Ampio edificio plurifamiliare ammodernato con fattore 17,9 a Lubecca

Dati principali

Prezzo di acquisto e costi

Informazioni su questa proprietà di investimento

L'edificio plurifamiliare è stato costruito intorno al 1900 e sorge su un terreno di ca. 180 m². L'edificio dispone di quattro unità abitative con una superficie abitabile complessiva di ca. 217 m². È stato costruito con struttura solida e si sviluppa su quattro piani abitativi, ciascuno con un appartamento.

I quattro appartamenti ben distribuiti, con 3 locali, hanno superfici abitative comprese tra ca. 50 e 57 m² e sono interamente locati. Ogni appartamento dispone di una cantina privata. Davanti e dietro l'edificio si trovano aree verdi; attualmente il giardino sul retro è a disposizione degli inquilini per l'uso comune.

Negli ultimi anni sono stati effettuati numerosi interventi di ammodernamento. In particolare, nel 2026 sono state rinnovate componenti essenziali e costose dell'edificio:
- 2026: rifacimento completo del tetto, compreso il nuovo isolamento, con accesso a un contributo BAFA
- 2026: nuova caldaia centralizzata a gas, comprese nuove colonne montanti del riscaldamento per tutti gli appartamenti
- 2026: sostituzione pressoché completa delle colonne montanti
- 2026: sostituzione delle finestre sul lato strada
- 2026: risanamento della facciata anteriore
- 2026: risanamento dell'appartamento mansardato
- 2025: ristrutturazione dell'appartamento al 2° piano
- 2020: risanamento dell'appartamento al piano terra
- ca. 2015: rifacimento dell'impianto elettrico (quadro contatori e quadro elettrico principale)

Le finestre sul retro sono a doppio vetro e risalgono a un periodo più datato, ma sono in buone condizioni. L'appartamento al 1° piano si trova in condizioni più datate e, in occasione di un futuro cambio di inquilino, offre un potenziale di ammodernamento e di incremento dei canoni.
Attualmente l'immobile genera un canone annuo netto a freddo di ca. 38.908 € ed è interamente locato. Tre dei quattro contratti di locazione esistenti contengono una clausola di indicizzazione e consentono quindi adeguamenti periodici del canone collegati all'andamento dell'indice dei prezzi al consumo.

Oltre ai proventi locativi correnti, l'immobile offre ulteriore potenziale di sviluppo. In particolare, il futuro ammodernamento e la nuova locazione dell'appartamento al 1° piano, la possibile locazione a un gruppo di studenti o coinquilini e l'eventuale assegnazione dell'area verde sul retro all'appartamento al piano terra offrono ulteriori possibilità. In prospettiva, si può inoltre valutare una successiva suddivisione dell'edificio plurifamiliare in singole unità abitative.

Grazie agli investimenti effettuati di recente nel tetto, nell'isolamento, nel riscaldamento, nelle tubazioni e nelle finestre è già stata completata una parte sostanziale degli interventi di ammodernamento tipici di un edificio d'epoca. L'immobile è quindi particolarmente adatto agli investitori che cercano un edificio plurifamiliare con costi di manutenzione contenuti, entrate da locazione correnti e al contempo ulteriore potenziale di sviluppo.

Per l'edificio è disponibile un attestato di prestazione energetica basato sul fabbisogno. Il fabbisogno energetico finale indicato è di 124,7 kWh/(m²·a); il vettore energetico principale per il riscaldamento e l'acqua calda è il gas.

Raccordi e caratteristiche, come descritto

Edificio e impianti
- Nel 2026 rifacimento completo del tetto, compreso un nuovo isolamento realizzato nell’ambito dell’incentivo BAFA
- Facciata in stucco lato strada restaurata e ridipinta nel 2026, con installazione di nuove scossaline in zinco
- Facciata posteriore con rivestimento a listelli a bassa manutenzione e isolamento esistente, probabilmente risalente agli anni ’90
- Nel 2026 nuova caldaia centralizzata a gas con produzione centralizzata di acqua calda
- Nel 2026 nuove colonne montanti del riscaldamento e nuove tubazioni montanti per acqua calda e fredda
- Impianto elettrico dell’edificio rinnovato intorno al 2015; quadri elettrici secondari negli appartamenti al piano terra e al piano mansardato rinnovati contestualmente alle rispettive ristrutturazioni
- Finestre lato strada rinnovate nel 2026
- Finestre posteriori con doppi vetri, prevalentemente risalenti probabilmente agli anni ’90
- Videocitofono rinnovato nel 2026
- Area rifiuti realizzata ex novo nel 2026

Vano scale e cantina
- Caratteristico vano scale di edificio d’epoca con storica ringhiera in legno
- Vano scale appena ridipinto nel 2026
- Cantina interrata in condizioni tipiche degli edifici d’epoca; non sono noti danni da umidità
- Ogni appartamento dispone di un proprio vano cantina
- Ulteriore possibilità di deposito per alcune biciclette nell’area della cantina

Appartamenti
- Quattro appartamenti di 3 locali con superfici abitative di circa 50–57 m² ciascuno
- Pavimentazioni diverse, adatte all’edificio d’epoca: in parte storici pavimenti in legno restaurati, in parte laminato vinilico a incastro di alta qualità, 1° piano: PVC
- Bagni prevalentemente piastrellati
- Le cucine componibili esistenti sono di proprietà del locatore
- Appartamento al piano terra ristrutturato nel 2020
- Appartamento al 2° piano rinnovato nel 2025
- Appartamento mansardato ristrutturato nel 2026
- Appartamento al 1° piano in condizioni che necessitano di ristrutturazione; ultima ristrutturazione più ampia prima del 2004

Normativa di conservazione
La proprietà ricade nell’ambito di applicazione della normativa urbanistica di conservazione «St. Lorenz Nord – Brolingplatz». Per determinati interventi edilizi, lavori di demolizione e cambi di destinazione d’uso possono pertanto essere richieste ulteriori autorizzazioni. Si consiglia agli interessati di concordare preventivamente gli interventi previsti con la città anseatica di Lubecca.

Aree esterne e potenziale
- Aree verdi davanti e dietro l’edificio
- Giardino sul retro attualmente destinato all’uso comune
- In prospettiva, è ipotizzabile l’assegnazione del giardino sul retro all’appartamento al piano terra
- Le planimetrie con 3 locali offrono potenziale per l’uso come appartamenti condivisi, oltre alla classica locazione
- In linea di principio, è possibile valutare una futura suddivisione in unità immobiliari

Altri

Vendita diretta dal proprietario – senza provvigione per l’acquirente.
Le visite si svolgono previo appuntamento. Saremo lieti di fornire ulteriore documentazione sull’immobile in caso di concreto interesse.

Posizione

Dettagli della posizione

Ubicazione macro
Lubecca è un importante centro economico con una struttura occupazionale diversificata (circa 223.000 abitanti). I settori principali includono l’economia sanitaria, la logistica, l’industria alimentare, l’industria, i servizi e il turismo. Grazie alla presenza di diverse università, la città anseatica è anche un importante polo scientifico e formativo.
La posizione tra Amburgo, il Mar Baltico e la Scandinavia offre ulteriori prospettive. Lubecca beneficia dell’elevato valore ricreativo e turistico della regione e della vicinanza al Mar Baltico. Nel medio termine, anche lo sviluppo delle energie rinnovabili nello Schleswig-Holstein e il collegamento fisso attraverso il Fehmarnbelt possono rafforzare ulteriormente l’importanza economica della regione e i collegamenti con la Scandinavia.

Ubicazione micro
Il condominio si trova in Westhoffstraße, nel quartiere St. Lorenz Nord di Lubecca, nella zona del quartiere Brolingplatz. Westhoffstraße è una tranquilla strada residenziale a senso unico, caratterizzata prevalentemente da edifici risalenti al 1900 circa, molti dei quali in stile liberty, che conferiscono al quartiere un particolare carattere storico.

Centro storico e tempo libero
L’isola del centro storico di Lubecca dista solo circa 1,1 km ed è quindi facilmente raggiungibile a piedi o in bicicletta. Anche aree ricreative e di ritrovo come la Wassertreppe, nonché la variegata offerta gastronomica e culturale del centro, si trovano a breve distanza.

Infrastrutture e mobilità
La posizione coniuga la vicinanza al centro con ottimi collegamenti di trasporto. La stazione centrale di Lubecca dista circa 1,2 km, mentre la fermata dell’autobus più vicina si trova a circa 300 m. L’autostrada A1 è raggiungibile in auto in circa quattro minuti.
Anche i negozi per le necessità quotidiane sono comodamente accessibili: Lidl, REWE, la panetteria Junge e una palestra si raggiungono in meno di cinque minuti a piedi.

Posizione locativa interessante
La combinazione di posizione centrale, buone infrastrutture e tranquillo contesto residenziale si rivolge a diverse tipologie di inquilini. Gli appartamenti esistenti con 3 locali sono adatti, tra gli altri, a giovani lavoratori e coppie che necessitano di lavorare da casa, a piccole famiglie, nonché a studenti e gruppi di coinquilini.