A proposito di questa casa
Una casa la cui qualità non si esprime soltanto in metri quadrati
Questa casa vive di una combinazione rara a Prien: tranquilla e vicina al centro, direttamente sul fiume e al contempo con vista sulle montagne, in gran parte privata e tuttavia immersa nella vita quotidiana.
La casa unifamiliare, costruita nel 1978, offre 161,95 m² di superficie abitabile secondo la WoFlV e cinque locali.
Al piano terra, soggiorno, zona pranzo e cucina formano una sequenza di ambienti collegati. Il soggiorno misura circa 32 m²; dalla zona pranzo la vista prosegue verso il giardino e il giardino d’inverno.
Il giardino d’inverno, ampiamente vetrato, è molto più di una semplice aggiunta. Con circa 20 m² di superficie reale, costituisce un passaggio protetto tra casa, terrazza e giardino. La sua facciata vetrata può essere ampiamente aperta; 10 m² del giardino d’inverno sono già inclusi nella superficie abitabile indicata.
Al piano superiore si trovano la camera da letto, altre due stanze ben utilizzabili e il bagno già in gran parte modernizzato, con doccia a filo pavimento.
Per quanto riguarda le piastrelle delle pareti, l’architetto ha scelto consapevolmente di mantenersi discreto: le superfici sono state preparate a regola d’arte, mentre la configurazione definitiva resta a discrezione del futuro proprietario.
Gli ambienti orientati a sud hanno un collegamento diretto con il balcone coperto e il panorama alpino. Un WC per gli ospiti si trova al piano terra.
Più spazio di quanto lasci supporre la superficie abitabile
Alla superficie abitabile si aggiungono complessivamente 114,68 m² di superfici aggiuntive, indicate separatamente in modo consapevole e trasparente.
Di questi, 36,01 m² corrispondono a superfici aggiuntive rifinite e riscaldate nel piano interrato: sala relax riscaldata, area sauna/benessere con riscaldamento a pavimento e corridoio di accesso riscaldato.
Sauna, doccia e vasca ad angolo formano un’area benessere autonoma e utilizzabile, con una qualità abitativa nettamente superiore a quella di una classica superficie di cantina.
Ulteriori 78,67 m² di superfici utili e accessorie sono distribuiti tra cantina/area deposito, locale caldaia/tecnico, garage, ripostiglio esterno e il posto auto separato nel garage sotterraneo.
Terrazze e balcone dispongono complessivamente di circa 51 m² di superficie esterna reale. Le loro quote computabili secondo la WoFlV sono già incluse nella superficie abitabile indicata.
Le planimetrie e un prospetto dettagliato delle superfici mostrano la distribuzione in modo trasparente e senza gonfiare artificialmente la superficie abitabile.
Cantina: ristrutturata nel 1999 e oggi asciutta
La cantina è stata ristrutturata già nel 1999 e si presenta asciutta e priva del tipico Odore di cantina. Proprio per l’area benessere ampliata, questa rappresenta una differenza qualitativa decisiva. Lo stato è immediatamente percepibile durante una visita e piacevole dal punto di vista olfattivo.
Il risanamento della cantina effettuato all’epoca è documentato fotograficamente; le immagini possono essere messe a disposizione degli interessati seri.
Raccordi e caratteristiche, come descritto
Dotazioni in sintesi
• Garage direttamente presso la casa
• posto auto separato aggiuntivo in autorimessa sotterranea
• impianto fotovoltaico di circa 11 kWp
• veranda con circa 20 m² di superficie effettiva
• balcone coperto esposto a sud con vista sulle montagne
• area sauna e wellness con sala relax riscaldata
• tetto e finestre riqualificati energeticamente nel 2011, finestre con triplo vetro
• garanzia vincolante di finanziamento per la pompa di calore già disponibile
Parzialmente modernizzato dal punto di vista energetico – nettamente superiore a quanto lascia supporre l’anno di costruzione
Il tetto e le finestre sono stati risanati energeticamente nel 2011 e, in tale occasione, non sono stati realizzati soltanto secondo i requisiti minimi di legge allora vigenti, bensì secondo i più severi criteri di finanziamento BAFA. Gli interventi sono stati seguiti professionalmente dal venditore in qualità di esperto di efficienza energetica. Le finestre sono dotate di triplo vetro.
Il risultato è evidenziato anche dall’attuale attestato energetico: nonostante la caldaia a gasolio ancora presente, il consumo energetico finale è pari a 100,3 kWh/(m²·a), collocandosi così direttamente al limite della classe di efficienza energetica C. Formalmente è indicata la classe D.
L’impianto di riscaldamento esistente è una caldaia a gasolio a bassa temperatura, anno di costruzione 1991.
Sul tetto si trova un impianto fotovoltaico di circa 11 kWp. Il rendiconto per il 2025 indica una produzione annua di circa 8.600 kWh. La tariffa incentivante esistente per l’immissione in rete offre un ulteriore potenziale di rendimento economico; la relativa documentazione può essere consultata.
FINESTRA TEMPORALE FINO AL 17.02.2027
Per chi decide rapidamente: quadro di incentivi eccezionalmente vantaggioso già garantito
Per la conversione a una pompa di calore è già disponibile una garanzia vincolante di finanziamento pari al 45 % su costi ammissibili fino a 60.000 € – ciò consente un contributo fino a circa 27.000 €.
Nell’ambito ammissibile al finanziamento possono essere considerati anche il riscaldamento a pavimento, le necessarie stratigrafie del pavimento e le pavimentazioni direttamente connesse.
Poiché l’esecuzione tecnica concreta e l’incarico a un installatore di impianti di riscaldamento devono ancora essere definiti, una decisione d’acquisto tempestiva lascia ancora margine di progettazione entro le possibilità tecniche, temporali e normative previste per gli incentivi.
Importante: l’intervento non è incluso nel prezzo d’acquisto dell’immobile. Qualora l’acquirente scelga di usufruire di questa finestra di finanziamento, l’intervento sarà concordato separatamente rispetto all’acquisto dell’immobile. Il venditore rimarrà il beneficiario esistente del finanziamento e il committente responsabile dell’esecuzione conforme ai requisiti del finanziamento. Dal punto di vista economico, l’acquirente sostiene l’importo dopo l’effettiva erogazione dell’incentivo quota propria residua nonché, se del caso, prestazioni aggiuntive desiderate o non ammissibili al finanziamento.
In caso di completo utilizzo dei 60.000 € di costi ammissibili al finanziamento, il contributo del 45 % corrisponde a circa 27.000 € di sovvenzione e, a livello puramente aritmetico, a circa 33.000 € di quota propria residua.
La misura finanziata deve essere completata entro e non oltre il 17.02.2027.
Altri
Disponibilità e ulteriori informazioni
La casa è già disabitata e disponibile da subito. Soltanto alcuni mobili ancora presenti verranno rimossi prima della consegna. In linea di principio è quindi possibile una gestione e una consegna in tempi brevi.
Per gli interessati seri, durante una visita sul posto sarà disponibile per la consultazione una dettagliata cartella dell’acquirente. Contiene, tra l’altro, prospetti dettagliati delle superfici abitative e utili, planimetrie di tutti i piani, attestato di prestazione energetica e documentazione energetica, documenti relativi agli incentivi per la pompa di calore, dati dell’impianto fotovoltaico, la documentazione fotografica del risanamento della cantina nonché documentazione geologica e relativa alla gestione delle acque.
Non desideriamo mascherare le possibili domande sull’edificio con un linguaggio pubblicitario, bensì rispondere attraverso informazioni verificabili.
Vendita da privato – per l’acquirente non è prevista alcuna provvigione d’agenzia.
Contatto volentieri anche direttamente per telefono, WhatsApp o Signal:
0155 67056842
Richieste da parte di agenti immobiliari esclusivamente in presenza di un concreto interessato all’acquisto. Non verrà conferito alcun incarico a un agente immobiliare e non verrà corrisposta alcuna provvigione a carico del venditore.
Posizione
Area e percorsi
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Dettagli della posizione
Probabilmente non dobbiamo spiegare a nessuno i vantaggi di Prien che qui cerca una casa. Più interessante è la microlocalizzazione – ed è proprio qui che questa casa diventa interessante.
Un’analisi cartografica approssimativa del territorio comunale di Prien mostra quanto sia effettivamente rara questa situazione: qui solo circa 45 case unifamiliari si trovano in prima fila, con un rapporto spaziale comparabilmente libero da edifici verso il fiume Prien. Il conteggio è stato volutamente generoso; l’analisi serve esclusivamente a una classificazione approssimativa e non costituisce un rilevamento ufficiale.
Il fiume Prien scorre a soli circa 9 metri a ovest del terreno. Tra il giardino occidentale e il fiume non passa né una strada pubblica né un percorso pedonale o lungo la riva pubblico. Il giardino orientato verso il fiume rimane così al riparo dal traffico pubblico di passaggio e conserva la sua atmosfera protetta e privata.
Il terreno non arriva direttamente fino al fiume Prien; tra il confine della proprietà e il fiume si trova una stretta fascia di riva non edificata. Non esiste quindi un accesso privato diretto all’acqua. La vicinanza del fiume rimane comunque immediatamente percepibile – attraverso lo scroscio dell’acqua, il cinguettio degli uccelli lungo il fiume e il microclima piacevolmente più fresco, soprattutto nelle calde giornate estive.
Verso sud si apre la vista sulle montagne del Chiemgau, in particolare dal piano superiore e dal balcone sud coperto. A ciò si aggiunge la posizione in una tranquilla strada laterale con un traffico dei residenti molto ridotto, sebbene il centro del paese sia raggiungibile a piedi in pochi minuti. Questa combinazione di vicinanza al fiume, privacy protetta, tranquillità, vicinanza al centro e vista sulle montagne è difficilmente reperibile a Prien..
Il percorso verso il centro passa in parte attraverso un tratto privo di traffico automobilistico ed è in gran parte pianeggiante. Anche il lago Chiemsee è facilmente raggiungibile a piedi o in bicicletta lungo un percorso piacevolmente pianeggiante.
La posizione è pratica anche per le famiglie nella vita quotidiana: la scuola secondaria Realschule dista circa sette minuti a piedi, e anche questo percorso è in parte privo di traffico automobilistico. Il liceo e la scuola secondaria Mittelschule sono anch’essi facilmente raggiungibili a piedi; la scuola Waldorf è raggiungibile in bicicletta. Negozi, medici e altri servizi della vita quotidiana si trovano direttamente a Prien.
La linea ferroviaria si trova a circa 200 metri a est del terreno. Tra essa e la proprietà si trovano edifici residenziali esistenti; secondo la nostra percezione, sul posto la tranquilla situazione residenziale non è disturbata né dal traffico ferroviario né da unaCaratterizzata da una strada di attraversamento.
Per la zona vicino al fiume Prien sono disponibili documenti di carattere idraulico e geologico, che saranno messi a disposizione in modo trasparente degli interessati seri.
