Umfangreich modernisiertes Mehrfamilienhaus mit Faktor 17,9 in Lübeck

Objektdaten

Kaufpreis & Kosten

Beschreibung der Anlageimmobilie

Das Mehrfamilienhaus wurde um das Jahr 1900 errichtet und befindet sich auf einem ca. 180 m² großen Grundstück. Das Haus verfügt über vier Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 217 m². Das Gebäude wurde in massiver Bauweise errichtet und erstreckt sich über vier Wohngeschosse mit jeweils einer Wohnung.

Die vier gut geschnittenen 3-Zimmer-Wohnungen verfügen über Wohnflächen zwischen ca. 50 und 57 m² und sind vollständig vermietet. Zu jeder Wohnung gehört ein eigenes Kellerabteil. Vor und hinter dem Gebäude befinden sich Gartenflächen; der rückwärtige Garten steht den Mietern derzeit zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung.

In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Insbesondere im Jahr 2026 wurden wesentliche und kostenintensive Gebäudebestandteile erneuert:
- 2026: vollständige Erneuerung des Daches inklusive neuer Dämmung unter Inanspruchnahme einer BAFA-Förderung
- 2026: neue Gaszentralheizung einschließlich neuer Heizungsstränge zu sämtlichen Wohnungen
- 2026: weitgehende Erneuerung der Steigleitungen
- 2026: Erneuerung der straßenseitigen Fenster
- 2026: Sanierung der vorderen Fassade
- 2026: Sanierung der Dachgeschosswohnung
- 2025: Renovierung der Wohnung im 2. Obergeschoss
- 2020: Sanierung der Erdgeschosswohnung
- ca. 2015: Erneuerung der Elektrik (Zählerschrank und Hauptverteilung)

Die rückwärtigen Fenster sind zweifach verglast und älteren Baujahres, befinden sich aber in einem guten Zustand. Die Wohnung im 1. Obergeschoss befindet sich in einem älteren Zustand und bietet bei einem zukünftigen Mieterwechsel entsprechendes Modernisierungs- und Mietentwicklungspotenzial.
Aktuell erzielt das Objekt eine Jahresnettokaltmiete von ca. 38.908 € und ist vollständig vermietet. Drei der vier bestehenden Mietverträge enthalten eine Indexklausel und ermöglichen damit eine an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelte regelmäßige Mietanpassung.

Neben den laufenden Mieteinnahmen bietet das Objekt weiteres Entwicklungspotenzial. Insbesondere die zukünftige Modernisierung und Neuvermietung der Wohnung im 1. Obergeschoss, eine mögliche WG-Vermietung sowie die perspektivische Zuordnung der rückwärtigen Gartenfläche zur Erdgeschosswohnung bieten zusätzliche Möglichkeiten. Auch eine spätere Aufteilung des Mehrfamilienhauses in einzelne Wohneinheiten kann perspektivisch geprüft werden.

Durch die in jüngster Vergangenheit vorgenommenen Investitionen in Dach, Dämmung, Heizung, Leitungen und Fenster wurde ein wesentlicher Teil des typischen Modernisierungsbedarfs eines Altbaus bereits abgearbeitet. Damit eignet sich die Immobilie insbesondere für Kapitalanleger, die ein Mehrfamilienhaus mit überschaubarem Instandhaltungsaufwand, laufenden Mieteinnahmen und gleichzeitig weiterem Entwicklungspotenzial suchen.

Für das Gebäude liegt ein Bedarfsausweis vor. Der ausgewiesene Endenergiebedarf beträgt 124,7 kWh/(m²·a); wesentlicher Energieträger für Heizung und Warmwasser ist Gas.

Ausstattung laut Anbieter

Gebäude & Technik
- 2026 vollständige Erneuerung des Daches einschließlich neuer, im Rahmen der BAFA-Förderung ausgeführter Dämmung
- Straßenseitige Stuckfassade 2026 aufgearbeitet, neu gestrichen und mit neuen Zinkblechen versehen
- Rückwärtige Fassade mit wartungsarmer Riemchenverkleidung und vorhandener Dämmung, vermutlich aus den 1990er-Jahren
- 2026 neue Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung
- 2026 neue Heizungsstränge sowie neue Steigleitungen für Warm- und Kaltwasser
- Hauselektrik ca. 2015 erneuert; Unterverteilungen in Erdgeschoss- und Dachgeschosswohnung im Zuge der jeweiligen Sanierungen erneuert
- Straßenseitige Fenster 2026 erneuert
- Rückwärtige Fenster zweifach verglast, überwiegend vermutlich aus den 1990er-Jahren
- Gegensprechanlage 2026 erneuert
- Müllplatz 2026 neu angelegt

Treppenhaus & Keller
- Charakteristisches Altbautreppenhaus mit historischem Holztreppengeländer
- Treppenhaus 2026 frisch gestrichen
- Vollkeller in altbautypischem Zustand; keine Feuchtigkeitsschäden bekannt
- Jede Wohnung verfügt über ein eigenes Kellerabteil
- Zusätzliche Abstellmöglichkeit für einige Fahrräder im Kellerbereich

Wohnungen
- Vier 3-Zimmer-Wohnungen mit Wohnflächen von jeweils ca. 50 bis 57 m²
- Unterschiedliche, zum Altbau passende Bodenbeläge: teilweise aufgearbeitete historische Holzböden, teilweise hochwertiges Klick-Vinyl, 1. OG: PVC
- Bäder überwiegend gefliest
- Die vorhandenen Einbauküchen stehen im Eigentum des Vermieters
- Erdgeschosswohnung 2020 saniert
- Wohnung im 2. Obergeschoss 2025 renoviert
- Dachgeschosswohnung 2026 saniert
- Wohnung im 1. Obergeschoss in renovierungsbedürftigem Zustand; letzte umfassendere Renovierung vor 2004

Erhaltungssatzung
Das Grundstück liegt im Geltungsbereich der städtebaulichen Erhaltungssatzung „St. Lorenz Nord – Brolingplatz“. Bei bestimmten baulichen Veränderungen, Rückbaumaßnahmen und Nutzungsänderungen können daher zusätzliche Genehmigungserfordernisse bestehen. Interessenten wird empfohlen, geplante Maßnahmen im Vorfeld mit der Hansestadt Lübeck abzustimmen.

Außenbereiche & Potenzial
- Gartenflächen vor und hinter dem Gebäude
- Rückwärtiger Garten derzeit zur gemeinschaftlichen Nutzung
- Perspektivisch ist eine Zuordnung des rückwärtigen Gartens zur Erdgeschosswohnung denkbar
- Die 3-Zimmer-Grundrisse bieten neben klassischer Vermietung auch Potenzial für WG-Nutzung
- Eine spätere Aufteilung in Wohnungseigentum kann grundsätzlich geprüft werden

Sonstiges

Verkauf direkt vom Eigentümer – provisionsfrei für den Käufer.
Besichtigungen erfolgen nach vorheriger Terminvereinbarung. Weitere Unterlagen zum Objekt stellen wir bei konkretem Interesse gerne zur Verfügung.

Lage

Lagebeschreibung

Makrolage
Lübeck ist ein wirtschaftlich breit aufgestelltes Oberzentrum mit einer diversifizierten Arbeitgeberstruktur (Einwohneranzahl rd. 223.000). Wichtige Branchen sind unter anderem Gesundheitswirtschaft, Logistik, Ernährungswirtschaft, Industrie, Dienstleistungen und Tourismus. Mit mehreren Hochschulen verfügt die Hansestadt zudem über einen starken Wissenschafts- und Bildungsstandort.
Die Lage zwischen Hamburg, Ostsee und Skandinavien bietet zusätzliche Perspektiven. Lübeck profitiert vom hohen Freizeit- und Tourismuswert der Region sowie von seiner Nähe zur Ostsee. Mittelfristig können außerdem der Ausbau der erneuerbaren Energien in Schleswig-Holstein und die feste Fehmarnbeltquerung die wirtschaftliche Bedeutung der Region und die Anbindung an Skandinavien weiter stärken.

Mikrolage
Das Mehrfamilienhaus befindet sich in der Westhoffstraße im Lübecker Stadtteil St. Lorenz Nord, im Bereich des Quartiers Brolingplatz. Die Westhoffstraße ist eine ruhige Einbahn- und Wohnstraße mit überwiegend um 1900 errichteter, vielfach jugendstilgeprägter Bebauung, die dem Quartier einen besonderen historischen Charakter verleiht.

Innenstadt & Freizeit
Die Lübecker Altstadtinsel liegt nur ca. 1,1 km entfernt und ist damit schnell zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar. Auch Freizeit- und Aufenthaltsbereiche wie die Wassertreppe sowie das vielfältige gastronomische und kulturelle Angebot der Innenstadt befinden sich in kurzer Distanz.

Infrastruktur & Mobilität
Die Lage verbindet kurze Wege in die Innenstadt mit einer sehr guten Verkehrsanbindung. Der Lübecker Hauptbahnhof liegt rund 1,2 km entfernt, die nächste Bushaltestelle ca. 300 m. Die Autobahn A1 ist mit dem Auto in etwa vier Minuten erreichbar.
Auch die Versorgung des täglichen Bedarfs ist komfortabel: Lidl, REWE, die Bäckerei Junge sowie ein Fitnessstudio sind innerhalb von knapp fünf Gehminuten erreichbar.

Attraktive Vermietungslage
Die Kombination aus zentraler Lage, guter Infrastruktur und ruhigem Wohnumfeld spricht unterschiedliche Mietergruppen an. Die vorhandenen 3-Zimmer-Wohnungen eignen sich unter anderem für junge Berufstätige und Paare mit Homeoffice-Bedarf, kleine Familien sowie Studierende und Wohngemeinschaften.