Investimento in appartamento condiviso completamente ristrutturato con rendimento lordo del 5,1% e garage privato

Dati principali

Prezzo di acquisto e costi

Informazioni su questo appartamento

Viene proposto un pacchetto d’investimento composto da un appartamento di tre locali al 2º piano e da un garage con propria particella catastale.

L’appartamento è attualmente in fase di ristrutturazione completa; i lavori saranno ultimati alla fine di settembre 2026. Verranno rinnovati l’intero impianto elettrico, tutte le tubazioni dell’acqua e delle acque reflue all’interno dell’appartamento, il bagno, i pavimenti, le porte interne nonché i lavori di tinteggiatura. Verrà installata una nuova cucina componibile con elettrodomestici di marca. Per l’acquirente ciò significa che, per il prossimo futuro, non saranno necessari interventi di manutenzione sulla proprietà esclusiva.

L’appartamento viene affittato come appartamento condiviso con tre contratti di locazione individuali separati. Ogni stanza è affittata singolarmente; cucina, bagno, corridoio e ripostiglio sono utilizzati in comune. Questa modalità di utilizzo genera un reddito locativo nettamente superiore rispetto alla locazione a un’unica parte ed è sostenuta a Lüneburg dalla domanda di studenti e giovani all’inizio della carriera.

La redditività in sintesi:
•Prezzo d’acquisto del pacchetto: 322.000 €
•Canone annuo netto a freddo: 16.500 € (appartamento 15.300 €, garage 1.200 €)
•Fattore: 19,5
•Rendimento locativo lordo: 5,12 %
•Spese condominiali appartamento: 265,00 € mensili, di cui 84,00 € destinati al fondo di riserva per la manutenzione
•Spese condominiali garage: 14,00 € mensili
•Imposta fondiaria: 150,86 € e 6,49 € annui

Le tre stanze sono affittate rispettivamente a 500 €, 425 € e 350 € netti a freddo, per un totale di 1.275 € mensili. A ciò si aggiungono, per ciascuna stanza, 40 € di forfait per le spese di gestione e 95 € di forfait per elettricità/internet. Con tali forfait devono essere coperti le quote delle spese condominiali ripartibili, il riscaldamento e l’acqua calda tramite il fornitore, nonché elettricità e internet; si tratta di forfait non rendicontabili. Nel calcolo della redditività viene considerato esclusivamente il canone netto a freddo.

Un ulteriore vantaggio risiede nella comunità stessa: la comunione dei proprietari dispone di un fondo di riserva per la manutenzione pari a 182.732,94 €. Nel 2025 non vi sono stati prelievi; dal 2026 il versamento annuale è stato aumentato a 24.000 €. Teoricamente, 7.674,78 € sono attribuibili a questa unità.

L’appartamento verrà affittato per la prima volta al termine della ristrutturazione; i rapporti di locazione inizieranno il 1º ottobre 2026. Due delle tre stanze sono già state assegnate e i contratti sono stati firmati; per la terza è in corso la selezione.

Il pacchetto d’investimento comprende un garage privato nel complesso di autorimesse coperte collettive in Theodor-Haubach-Straße, a pochi passi dall’edificio. Dispone di una propria particella catastale, quindi è un’unità indipendente e non un semplice Diritto di uso esclusivo. Il garage è affittato a un inquilino esterno e genera inoltre un canone annuo netto di 1.200 euro. L’appartamento e il garage vengono venduti esclusivamente insieme.

Tutti i contratti di locazione saranno presentati insieme alla bozza del contratto di compravendita prima della stipula notarile. L’appartamento e il garage vengono venduti esclusivamente insieme.

Raccordi e caratteristiche, come descritto

Appartamento al termine dei lavori, a fine settembre 2026:
•Bagno con doccia piastrellata a filo pavimento e parete divisoria in vetro, radiatore portasciugamani, piastrelle del pavimento color antracite, piastrelle chiare alle pareti
•Cucina componibile con elettrodomestici Bosch: piano cottura a induzione, forno, lavastoviglie, frigorifero-congelatore combinato, cappa aspirante
•Parquet rinnovato in tutto l’appartamento, nuovo pavimento in cucina; porte interne bianche, battiscopa bianchi, pareti tinteggiate di fresco
•Impianto elettrico rinnovato in conformità VDE secondo VDE 0100, tubazioni dell’acqua e delle acque reflue all’interno dell’appartamento completamente rinnovate
•Tutte le finestre in PVC con doppi vetri; non era necessaria una sostituzione
•Porta d’ingresso dell’appartamento rinnovata, nuova serratura di sicurezza con carta di sicurezza
•Loggia esposta a ovest con vista sull’area verde tipo parco, non sulla strada; accesso dalla stanza più grande
•Attacco per lavatrice in bagno
•Ripostiglio nell’appartamento e cantina privata

Edificio:
•Ascensore dal piano terra fino al 5° piano
•Riscaldamento a teleriscaldamento, classe di efficienza energetica B
•Lavanderia, locale asciugatura e cantina per biciclette al piano interrato
•28 unità abitative, condominio ben tenuto e gestito professionalmente

Garage:
Garage singolo chiudibile con porta basculante, pareti massicce, pavimento in cemento e illuminazione elettrica, accessibile tramite una rampa. Larghezza di circa 2,50 metri, con apertura libera della porta di 2,00 metri, e profondità di circa 4,81 metri; la corsia di manovra del complesso misura 7,00 metri. Il complesso dei garage risale all’epoca di costruzione e non è stato ristrutturato, ma non necessita di interventi di manutenzione. Per le parti comuni del complesso dei garage esiste una riserva separata di 28.857,72 euro.

Altri

La vendita avviene senza provvigioni e esclusivamente come pacchetto composto dall’appartamento n. 12 e dal garage n. 20.

Sono disponibili i seguenti documenti, che saranno messi a disposizione degli interessati seri dopo il contatto:

•Dichiarazioni di divisione con planimetrie di ripartizione
•Estratti del registro fondiario di entrambe le unità
•Verbali delle assemblee dei proprietari e raccolta delle delibere
•Piani economici 2026 e 2027, rendiconto delle spese condominiali 2025, attestazione del fondo di riserva per la manutenzione
•Attestato di prestazione energetica e planimetria
•Elenco delle prestazioni per la ristrutturazione, integrato al termine dei lavori con il verbale di accettazione e la documentazione tecnica
•Informazione ufficiale sui valori fondiari di riferimento dell’organo per la valutazione dei terreni del circondario di Lüneburg alla data di riferimento 01.01.2026

La ristrutturazione sarà eseguita da un’impresa specializzata e completata alla fine di settembre 2026. La garanzia ai sensi del BGB è di cinque anni dall’accettazione. I diritti saranno ceduti all’acquirente nel contratto di compravendita; saranno consegnati la documentazione dell’incarico, l’elenco delle prestazioni, il verbale di accettazione e la documentazione tecnica, compresi il verbale delle misurazioni elettriche e la prova di tenuta.

Il contratto di compravendita indica separatamente la quota attribuibile al terreno e il valore della cucina componibile, inclusi gli elettrodomestici. La quota del terreno è ricavata dall’informazione ufficiale sui valori fondiari di riferimento, mentre il valore della cucina è ricavato dai documenti di acquisto; entrambe le attestazioni saranno allegate alla bozza del contratto di compravendita. All’appartamento corrisponde una quota di terreno calcolata pari a circa 83 m². Poiché l’appartamento sarà consegnato completamente ristrutturato, per l’acquirente non si origineranno costi di ristrutturazione prossimi all’acquisto. Si prega di far verificare gli effetti fiscali al proprio consulente fiscale; non forniamo consulenza fiscale.

Il trasferimento dei benefici e degli oneri avverrà dopo la stipula notarile e il pagamento del prezzo di acquisto; la data sarà concordata individualmente.

Impressum
DCB Projektentwicklung GmbH, Heiligengeiststraße 16, 21335 Lüneburg
Amministratore: Dennis Christian Bosse
Telefono 04131 2847451 · dcbpe@dcb-immobiliengruppe.de
Tribunale del registro: Amtsgericht Lüneburg, HRB 212651
Partita IVA: DE362623855

Autorizzazione ai sensi dell’art. 34c comma 1 GewO, rilasciata dalla IHK Lüneburg-Wolfsburg, Am Sande 1, 21335 Lüneburg, che è anche l’autorità di vigilanza competente.

Non siamo né obbligati né disponibili a partecipare a una procedura di risoluzione delle controversie dinanzi a un organismo di conciliazione per i consumatori.

Posizione

Dettagli della posizione

L’immobile si trova nel quartiere Kaltenmoor di Lüneburg. La fermata dell’autobus Wilhelm-Leuschner-Straße si trova direttamente davanti all’edificio; il centro di Lüneburg è raggiungibile senza cambi.

Il quartiere dispone di tutti i servizi di prossimità, con supermercati, farmacia, medici e fornitori di servizi. Asili nido, scuola primaria e scuole secondarie sono raggiungibili in bicicletta, così come gli impianti sportivi e le aree verdi.

Lüneburg è una città anseatica, sede universitaria e capoluogo di circondario con circa 78.000 abitanti. La stazione ferroviaria, con collegamenti orari per Amburgo, dista pochi minuti. La domanda costante di piccoli appartamenti in affitto e di camere in appartamenti condivisi è sostenuta da studenti, pendolari e nuclei composti da una sola persona.