Uitgebreid gemoderniseerd appartementencomplex met factor 17,9 in Lübeck

Belangrijkste gegevens

Aankoopprijs en kosten

Over deze investeringseigenschap

Het meergezinswoning is rond 1900 gebouwd en staat op een perceel van ca. 180 m². Het huis beschikt over vier wooneenheden met een totale woonoppervlakte van ca. 217 m². Het gebouw is opgetrokken in solide bouw en omvat vier woonlagen, elk met één woning.

De vier praktisch ingedeelde 3-kamerappartementen hebben woonoppervlakten tussen ca. 50 en 57 m² en zijn volledig verhuurd. Bij elke woning hoort een eigen kelderberging. Voor en achter het gebouw liggen tuinen; de achtertuin is momenteel beschikbaar voor gemeenschappelijk gebruik door de huurders.

De afgelopen jaren zijn talrijke moderniseringsmaatregelen uitgevoerd. Met name in 2026 zijn belangrijke en kostbare onderdelen van het gebouw vernieuwd:
- 2026: volledige vernieuwing van het dak, inclusief nieuwe isolatie, met gebruikmaking van een BAFA-subsidie
- 2026: nieuwe centrale gasverwarming, inclusief nieuwe verwarmingsleidingen naar alle woningen
- 2026: grotendeels vernieuwde stijgleidingen
- 2026: vernieuwing van de ramen aan de straatzijde
- 2026: renovatie van de voorgevel
- 2026: renovatie van de zolderwoning
- 2025: renovatie van de woning op de 2e verdieping
- 2020: renovatie van de beganegrondwoning
- ca. 2015: vernieuwing van de elektrische installatie (meterkast en hoofdverdeler)

De ramen aan de achterzijde zijn dubbel glas en dateren uit een ouder bouwjaar, maar verkeren in goede staat. De woning op de 1e verdieping verkeert in een oudere staat en biedt bij een toekomstige wisseling van huurder overeenkomstig moderniserings- en huurontwikkelingspotentieel.
Het object levert momenteel een jaarlijkse netto-kale huur van ca. 38.908 € op en is volledig verhuurd. Drie van de vier bestaande huurovereenkomsten bevatten een indexclausule en maken daarmee een regelmatige huuraanpassing mogelijk die is gekoppeld aan de ontwikkeling van de consumentenprijsindex.

Naast de lopende huurinkomsten biedt het object verder ontwikkelingspotentieel. Met name de toekomstige modernisering en nieuwe verhuur van de woning op de 1e verdieping, mogelijke verhuur aan een woongroep en de eventuele toewijzing van de achterliggende tuin aan de beganegrondwoning bieden aanvullende mogelijkheden. Ook kan op termijn worden onderzocht of het meergezinswoning kan worden opgesplitst in afzonderlijke wooneenheden.

Dankzij de investeringen die recent zijn gedaan in het dak, de isolatie, de verwarming, de leidingen en de ramen een wezenlijk deel van de typische moderniseringsbehoefte van een ouder gebouw al is aangepakt. Daarmee is het vastgoed met name geschikt voor beleggers die een meergezinswoning zoeken met overzichtelijke onderhoudskosten, doorlopende huurinkomsten en tegelijkertijd verdere ontwikkelingsmogelijkheden.

Voor het gebouw is een energiebehoeftecertificaat beschikbaar. De vermelde finale energiebehoefte bedraagt 124,7 kWh/(m²·a); de belangrijkste energiedrager voor verwarming en warm water is gas.

Fittingen en kenmerken, zoals beschreven

Gebouw & techniek
- 2026 volledige vernieuwing van het dak, inclusief nieuwe isolatie uitgevoerd in het kader van de BAFA-subsidie
- Straatgevel met stucwerk in 2026 opgeknapt, opnieuw geschilderd en voorzien van nieuwe zinken platen
- Achtergevel met onderhoudsarme steenstripbekleding en bestaande isolatie, vermoedelijk uit de jaren 1990
- 2026 nieuwe centrale gasverwarming met centrale warmwatervoorziening
- 2026 nieuwe verwarmingsleidingen en nieuwe stijgleidingen voor warm en koud water
- Elektrische installatie van het huis ca. 2015 vernieuwd; onderverdelers in de beganegrond- en zolderwoning vernieuwd in het kader van de respectievelijke renovaties
- Straatramen in 2026 vernieuwd
- Achterramen voorzien van dubbele beglazing, grotendeels vermoedelijk uit de jaren 1990
- Intercominstallatie in 2026 vernieuwd
- Afvalplaats in 2026 nieuw aangelegd

Trappenhuis & kelder
- Karakteristiek trappenhuis van een oud gebouw met historische houten trapleuning
- Trappenhuis in 2026 vers geschilderd
- Volledig souterrain in typische staat voor een oud gebouw; geen vochtschade bekend
- Elke woning beschikt over een eigen kelderberging
- Extra opslagmogelijkheid voor enkele fietsen in de kelder

Woningen
- Vier 3-kamerwoningen met woonoppervlakken van elk ca. 50 tot 57 m²
- Verschillende bij het oude gebouw passende vloerbedekkingen: deels opgeknapte historische houten vloeren, deels hoogwaardig klikvinyl, 1e verdieping: pvc
- Badkamers grotendeels betegeld
- De aanwezige inbouwkeukens zijn eigendom van de verhuurder
- Beganegrondwoning gerenoveerd in 2020
- Woning op de 2e verdieping gerenoveerd in 2025
- Zolderwoning gerenoveerd in 2026
- Woning op de 1e verdieping in renovatiebehoevende staat; laatste uitgebreidere renovatie vóór 2004

Instandhoudingsverordening
Het perceel ligt binnen het toepassingsgebied van de stedenbouwkundige instandhoudingsverordening „St. Lorenz Nord – Brolingplatz”. Bij bepaalde bouwkundige wijzigingen, sloopmaatregelen en wijzigingen van het gebruik kunnen daarom aanvullende vergunningseisen gelden. Geïnteresseerden wordt aanbevolen geplande maatregelen vooraf af te stemmen met de Hanzestad Lübeck.

Buitenruimtes & potentieel
- Tuinoppervlakken voor en achter het gebouw
- Achtertuin momenteel voor gemeenschappelijk gebruik
- Op termijn is het denkbaar de achtertuin toe te wijzen aan de beganegrondwoning
- De indelingen met 3 kamers bieden naast klassieke verhuur ook potentieel voor gebruik als gedeelde woning
- Een latere splitsing in appartementsrechten kan in principe worden onderzocht

Overige gevallen

Rechtstreeks van de eigenaar te koop – zonder makelaarscourtage voor de koper.
Bezichtigingen vinden plaats na voorafgaande afspraak. Bij concrete belangstelling verstrekken wij u graag meer documentatie over het object.

Locatie

Locatie

Macrolocatie
Lübeck is een economisch veelzijdig regionaal centrum met een gediversifieerde werkgeversstructuur (aantal inwoners ca. 223.000). Belangrijke sectoren zijn onder andere de gezondheidszorg, logistiek, voedingsmiddelenindustrie, industrie, dienstverlening en toerisme. Met meerdere hogescholen beschikt de Hanzestad bovendien over een sterke positie op het gebied van wetenschap en onderwijs.
De ligging tussen Hamburg, de Oostzee en Scandinavië biedt extra perspectieven. Lübeck profiteert van de hoge recreatieve en toeristische waarde van de regio en van de nabijheid van de Oostzee. Op middellange termijn kunnen bovendien de uitbreiding van hernieuwbare energie in Sleeswijk-Holstein en de vaste Fehmarnbeltverbinding het economische belang van de regio en de verbinding met Scandinavië verder versterken.

Microlocatie
Het appartementencomplex bevindt zich aan de Westhoffstraße in de Lübeckse wijk St. Lorenz Nord, in het gebied rond het stadsdeel Brolingplatz. De Westhoffstraße is een rustige eenrichtings- en woonstraat met bebouwing die grotendeels rond 1900 is opgetrokken en vaak kenmerken van de jugendstil vertoont, wat de wijk een bijzonder historisch karakter geeft.

Binnenstad & recreatie
Het historische eiland van Lübeck ligt op slechts ca. 1,1 km afstand en is dus snel te voet of met de fiets te bereiken. Ook recreatie- en verblijfsgebieden zoals de Wassertreppe en het veelzijdige gastronomische en culturele aanbod van het centrum liggen op korte afstand.

Infrastructuur & mobiliteit
De locatie combineert korte afstanden naar het centrum met uitstekende verkeersverbindingen. Het centraal station van Lübeck ligt op ongeveer 1,2 km afstand, de dichtstbijzijnde bushalte op ca. 300 m. De snelweg A1 is met de auto in ongeveer vier minuten te bereiken.
Ook voor de dagelijkse boodschappen is alles binnen handbereik: Lidl, REWE, bakkerij Junge en een fitnessstudio zijn binnen nog geen vijf minuten lopen te bereiken.

Aantrekkelijke verhuurlocatie
De combinatie van een centrale ligging, goede infrastructuur en een rustige woonomgeving spreekt verschillende huurdersgroepen aan. De aanwezige 3-kamerappartementen zijn onder andere geschikt voor jonge werkenden en stellen die thuis willen werken, kleine gezinnen, studenten en woongroepen.