| Tipo | Maisonette |
|---|---|
| Superficie de vida aprox. | 116 m² |
| habitaciones | 4 |
|---|---|
| Baños | 2 |
| Superficie de suelo utilizable | 5 m² |
|---|
| Precio de compra | 348.500 € |
|---|---|
| Precio por m2 | 3.004,31 €/m² |
| Comisión | 3,57% (3,57% inkl. Mwst vom Kaufpreis, fällig sieben Tage nach dem Notartermin.) |
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Este piso dúplex de 4 habitaciones, con una superficie habitable total de aprox. 116 m², ofrece a los inversores una interesante combinación de seguridad de planificación, flujo de caja inmediato y potencial de incremento de los alquileres a largo plazo.
La vivienda se extiende por dos niveles y, gracias a su distribución, puede utilizarse de forma flexible como inversión. Resulta especialmente interesante el modelo de alquiler ya diseñado, que permite un incremento gradual de los ingresos.
- Fase 1 – años 1 a 8: Uso planificable de la planta superior
La planta superior, de aprox. 68 m², seguirá siendo utilizada por el actual propietario (71 años) durante un período de ocho años contractualmente acordado, mediante compensación de valor. Para el inversor, esto supone una elevada seguridad de planificación: durante esta fase no existe un riesgo clásico de impago del alquiler ni de nuevo arrendamiento en la zona principal de vivienda.
Como alternativa, existe la posibilidad de que el propietario abone por separado como alquiler el uso acordado. En este caso, el precio de compra nominal aumentará en consecuencia.
- Flujo de caja inmediato en el semisótano
El semisótano, de aprox. 48 m², constituye el componente especialmente interesante para los inversores. La unidad dispone de un baño/WC con ducha propio, así como de una terraza independiente de aprox. 8 m², y puede alquilarse a corto plazo tras la correspondiente reforma.
Para las medidas necesarias ya se ha presupuestado un importe de reforma de aprox. 38.000 € netos, incluida una nueva cocina equipada. Tras la ejecución del concepto, resulta especialmente adecuada la posibilidad de alquilarla como piso compartido para estudiantes. El alquiler neto previsto se sitúa en torno a 750 € mensuales o 9.000 € anuales.
Actualmente, las dos zonas residenciales están conectadas mediante una escalera interior de madera. Si fuera necesario, esta puede desmontarse sin grandes esfuerzos y almacenarse en el sótano. De este modo, el inmueble puede dividirse de forma flexible según la futura estrategia de alquiler.
- Fase 2 – a partir del año 9 o en caso de transición anticipada
Una vez finalizado el acuerdo de uso de ocho años, todo el piso dúplex, con aprox. 116 m², estará disponible para una nueva estrategia de alquiler. Esto brinda al futuro propietario la posibilidad de volver a alquilar íntegramente la vivienda en condiciones acordes con el mercado o – dependiendo de la evolución del mercado – unrealizar una reventa rentable.
Si el uso por parte del propietario actual finaliza antes de que transcurran los ocho años debido a una transmisión anticipada, por ejemplo, por un traslado a una residencia asistida o para personas mayores, toda la vivienda podrá quedar disponible sin alquiler en una fecha correspondientemente anterior.
En caso de alquiler completo, se prevé un alquiler neto total de más de 1.630 € al mes. De este modo, además del flujo de caja posible ya durante la primera fase, el inmueble ofrece un interesante potencial de rentabilidad y revalorización a largo plazo.
Especialmente interesante para inversores de capital: la combinación de un uso del piso superior planificable a largo plazo, unos ingresos por alquiler activables a corto plazo en el semisótano y la posibilidad de reposicionar toda la superficie habitable en el mercado a partir del noveno año crea un concepto de inversión escalonado con perspectivas de desarrollo claramente definidas
Modernizaciones:
- 2026/2027: Renovación del baño en la planta baja
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