Edificio plurifamiliar ampliamente modernizado con un factor de 17,9 en Lübeck

Datos principales

Precio de compra "

Sobre esta propiedad de inversión

El edificio de viviendas se construyó alrededor del año 1900 y se encuentra en un terreno de aprox. 180 m². La casa cuenta con cuatro viviendas y una superficie habitable total de aprox. 217 m². El edificio se construyó con estructura sólida y se distribuye en cuatro plantas residenciales, cada una con una vivienda.

Los cuatro apartamentos de 3 habitaciones, bien distribuidos, tienen superficies habitables de entre aprox. 50 y 57 m² y están alquilados en su totalidad. Cada apartamento dispone de un trastero propio en el sótano. Hay zonas ajardinadas delante y detrás del edificio; actualmente, el jardín trasero está a disposición de los inquilinos para uso comunitario.

En los últimos años se han llevado a cabo numerosas medidas de modernización. En particular, en 2026 se renovaron elementos esenciales y costosos del edificio:
- 2026: renovación completa del tejado, incluido un nuevo aislamiento, con una subvención de BAFA
- 2026: nueva calefacción central de gas, incluidas nuevas columnas de calefacción para todos los apartamentos
- 2026: renovación generalizada de las tuberías verticales
- 2026: renovación de las ventanas que dan a la calle
- 2026: rehabilitación de la fachada delantera
- 2026: rehabilitación del apartamento de la última planta
- 2025: renovación del apartamento de la 2.ª planta
- 2020: rehabilitación del apartamento de la planta baja
- aprox. 2015: renovación de la instalación eléctrica (armario de contadores y distribución principal)

Las ventanas traseras tienen doble acristalamiento y son antiguas, pero se encuentran en buen estado. El apartamento de la 1.ª planta se encuentra en un estado más antiguo y, cuando haya un futuro cambio de inquilino, ofrece un potencial de modernización y de aumento del alquiler.
Actualmente, el inmueble genera un alquiler anual neto en frío de aprox. 38.908 € y está completamente alquilado. Tres de los cuatro contratos de alquiler existentes incluyen una cláusula de indexación, lo que permite realizar ajustes periódicos del alquiler vinculados a la evolución del índice de precios al consumo.

Además de los ingresos actuales por alquiler, el inmueble ofrece un potencial de desarrollo adicional. En particular, la futura modernización y el nuevo alquiler del apartamento de la 1.ª planta, la posibilidad de alquilarlo como piso compartido y la posible asignación del jardín trasero al apartamento de la planta baja ofrecen oportunidades adicionales. También se puede estudiar a largo plazo la división del edificio de viviendas en viviendas individuales.

Gracias a las inversiones realizadas recientemente en el tejado, el aislamiento, la calefacción, las tuberías y las ventanas ya se ha cubierto una parte importante de las necesidades típicas de modernización de un edificio antiguo. Por ello, el inmueble es especialmente adecuado para inversores que buscan un edificio de viviendas con gastos de mantenimiento moderados, ingresos por alquiler corrientes y, al mismo tiempo, potencial de desarrollo adicional.

Para el edificio se dispone de un certificado de eficiencia energética basado en la demanda. La demanda final de energía indicada es de 124,7 kWh/(m²·a); el principal vector energético para la calefacción y el agua caliente es el gas.

Ajustes y características, como se describe

Edificio y equipamiento
- En 2026 se renovó por completo el tejado, incluido un nuevo aislamiento ejecutado en el marco de la subvención de BAFA
- La fachada de estuco que da a la calle se restauró y pintó de nuevo en 2026, y se instalaron nuevas chapas de zinc
- Fachada posterior con revestimiento de plaquetas de bajo mantenimiento y aislamiento existente, probablemente de los años 1990
- En 2026 se instaló una nueva calefacción central de gas con producción centralizada de agua caliente
- En 2026 se instalaron nuevas tuberías de calefacción y nuevas tuberías verticales de agua fría y caliente
- La instalación eléctrica del edificio se renovó aprox. en 2015; los cuadros eléctricos secundarios de los pisos de planta baja y bajo cubierta se renovaron durante las respectivas reformas
- Las ventanas que dan a la calle se renovaron en 2026
- Las ventanas posteriores tienen doble acristalamiento y, en su mayoría, probablemente son de los años 1990
- El portero automático se renovó en 2026
- La zona de contenedores de basura se acondicionó de nuevo en 2026

Escalera y sótano
- Escalera característica de edificio antiguo con histórica barandilla de madera
- La escalera se pintó recientemente en 2026
- Sótano completo en el estado típico de un edificio antiguo; no se conocen daños por humedad
- Cada vivienda dispone de su propio trastero en el sótano
- Espacio de almacenamiento adicional para algunas bicicletas en la zona del sótano

Viviendas
- Cuatro viviendas de 3 habitaciones con superficies habitables de aprox. 50 a 57 m² cada una
- Revestimientos de suelo variados y acordes con el edificio antiguo: en parte, suelos históricos de madera restaurados; en parte, vinilo clic de alta calidad; 1.ª planta: PVC
- La mayoría de los baños están alicatados
- Las cocinas amuebladas existentes son propiedad del arrendador
- Vivienda de planta baja reformada en 2020
- Vivienda en la 2.ª planta renovada en 2025
- Vivienda bajo cubierta reformada en 2026
- Vivienda en la 1.ª planta en estado que requiere renovación; la última renovación integral fue antes de 2004

Ordenanza de conservación
La parcela se encuentra dentro del ámbito de aplicación de la ordenanza urbanística de conservación «St. Lorenz Nord – Brolingplatz». Por tanto, determinadas modificaciones constructivas, medidas de demolición y cambios de uso pueden estar sujetos a requisitos de autorización adicionales. Se recomienda a las personas interesadas consultar con antelación las medidas previstas con la ciudad hanseática de Lübeck.

Zonas exteriores y potencial
- Zonas ajardinadas delante y detrás del edificio
- El jardín posterior se destina actualmente al uso comunitario
- A largo plazo, cabe contemplar la asignación del jardín posterior a la vivienda de planta baja
- Además del alquiler convencional, las distribuciones de 3 habitaciones ofrecen potencial para el uso como vivienda compartida
- En principio, puede estudiarse una división posterior en viviendas en propiedad horizontal

Otros

Venta directa del propietario: sin comisión para el comprador.
Las visitas se realizan previa cita. Estaremos encantados de facilitar más documentación sobre la propiedad si existe un interés concreto.

Ubicación

Detalles de la ubicación

Ubicación a gran escala
Lübeck es un importante centro económico con una estructura de empleadores diversificada y de amplio alcance (población: aprox. 223.000 habitantes). Entre los sectores más importantes se encuentran la economía de la salud, la logística, la industria alimentaria, la industria, los servicios y el turismo. Además, la ciudad hanseática cuenta con varias instituciones de educación superior, lo que la convierte en un importante centro científico y educativo.
Su ubicación entre Hamburgo, el mar Báltico y Escandinavia ofrece perspectivas adicionales. Lübeck se beneficia del gran atractivo turístico y recreativo de la región, así como de su proximidad al mar Báltico. A medio plazo, la expansión de las energías renovables en Schleswig-Holstein y el enlace fijo de Fehmarnbelt también podrían reforzar la importancia económica de la región y mejorar aún más la conexión con Escandinavia.

Ubicación a pequeña escala
El edificio de viviendas plurifamiliares se encuentra en Westhoffstraße, en el barrio de St. Lorenz Nord de Lübeck, en la zona del barrio de Brolingplatz. Westhoffstraße es una calle residencial tranquila y de sentido único, con edificios construidos en su mayoría alrededor de 1900 y a menudo caracterizados por el estilo modernista, que confieren al barrio un carácter histórico especial.

Centro y ocio
La isla del casco antiguo de Lübeck se encuentra a solo aprox. 1,1 km, por lo que se puede llegar rápidamente a pie o en bicicleta. También están a poca distancia zonas de ocio y esparcimiento como la Wassertreppe, así como la variada oferta gastronómica y cultural del centro.

Infraestructura y movilidad
La ubicación combina trayectos cortos al centro con excelentes conexiones de transporte. La estación central de Lübeck se encuentra a unos 1,2 km y la parada de autobús más cercana, a aprox. 300 m. Se puede llegar en coche a la autopista A1 en unos cuatro minutos.
También resulta cómodo abastecerse de productos de primera necesidad: Lidl, REWE, la panadería Junge y un gimnasio están a menos de cinco minutos a pie.

Atractiva ubicación para el alquiler
La combinación de una ubicación céntrica, buenas infraestructuras y un entorno residencial tranquilo atrae a distintos grupos de inquilinos. Los apartamentos de 3 habitaciones existentes son adecuados, entre otros, para jóvenes profesionales y parejas que necesiten trabajar desde casa, familias pequeñas, estudiantes y pisos compartidos.