Новостройка в мансарде, Ингольштадт — северо-восток: 3 квартиры сразу свободны, 1 сдана в аренду — без комиссии

Основные сведения

Цена покупки & расходы

Об этой квартире

Новостройка на мансарде. Первичное заселение в Ингольштадте. Напрямую от собственника — без комиссии маклера.

Там, где раньше находился неиспользуемый чердак, в двух ухоженных многоквартирных домах по адресу Kleiststraße 41 + 43 полностью заново обустроены четыре полноценные квартиры.

Это не отремонтированная мансарда, а новая отделка от стропильной конструкции до розетки: новая кровля, новые слуховые окна, утепление по актуальным стандартам, пластиковые окна с тройным остеклением, новые стояки, полностью новая электропроводка. Кроме того, высокие потолки, много дневного света и вид поверх верхушек деревьев.

Три квартиры сразу свободны для первичного заселения. Одна квартира уже сдана — для инвесторов, которые хотят получать арендный доход с первого дня.

Каждая квартира — продуманная планировка, 2,5 комнаты на 57–63 м²:
•открытая гостиная, кухня и столовая зона с подготовленными подключениями для кухни
•отдельная спальня
•собственный домашний кабинет — больше не нужно работать за кухонным столом
•душевая с стеклянной перегородкой, настенным унитазом и окном
•прихожая с гардеробом, кладовая и отдельная подвальная кладовая

Обзор четырёх квартир:
•Дом 41 · мансарда, слева с краю · 56,89 м² · сдана (подробности ниже) · 219.900 € (3.865 €/м²)
•Дом 41 · мансарда, справа внутри · 60,66 м² · сразу свободна · 239.900 € (3.955 €/м²)
•Дом 43 · мансарда, слева внутри · 63,35 м² · сразу свободна · 249.900 € (3.945 €/м²)
•Дом 43 · мансарда, справа с краю · 59,58 м² · сразу свободна · 229.900 € (3.859 €/м²)

Для собственного проживания: въезжайте, а не занимайтесь ремонтом. Всё новое — крыша, утепление, окна, коммуникации, электропроводка, ванная. Выбирайте квартиру, привозите мебель и живите. Никаких строительных работ и неприятных сюрпризов на долгие годы.

Для инвесторов: качество новостройки по цене хорошего вторичного жилья. Никаких накопившихся проблем с ремонтом, умеренные расходы на содержание, площадь квартиры, которая пользуется наибольшим спросом в Ингольштадте, — специалисты, маятниковые мигранты, пары, студенты THI. Выбирайте между сданной квартирой с фиксированной ступенчатой арендной платой или свободной квартирой, арендатора для которой вы выберете сами. Как впервые сдаваемое в аренду жильё после новой отделки квартиры не подпадают под ограничение роста арендной платы (§ 556f BGB).

Налоговое преимущество для инвесторов: поскольку квартиры были созданы заново в результате обустройства мансарды и завершены в 2026 году, к доле цены покупки, приходящейся на здание, можно применить линейную амортизацию новостройки в размере 3 % в год (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a EStG) — вместо 2 % для объектов вторичной недвижимости. Это означает на 50 % больше амортизации в год.

Сданная квартира — дом 41, мансарда, слева с краю
56,89 м²: Гостиная/кухня/столовая 22,80 м², спальня 14,72 м², домашний кабинет 5,45 м², душевая 5,59 м², прихожая 5,61 м², кладовая 2,72 м², подвальное помещение.
•сдаётся в аренду с 16.09.2026 паре арендаторов
•арендная плата без коммунальных расходов — 853,35 €/месяц (15,00 €/м²), плюс авансовые платежи за эксплуатационные расходы и отопление — 170 €
•ступенчатая арендная плата: 884 € с 10/2027 · 914 € с 10/2028 · 944 € с 10/2029 · 974 € с 10/2030
•обоюдный отказ от расторжения договора до 15.09.2027
•залог за аренду внесён и переходит к покупателю
•цена покупки 219.900 € = 3.865 €/м²
•валовая доходность от аренды 4,66 % (коэффициент 21,5) — с 4-й ступенью 5,32 %
•после вычета невозмещаемых расходов на содержание дома, включая резервный фонд (ок. 59 €/месяц): 4,33 %

Все значения указаны до учёта дополнительных расходов при покупке, финансирования и налогов.

Фитинги и особенности, как описано

•полная реконструкция мансардного этажа (первое заселение)
•новая кровля, новые слуховые окна, теплоизоляция крыши по актуальным стандартам
•пластиковые окна и мансардные окна с тройным остеклением
•теплоизолированные входные двери в квартиру
•новые стояки, все водопроводные трубы заменены
•полностью новая электропроводка, распределительный щит с мультимедийной панелью, сетевые розетки в комнатах
•душевая с перегородкой из стекла, подвесной унитаз, матовые чёрные смесители, крупноформатная плитка
•полы с отделкой под дерево, радиаторы во всех комнатах
•просторные помещения с высокими потолками
•подвальное помещение при каждой квартире, 12 открытых парковочных мест на участке
•для инвесторов: линейная амортизация нового строительства — 3 % годовых на долю стоимости здания (§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a EStG)
•центральное газовое отопление с конденсационной технологией
•по желанию за дополнительную плату: встроенная кухня или полная меблировка

другой

Без комиссии, напрямую от собственника. Цены: 219.900 € / 239.900 € / 249.900 € / 229.900 € (3.859–3.955 €/м²), по отдельности или пакетом. Год постройки здания — 1965, мансардный этаж полностью переоборудован в 2025/2026 году. Разделение на отдельные объекты кондоминиума оформлено, создана профессиональная управляющая компания. Энергетический сертификат: сертификат потребности в энергии, конечное энергопотребление 129,4 kWh/(m²·a), энергоноситель — газ, класс энергоэффективности D (здание).

Все сведения основаны на информации собственника и предоставляются без гарантии; определяющими являются нотариально заверенный договор купли-продажи, декларация о разделе и расчёт жилой площади.

Под ключ — по вашим пожеланиям
По желанию мы оборудуем вашу квартиру встроенной кухней за дополнительную плату или полностью меблируем её — готовой к заселению или сдаче в аренду. Особенно интересно для инвесторов: компактные меблированные квартиры пользуются особым спросом у проектных специалистов и технических специалистов, работающих в Audi и других компаниях.

Запросите документы прямо сейчас
Напишите нам через контактную форму — вы незамедлительно получите экспозе, планы всех четырёх квартир, расчёты жилой площади, декларацию о разделе и перечень расходов на содержание дома. Просмотры возможны в кратчайшие сроки, в том числе по выходным. Квартиры продаются по отдельности или пакетом.

Приведённые показатели и сведения об AfA не являются консультацией по инвестициям, налогообложению или финансированию; оценка налоговой ситуации в каждом конкретном случае относится к компетенции вашего налогового консультанта. Возможны ошибки и промежуточная продажа.

Расположение

Подробности о местоположении

Ингольштадт — один из экономически наиболее развитых городов Баварии: штаб-квартира концерна Audi, Airbus Defence and Space в Манхинге, Continental, MediaMarktSaturn, клиника и Технический университет обеспечивают широкий выбор хорошо оплачиваемых рабочих мест и постоянный дефицит жилья.

Улица Клейстштрассе находится в популярном, сложившемся жилом районе на северо-востоке Ингольштадта — тихая боковая улица, магазины и услуги первой необходимости рядом, до велосипедных дорожек вдоль Дуная и Старого города можно быстро добраться.

•автобусная остановка Theodor-Heuss-Straße прямо перед домом
•детский сад — ок. 2 мин. пешком, супермаркеты, магазин товаров для дома и пекарня — в пешей доступности
•станция Ingolstadt Nord — ок. 5 мин., Технический университет — ок. 7 мин. на велосипеде
•автомагистраль A9 Мюнхен–Нюрнберг, дороги B13, B16a — ок. 3–4 мин. на автомобиле
•аэропорт Мюнхена — ок. 45 мин.