro visivo, ma è concepita per una cucina ambiziosa e per ricevere ospiti.
Home cinema perfetto e audio high-end: schermo Screen-Research acusticamente trasparente largo 4,80 m, proiettore Sony 4K, elaborato sistema di diffusori Infinity/Focal, finali Pass Labs/Cello, Marantz/Linn e oscuramento motorizzato a tenda della facciata vetrata larga 11,5 m. L’allestimento si colloca nell’ordine delle sei cifre. L’audio di livello high-end è integrato anche in altri ambienti.
Outdoor e wellness: swim spa Aquatic 5, 5,8 × 2,28 m, con due impianti di controcorrente, 50 getti, cinque pompe, LED, fontane e cascate. L’elaborata copertura solare idraulica dispone di isolamento sottovuoto; si aggiungono un robusto isolamento in PUR su tutto il perimetro e il collegamento al circuito di riscaldamento solare della casa. La copertura viene movimentata in modo quasi silenzioso da dieci cilindri idraulici solari. La spa è orientata esattamente a ovest e unisce allenamento di nuoto, relax e sole della sera.
Circa 119 m² di terrazze, di cui circa 35 m² coperti, distribuiscono la vita su diverse aree esterne. Due terrazze coperte dispongono di riscaldatori a infrarossi, doghe TREX, illuminazione integrata e arredi 4Seasons Premium. Si aggiungono una terrazza sul tetto di 32 m² e una terrazza prendisole direttamente accanto alla swim spa, con doccia esterna calda/fredda predisposta.
La cucina esterna completa è molto più di una postazione barbecue: grill Boretti da 153 cm con cinque bruciatori più due zone a infrarossi ad alte prestazioni fino a 400 °C, piani di lavoro in granito, frigorifero, lavello in marmo, tenda da sole e ampio spazio di stoccaggio la rendono una vera seconda cucina all’aperto.
Smart home e sicurezza: 60 dispositivi Homematic, frangisole Warema automatizzati, accesso con impronta digitale, DoorBird, sensori di allarme, acqua e fumo, nonché sensori di movimento e presenza. La schermatura solare reagisce alla posizione del sole, alla temperatura e al vento; in caso di allarme fumo, i frangisole si chiudono automaticamente alto. Accesso e numerose funzioni si possono gestire tramite app, telecomando, smartwatch o comando vocale.
Comfort e tecnica: tre unità interne Daikin con funzionamento fino a circa 19 dB, triplo vetro, elementi scorrevoli fino a 3,8 m, riscaldamento a pavimento in tutta la casa e ventilazione controllata degli ambienti con recupero di calore. La vera fibra FTTH arriva fino in casa; il cablaggio CAT7 è presente in quasi tutti gli ambienti.
Materiali e bagni: gres porcellanato 90×90, dettagli in palissandro e rame, porte a filo muro con cerniere Tectus e serrature magnetiche, rubinetterie di marca di alta qualità e arredi su misura. Già la zona d’ingresso si apre su lago e verde attraverso una vetrata larga circa 17,5 m; la camera da letto, tramite una finestra panoramica larga circa 4 m, direttamente sul giardino.
Anche il giardino è concepito in modo tecnicamente accurato: irrigazione Hunter a 6 zone con sensori e controllo tramite app, nonché robot rasaerba con gestione a zone, riducono l’impegno di manutenzione. Illuminazione esterna, percorsi e terrazze sono impostati come un concetto unitario.
Altri
La vendita avviene direttamente dal proprietario e senza provvigione di mediazione. Arredi fissi, armadi a muro ed elettrodomestici sono in larga misura compresi nell’offerta: dalla cucina progettata su misura, passando per i pregiati mobili da terrazza, fino all’allestimento della cucina esterna. Sono possibili accordi individuali.
Notevole, per una proprietà di queste dimensioni e di questo livello di allestimento, è l’efficienza energetica: l’attuale fabbisogno energetico finale è di 49 kWh/(m²a). È inoltre disponibile una seconda perizia energetica con soli 21 kWh/(m²a), redatta in vista di una successiva sostituzione dell’impianto di riscaldamento esistente con una pompa di calore. In questo modo la prospettiva energetica di un futuro retrofit con pompa di calore è già stata esaminata separatamente.
I costi di riscaldamento documentati ammontano a soli circa 201 € al mese per l’intera casa di 312 m², inclusa la seconda unità abitativa e la swim spa con temperatura dell’acqua fino a 37 °C. Il riscaldamento a pavimento in tutta la casa, la struttura muraria di 42–50 cm con isolamento in PUR, i tripli vetri e la ventilazione controllata degli ambienti con recupero di calore sottolineano il pregiato concetto energetico.
La seconda unità abitativa offre non solo flessibilità spaziale, ma anche economica. Accesso proprio, contatori propri, garage proprio, posto auto proprio nonché separazione acustica e antincendio consentono un utilizzo o una locazione chiaramente distinti. Nel 2026 il canone di locazione era di circa 2.100 € al mese. In alternativa, l’unità può essere destinata alla famiglia, agli ospiti o al lavoro, oppure unita all’abitazione principale per formare un’ampia villa complessiva.
Due ampi garage – circa 5,80 × 3,60 m e 5,80 × 3,12 m – offrono spazio confortevole anche a grandi berline e SUV. Si aggiungono due posti auto. Una wallbox può essere installata successivamente in modo relativamente semplice tramite il locale degli allacciamenti domestici sottostante.
La vera fibra ottica FTTH arriva fino all’interno della casa; il cablaggio CAT7 è presente in quasi tutti gli ambienti. La proprietà sorge su terreno proprio, non in diritto di superficie.
Tutta la documentazione tecnica essenziale, le planimetrie e le certificazioni sono disponibili integralmente, tra cui documenti energetici ed edilizi nonché la progettazione elettrica e di rete. Ciò agevola non solo la verifica prima dell’acquisto, ma anche successivi adattamenti o retrofit.
Le visite si svolgono previo accordo individuale. Per una prima impressione completa si consiglia in anticipo il sito dell’immobile villa-phoenixsee.de, con video, tour, planimetrie, foto di dettaglio ed exposé completo.
Posizione
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Dettagli della posizione
La posizione è il vero lusso di questa proprietà:
Prima fila sul Phoenixsee, autentica esposizione a ovest e un panorama a 180° su acqua, aree a parco e orizzonte. La vista si apre sull’intera larghezza del lago; la riva opposta dista, a seconda dell’asse visivo, ca. 200 fino a 1.200 m. Circa 50 ha di superfici lacustri e a parco non edificate costituiscono lo scenario quotidiano. Anche lateralmente, circa 10 m di distanza su ciascun lato creano uno spazio insolitamente ampio.
L’esposizione a ovest non è qui un termine da brochure, bensì si vive ogni sera. Il sole accompagna terrazza e spazi abitativi fino a tarda ora; sull’acqua nascono tonalità dorate e ramate, il tramonto si trova direttamente davanti alla casa. Proprio per un immobile sul lago questa orientazione è decisiva: non solo l’acqua stessa, ma luce, orizzonte e atmosfera serale diventano parte integrante dell’abitare.
Altrettanto eccezionale è la privacy. Il terreno si trova ca. 3 m sopra il marciapiede, la casa circa 4 m sopra il livello del lago. Insieme alla grande profondità del lotto, all’edificazione arretrata e alle alte siepi, da strada e marciapiedi non vi sono praticamente visuali su tutti e tre i livelli abitativi. Verso il fronte si apre la massima ampiezza; allo stesso tempo la zona privata di soggiorno e giardino resta protetta.
Anche dal punto di vista acustico la posizione è particolare. La villa si trova sul lato tranquillo del lago, su una strada di accesso a fondo cieco senza traffico di transito. Di fronte, è la natura e non un’edificazione densa a caratterizzare il panorama; un’ampia fascia di verde e betulle funge inoltre da cuscinetto visivo e acustico. La riva opposta non opprime, bensì crea distanza – una differenza essenziale rispetto alle posizioni sull’acqua più densamente edificate.
Il fascino particolare sta nella rara combinazione di quiete e vita urbana. La vivace passeggiata sull’altra sponda del lago, con ristoranti, caffè e offerte per il tempo libero, dista circa 2 km: abbastanza vicina per serate spontanee, abbastanza lontana perché il trambusto non si svolga davanti alla propria terrazza. Il lato più animato del lago si trova volutamente di fronte; immediatamente intorno alla proprietà dominano quiete, acqua e verde.
Passeggiate e piste ciclabili iniziano sul lago. Sport acquatici, circolo velico nonché pedalò, barche a remi e canoe fanno parte dell’offerta ricreativa diretta; ulteriori spazi verdi e di svago sono rapidamente raggiungibili. Allo stesso tempo il centro di Dortmund, con tutta la sua infrastruttura, resta ben collegato.
Ciò che rende speciale questa posizione non è una singola caratteristica, bensì la loro simultaneità: prima Fila, vero sole da ovest, ampiezza di 180°, grande distanza dalla sponda opposta, cuscinetto naturale, nessun affaccio pratico su tre livelli abitativi e tuttavia vita urbana a portata immediata.
Una posizione offerta estremamente di rado e che, in questa combinazione di vista sull’acqua, sole da ovest, panorama, privacy, tranquillità e vicinanza alla città, è difficilmente sostituibile.
