Immeuble collectif largement modernisé avec un facteur de 17,9 à Lübeck

Informations clés

Prix d'achat & coûts

A propos de cette propriété d'investissement

L’immeuble résidentiel a été construit vers 1900 et se trouve sur un terrain d’environ 180 m². Il comprend quatre logements d’une surface habitable totale d’environ 217 m². Le bâtiment a été construit en dur et compte quatre niveaux d’habitation, avec un appartement par niveau.

Les quatre appartements bien agencés de 3 pièces offrent des surfaces habitables comprises entre environ 50 et 57 m² et sont entièrement loués. Chaque appartement dispose de sa propre cave. Des espaces de jardin se trouvent devant et derrière le bâtiment ; le jardin à l’arrière est actuellement à la disposition des locataires pour un usage commun.

De nombreux travaux de modernisation ont été réalisés ces dernières années. En particulier, des éléments essentiels et coûteux du bâtiment ont été rénovés en 2026 :
- 2026 : rénovation complète de la toiture, y compris la pose d’une nouvelle isolation, avec le bénéfice d’une subvention BAFA
- 2026 : nouvelle chaudière centrale au gaz, avec remplacement des colonnes montantes de chauffage desservant tous les appartements
- 2026 : remplacement en grande partie des colonnes montantes
- 2026 : remplacement des fenêtres côté rue
- 2026 : rénovation de la façade avant
- 2026 : rénovation de l’appartement sous les combles
- 2025 : rénovation de l’appartement au 2e étage
- 2020 : rénovation de l’appartement au rez-de-chaussée
- vers 2015 : rénovation de l’installation électrique (armoire des compteurs et tableau électrique principal)

Les fenêtres à l’arrière sont à double vitrage et datent d’une époque plus ancienne, mais sont en bon état. L’appartement au 1er étage est dans un état plus ancien et offre un potentiel de modernisation et d’évolution du loyer lors d’un futur changement de locataire.
Actuellement, le bien génère un loyer annuel net hors charges d’environ 38.908 € et est entièrement loué. Trois des quatre baux existants contiennent une clause d’indexation et permettent ainsi un ajustement régulier du loyer en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation.

Outre les revenus locatifs courants, le bien offre un potentiel de développement supplémentaire. La modernisation et la relocation futures de l’appartement au 1er étage, une éventuelle location en colocation ainsi que l’attribution à terme de l’espace de jardin à l’arrière à l’appartement du rez-de-chaussée offrent notamment des possibilités supplémentaires. La division ultérieure de l’immeuble en logements individuels pourra également être envisagée à terme.

Grâce aux investissements réalisés récemment dans la toiture, l’isolation, le chauffage, les conduites et les fenêtres Une part importante des travaux de modernisation typiquement nécessaires dans un bâtiment ancien a déjà été réalisée. Le bien immobilier convient donc particulièrement aux investisseurs qui recherchent un immeuble collectif nécessitant un entretien limité, générant des revenus locatifs réguliers et offrant encore un potentiel de développement.

Un certificat énergétique basé sur les besoins est disponible pour le bâtiment. Le besoin énergétique final indiqué est de 124,7 kWh/(m²·a) ; le principal vecteur énergétique pour le chauffage et l’eau chaude est le gaz.

Accessoires et caractéristiques, tels que décrits

Bâtiment & équipements techniques
- En 2026, rénovation complète de la toiture, y compris la pose d’une nouvelle isolation réalisée dans le cadre de la subvention BAFA
- Façade en stuc côté rue remise en état et repeinte en 2026, avec pose de nouvelles tôles de zinc
- Façade arrière revêtue de plaquettes de parement faciles d’entretien et dotée d’une isolation existante, datant probablement des années 1990
- Nouvelle chaudière centrale au gaz avec production centralisée d’eau chaude en 2026
- Nouvelles colonnes de chauffage ainsi que nouvelles colonnes montantes d’eau chaude et froide en 2026
- Installation électrique de la maison rénovée vers 2015 ; tableaux divisionnaires des appartements du rez-de-chaussée et des combles rénovés lors des travaux de rénovation respectifs
- Fenêtres côté rue remplacées en 2026
- Fenêtres arrière à double vitrage, datant majoritairement probablement des années 1990
- Interphone remplacé en 2026
- Nouvelle aire à poubelles aménagée en 2026

Cage d’escalier & cave
- Cage d’escalier caractéristique d’un immeuble ancien, avec rampe d’escalier historique en bois
- Cage d’escalier fraîchement repeinte en 2026
- Sous-sol complet dans l’état typique d’un immeuble ancien ; aucun dégât lié à l’humidité connu
- Chaque appartement dispose de sa propre cave
- Espace de rangement supplémentaire pour quelques vélos dans la cave

Appartements
- Quatre appartements de 3 pièces, d’une surface habitable d’environ 50 à 57 m² chacun
- Revêtements de sol variés, adaptés à l’immeuble ancien : en partie parquets historiques en bois remis en état, en partie vinyle clipsable de qualité supérieure, 1er étage : PVC
- Salles de bains majoritairement carrelées
- Les cuisines équipées existantes appartiennent au propriétaire bailleur
- Appartement du rez-de-chaussée rénové en 2020
- Appartement du 2e étage rénové en 2025
- Appartement des combles rénové en 2026
- Appartement du 1er étage dans un état nécessitant des travaux de rénovation ; dernière rénovation d’envergure avant 2004

Réglementation de préservation
Le terrain se trouve dans le périmètre de la réglementation de préservation urbaine « St. Lorenz Nord – Brolingplatz ». Certaines modifications de construction, opérations de démolition et changements d’usage peuvent donc être soumis à des autorisations supplémentaires. Il est recommandé aux personnes intéressées de consulter la ville hanséatique de Lübeck au préalable au sujet des mesures envisagées.

Espaces extérieurs & potentiel
- Espaces de jardin devant et derrière le bâtiment
- Jardin arrière actuellement destiné à un usage commun
- À terme, il est envisageable d’attribuer le jardin arrière à l’appartement du rez-de-chaussée
- Les plans des appartements de 3 pièces offrent un potentiel d’utilisation en colocation, en plus de la location classique
- Une division ultérieure en lots de copropriété peut en principe être étudiée

Autres

Vente directe par le propriétaire – sans commission pour l’acheteur.
Les visites ont lieu sur rendez-vous préalable. Nous mettons volontiers à disposition d’autres documents sur le bien en cas d’intérêt concret.

Emplacement

Détails de l'emplacement

Situation à l’échelle de la ville
Lübeck est un pôle économique régional doté d’une économie diversifiée et d’un tissu d’employeurs varié (environ 223.000 habitants). Les principaux secteurs comprennent notamment l’économie de la santé, la logistique, l’agroalimentaire, l’industrie, les services et le tourisme. Avec plusieurs établissements d’enseignement supérieur, la ville hanséatique est également un important pôle scientifique et éducatif.
Sa situation entre Hambourg, la mer Baltique et la Scandinavie ouvre des perspectives supplémentaires. Lübeck bénéficie de l’attrait touristique et des loisirs qu’offre la région, ainsi que de sa proximité avec la mer Baltique. À moyen terme, le développement des énergies renouvelables dans le Schleswig-Holstein et la liaison fixe du Fehmarnbelt pourraient également renforcer l’importance économique de la région et ses connexions avec la Scandinavie.

Situation à l’échelle du quartier
L’immeuble se trouve dans la Westhoffstraße, dans le quartier St. Lorenz Nord de Lübeck, dans le secteur de Brolingplatz. La Westhoffstraße est une rue résidentielle calme à sens unique, bordée principalement de bâtiments datant des environs de 1900, souvent marqués par l’Art nouveau, qui confèrent au quartier un caractère historique particulier.

Centre-ville et loisirs
L’île de la vieille ville de Lübeck se trouve à seulement env. 1,1 km et est donc rapidement accessible à pied ou à vélo. Des lieux de loisirs et de détente comme la Wassertreppe, ainsi que la riche offre gastronomique et culturelle du centre-ville, se trouvent également à proximité.

Infrastructures et mobilité
Cette situation allie un accès rapide au centre-ville à d’excellentes liaisons de transport. La gare centrale de Lübeck se trouve à environ 1,2 km et l’arrêt de bus le plus proche à env. 300 m. L’autoroute A1 est accessible en voiture en environ quatre minutes.
Les commerces et services du quotidien sont également facilement accessibles : Lidl, REWE, la boulangerie Junge et une salle de sport se trouvent à moins de cinq minutes à pied.

Un emplacement locatif attractif
La combinaison d’une situation centrale, de bonnes infrastructures et d’un environnement résidentiel calme séduit différents profils de locataires. Les appartements existants de 3 pièces conviennent notamment aux jeunes actifs et aux couples ayant besoin d’un espace de télétravail, aux petites familles, ainsi qu’aux étudiants et aux colocataires.