Investissement immobilier à Hambourg-Hummelsbüttel | Appartement loué de 2,5 pièces avec contrat de location indexé

Informations clés

Prix d'achat & coûts

À propos de cet appartement

Cet appartement en copropriété bien entretenu de 2,5 pièces situé à Hambourg-Hummelsbüttel offre aux investisseurs une opportunité intéressante avec des revenus locatifs courants et un potentiel d’augmentation des loyers à long terme.

L’appartement s’adresse notamment aux acquéreurs souhaitant acheter un bien déjà loué à Hambourg. Le contrat de location indexé existant crée une situation de départ facilement prévisible et permet d’adapter à long terme le loyer net hors charges à l’évolution de l’indice des prix à la consommation.

Les quelque 64,5 m² de surface habitable se répartissent entre 2,5 pièces, une cuisine, une salle de bains/WC ainsi que les autres surfaces de l’appartement. Un local de cave privatif (n° 2) est rattaché à l’appartement ; le jardin est accessible en utilisation commune.

Le mur extérieur du bâtiment rattaché à l’appartement a déjà été doté d’une isolation thermique. Une mesure d’amélioration énergétique a ainsi déjà été mise en œuvre sur une partie de l’enveloppe du bâtiment.

Accessoires et caractéristiques, tels que décrits

Équipements en résumé :
• env. 64,5 m² de surface habitable
• 2,5 pièces
• vaste espace de séjour
• balcon
• parquet principalement en bois véritable
• cuisine séparée avec fenêtre
• salle de bains éclairée par la lumière du jour avec baignoire et séparation de douche
• vaste espace d’entrée
• fenêtres en PVC
• grande cave fermant à clé avec fenêtre
• accès partagé au jardin
• immeuble collectif comprenant seulement 10 logements
• chauffage central
• Un mur extérieur appartenant à l’appartement est déjà isolé thermiquement
• certificat de consommation, classe d’efficacité énergétique E

Autres

Particulièrement intéressante pour les investisseurs

L’appartement est loué pour une durée indéterminée depuis le 01.06.2025. Le loyer net hors charges actuel s’élève, après la première indexation :

1.133,73 € par mois
13.604,76 € par an

Cela correspond actuellement à 17,58 €/m².

Le contrat de location indexé existant permet une adaptation en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation. La première possibilité d’adaptation existait à compter du 01.06.2026. Au prix de l’offre de 329.000 €, cela donne un rendement locatif brut actuel d’environ 4,14 %.


Copropriété

La résidence est gérée professionnellement par Anke C. Harles Immobilien + Verwaltungen GmbH.

Le décompte annuel 2025 fait apparaître des charges de copropriété de 3.517,24 € pour l’appartement n° 2. Les charges mensuelles s’élevaient dernièrement à 393,03 € ; pour 2026, le maintien du budget prévisionnel existant a été recommandé.

La réserve pour travaux de la copropriété s’élevait à 24.872,26 € au 31.12.2025. Des coûts d’environ 9.000 € ont été imputés à la réserve pour travaux pour le revêtement de la cheminée défectueuse. En outre, des travaux sont nécessaires sur la conduite d’eaux usées, pour un coût actuellement estimé à environ 13.000 € ; selon le syndic, leur réalisation peut être reportée.

Pourquoi cet appartement ?
Loué – revenus locatifs courants immédiats
13.604,76 € de loyer net annuel hors charges
Contrat de location indexé avec potentiel d’adaptation à long terme
4,14 % de rendement locatif brut au prix de l’offre
Emplacement résidentiel attractif à Hambourg
Usage partagé du jardin
Gestion professionnelle de l’immeuble
Vente privée sans commission à la charge de l’acheteur

Emplacement

Détails de l'emplacement

Hambourg verdoyant, bien desservi et doté d’une infrastructure bien établie

L’appartement se trouve à Hambourg-Hummelsbüttel, un quartier résidentiel bien établi et agréablement verdoyant au nord de la ville hanséatique. Hummelsbüttel associe un cadre de vie paisible à l’infrastructure d’une grande ville – une combinaison particulièrement appréciée des familles, des couples et des personnes souhaitant vivre à proximité de la ville sans renoncer à la nature et aux possibilités de détente.

Hummelsbüttel se caractérise par un habitat varié composé de maisons individuelles et de petits immeubles bien entretenus, de quartiers résidentiels anciens et de vastes espaces verts. La ville libre et hanséatique de Hambourg souligne elle-même la qualité particulièrement verdoyante du quartier : des chemins le long de l’Alster et de la Susebek ainsi que de vastes espaces naturels façonnent les environs.

Les réserves naturelles voisines de Raakmoor et des marais de Hummelsbüttel offrent des possibilités particulières de loisirs et de détente. Le Raakmoor, d’une superficie d’environ 33 hectares, avec ses forêts marécageuses, ses tourbières et ses petits plans d’eau, ainsi que la Hummelsbütteler Feldmark attenante, permettent de faire des promenades, du jogging et des balades à vélo pratiquement au pied de chez soi.

Parallèlement, les besoins quotidiens sont faciles à satisfaire. Des commerces et des services se trouvent à proximité ; par exemple, EDEKA Jessen Hummelsbüttel KG est situé au Hummelsbütteler Markt. Une crèche se trouve même dans la Hummelsbüttler Hauptstraße. Le quartier dispose également d’écoles et d’autres établissements nécessaires au quotidien.

La desserte par les transports publics locaux est assurée par plusieurs lignes de bus, avec notamment des liaisons vers les stations de métro et de trains de banlieue d’Ohlsdorf et de Poppenbüttel. Hummelsbüttel est étroitement relié aux lignes ferroviaires rapides environnantes grâce au réseau de bus.

La situation au nord de Hambourg est également attrayante : le centre-ville, l’aéroport et les quartiers voisins de la vallée de l’Alster sont facilement accessibles. Le site associe ainsi le calme et la forte proportion d’espaces verts de Hummelsbüttel aux avantages de la métropole de Hambourg.

Pour les investisseurs, il en résulte un équilibre intéressant entre un emplacement résidentiel établi, une bonne infrastructure au quotidien et une grande qualité de vie – des conditions favorables à une location durable.