Investissement locatif en colocation entièrement rénové avec un rendement brut de 5,1 % et son propre garage

Informations clés

Prix d'achat & coûts

À propos de cet appartement

Est proposé un ensemble d’investissement composé d’un appartement de trois pièces au 2e étage et d’un garage disposant de sa propre feuille cadastrale.

L’appartement est actuellement entièrement rénové ; les travaux seront achevés fin septembre 2026. Seront renouvelés l’ensemble de l’installation électrique, toutes les conduites d’eau et d’évacuation des eaux usées à l’intérieur de l’appartement, la salle de bains, les revêtements de sol, les portes intérieures ainsi que les travaux de peinture. Une cuisine équipée avec appareils de marque sera nouvellement installée. Pour l’acquéreur, cela signifie qu’aucune dépense d’entretien concernant la propriété privative ne sera à prévoir dans un avenir prévisible.

L’appartement est loué en colocation avec trois contrats de location individuels distincts. Chaque chambre est louée séparément, tandis que la cuisine, la salle de bains, le couloir et le débarras sont utilisés en commun. Cette forme d’utilisation génère un revenu locatif nettement supérieur à une location à un seul occupant et est soutenue à Lüneburg par la demande des étudiants et des jeunes actifs.

Aperçu de la rentabilité :
•Prix d’achat de l’ensemble : 322.000 €
•Loyer annuel net hors charges : 16.500 € (appartement 15.300 €, garage 1.200 €)
•Coefficient : 19,5
•Rendement locatif brut : 5,12 %
•Charges de copropriété de l’appartement : 265,00 € par mois, dont 84,00 € affectés à la réserve pour travaux
•Charges de copropriété du garage : 14,00 € par mois
•Taxe foncière : 150,86 € et 6,49 € par an

Les trois chambres sont louées respectivement 500 €, 425 € et 350 € nets hors charges, soit un total de 1.275 € par mois. S’y ajoutent, pour chaque chambre, 40 € de forfait pour charges d’exploitation et 95 € de forfait électricité/internet. Ces forfaits doivent couvrir les parts récupérables des charges de copropriété, le chauffage et l’eau chaude auprès du fournisseur, ainsi que l’électricité et internet ; il s’agit de forfaits non régularisables. Seul le loyer net hors charges est pris en compte dans le calcul du rendement.

Un autre avantage réside dans la copropriété elle-même : la copropriété dispose d’une réserve pour travaux de 182.732,94 €. En 2025, aucun prélèvement n’a été effectué et l’alimentation annuelle a été portée à 24.000 € à partir de 2026. Selon le calcul, 7.674,78 € reviennent à cette unité.

L’appartement sera loué pour la première fois après l’achèvement de la rénovation ; les contrats de location débutent le 1er octobre 2026. Deux des trois chambres sont déjà attribuées et les contrats signés ; la procédure de sélection est en cours pour la troisième.

L’ensemble d’investissement comprend un garage privatif dans le garage collectif couvert situé dans la Theodor-Haubach-Straße, à quelques pas de l’immeuble. Il dispose de sa propre feuille cadastrale et constitue donc une unité indépendante, et non un simple «Droit d’usage exclusif. Le garage est loué à un locataire externe et génère en plus 1 200 euros de loyer annuel net. L’appartement et le garage sont vendus exclusivement ensemble.

L’ensemble des contrats de location sera présenté avec le projet de contrat de vente avant l’authentification notariale. L’appartement et le garage sont vendus exclusivement ensemble.

Accessoires et caractéristiques, tels que décrits

Appartement après l’achèvement des travaux fin septembre 2026 :
•Salle de bains avec douche carrelée de plain-pied et paroi vitrée, radiateur sèche-serviettes, carrelage de sol anthracite, carrelage mural clair
•Cuisine équipée avec appareils Bosch : plaque à induction, four, lave-vaisselle, réfrigérateur-congélateur combiné, hotte aspirante
•Parquet rénové dans tout l’appartement, nouveau revêtement de sol dans la cuisine ; portes intérieures blanches, plinthes blanches, murs fraîchement peints
•Installation électrique rénovée conformément aux normes VDE selon VDE 0100, conduites d’eau et d’évacuation entièrement remplacées dans l’appartement
•Toutes les fenêtres en PVC avec double vitrage ; un remplacement n’était pas nécessaire
•Porte d’entrée de l’appartement rénovée, nouvelle serrure de sécurité avec carte de sécurité
•Loggia orientée à l’ouest avec vue sur l’espace vert arboré semblable à un parc, côté opposé à la rue ; accès par la plus grande pièce
•Raccordement pour lave-linge dans la salle de bains
•Débarras dans l’appartement ainsi que cave privative

Immeuble :
•Ascenseur du rez-de-chaussée jusqu’au 5e étage
•Chauffage urbain, classe d’efficacité énergétique B
•Buanderie, local de séchage et local à vélos au sous-sol
•28 logements, copropriété bien entretenue et gérée professionnellement

Garage :
Garage individuel verrouillable avec porte basculante, murs massifs, sol en béton et éclairage électrique, accessible par une rampe. Environ 2,50 mètres de large, avec une ouverture de porte libre de 2,00 mètres, et environ 4,81 mètres de profondeur ; la voie de circulation de l’ensemble mesure 7,00 mètres. Le garage date de la construction de l’immeuble et n’a pas été rénové, mais ne nécessite pas non plus de travaux de remise en état. Pour les parties communes de l’ensemble de garages, une réserve distincte de 28 857,72 euros existe.

Autres

La vente s’effectue sans commission et exclusivement sous forme de lot composé de l’appartement n° 12 et du garage n° 20.

Les documents suivants sont disponibles et seront mis à la disposition des personnes intéressées sérieusement après prise de contact :

•Actes de division avec plans de répartition
•Extraits du registre foncier des deux unités
•Procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et recueil des décisions
•Budgets prévisionnels 2026 et 2027, décompte des charges 2025, justificatif du fonds de réserve pour travaux
•Certificat énergétique et plan
•Descriptif des travaux de rénovation, complété après achèvement par le procès-verbal de réception et la documentation technique
•Information officielle sur la valeur foncière de référence établie par le comité d’experts des valeurs foncières de Lüneburg à la date de référence du 01.01.2026

La rénovation sera réalisée par une entreprise spécialisée et achevée fin septembre 2026. La garantie est de cinq ans conformément au BGB à compter de la réception. Les droits correspondants seront cédés à l’acquéreur dans le contrat de vente ; les documents de commande, le descriptif des travaux, le procès-verbal de réception ainsi que la documentation technique, y compris le procès-verbal des mesures électriques et le contrôle d’étanchéité, seront remis.

Le contrat de vente indique séparément la quote-part correspondant au terrain ainsi que la valeur de la cuisine intégrée, appareils compris. La quote-part du terrain est calculée à partir de l’information officielle sur la valeur foncière de référence, et la valeur de la cuisine à partir des justificatifs d’acquisition ; ces deux justificatifs seront annexés au projet de contrat de vente. La quote-part de terrain revenant à l’appartement est d’environ 83 m² par calcul. L’appartement étant remis entièrement rénové, l’acquéreur n’aura pas à supporter de dépenses de rénovation connexes à l’acquisition. Veuillez faire examiner les conséquences fiscales par votre conseiller fiscal ; nous ne fournissons pas de conseil fiscal.

Le transfert des bénéfices et charges intervient après authentification notariale et paiement du prix de vente ; la date sera fixée individuellement.

Mentions légales
DCB Projektentwicklung GmbH, Heiligengeiststraße 16, 21335 Lüneburg
Gérant : Dennis Christian Bosse
Téléphone 04131 2847451 · dcbpe@dcb-immobiliengruppe.de
Tribunal du registre : Amtsgericht Lüneburg, HRB 212651
N° d’identification TVA : DE362623855

Autorisation conformément à l’article § 34c, alinéa 1, GewO, délivrée par la IHK Lüneburg-Wolfsburg, Am Sande 1, 21335 Lüneburg, également autorité de surveillance compétente.

Nous ne sommes ni tenus ni disposés à participer à une procédure de règlement des litiges devant une instance de médiation des consommateurs.

Emplacement

Détails de l'emplacement

Le bien se situe dans le quartier de Kaltenmoor, à Lüneburg. L’arrêt de bus Wilhelm-Leuschner-Straße se trouve juste devant l’immeuble ; le centre-ville de Lüneburg est ainsi accessible sans correspondance.

Le quartier dispose de tous les services de proximité : supermarchés, pharmacie, médecins et prestataires de services. Les structures d’accueil de la petite enfance, l’école primaire et les établissements scolaires secondaires sont accessibles à vélo, tout comme les installations sportives et les espaces verts.

Lüneburg est une ville hanséatique, universitaire et chef-lieu d’arrondissement comptant environ 78 000 habitants. La gare, desservie toutes les heures vers Hambourg, se trouve à quelques minutes. La demande persistante de petits logements locatifs et de chambres en colocation est soutenue par les étudiants, les navetteurs et les ménages composés d’une seule personne.