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Die Anfangsrate wird aus Kreditbedarf × (Zins + Tilgung) ÷ 12 geschätzt. Nicht enthalten sind individuelle Bankkonditionen, Sondertilgungen und weitere Gebühren. Steuer, Notar- und Maklerkosten können im Einzelfall abweichen. Dies ist keine Finanzierungszusage oder Beratung.
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Ein Haus, dessen Qualität sich nicht allein in Quadratmetern ausdrückt
Dieses Haus lebt von einer Kombination, die in Prien selten zusammenkommt: ruhig und zentrumsnah, unmittelbar am Fluss und zugleich mit Bergblick, weitgehend privat und dennoch mitten im Alltag.
Das 1978 errichtete Einfamilienhaus bietet 161,95 m² Wohnfläche nach WoFlV und fünf Zimmer.
Im Erdgeschoss bilden Wohnzimmer, Essbereich und Küche eine zusammenhängende Raumfolge. Das Wohnzimmer umfasst rund 32 m²; über den Essbereich entwickelt sich der Blick weiter zum Garten und zum Wintergarten.
Der großflächig verglaste Wintergarten ist dabei weit mehr als nur ein Anbau. Mit rund 20 m² realer Grundfläche bildet er einen geschützten Übergang zwischen Haus, Terrasse und Garten. Seine Glasfront lässt sich weit öffnen; 10 m² des Wintergartens sind bereits in der angegebenen Wohnfläche enthalten.
Im Obergeschoss befinden sich das Schlafzimmer, zwei weitere gut nutzbare Zimmer und das bereits weitgehend modernisierte Bad mit bodengleicher Dusche. Bei der Wandfliese durfte sich der Architekt bewusst zurückhalten: Die Flächen sind fachgerecht vorbereitet, die endgültige Gestaltung bleibt dem zukünftigen Eigentümer überlassen.
Die südorientierten Räume haben unmittelbaren Bezug zum überdachten Balkon und zum Bergpanorama. Ein Gäste-WC befindet sich im Erdgeschoss.
Mehr Raum als die Wohnflächenzahl vermuten lässt
Zur Wohnfläche kommen insgesamt 114,68 m² zusätzliche Flächen, die bewusst und transparent getrennt ausgewiesen werden.
Davon entfallen 36,01 m² auf ausgebaute und beheizte Zusatzflächen im Kellergeschoss: beheizter Ruheraum, Sauna-/Wellnessbereich mit Fußbodenheizung sowie beheizter Erschließungsflur.
Sauna, Dusche und Eckbadewanne bilden einen eigenständig nutzbaren Wellnessbereich mit deutlich höherer Aufenthaltsqualität als eine klassische Kellerfläche.
Weitere 78,67 m² Nutz- und Nebenflächen verteilen sich auf Keller-/Lagerbereich, Heiz-/Technikraum, Garage, Außenabstellraum und den separaten Tiefgaragen-Stellplatz.
Terrassen und Balkon verfügen zusammen über rund 51 m² reale Außenfläche. Ihre nach WoFlV anrechenbaren Anteile sind bereits in der angegebenen Wohnfläche berücksichtigt.
Grundrisse und eine detaillierte Flächenübersicht zeigen die Aufteilung transparent und ohne künstliches Aufblähen der Wohnfläche.
Keller: 1999 saniert und heute trocken
Der Keller wurde bereits 1999 saniert und zeigt sich trocken und ohne den bei älteren Gebäuden häufig typischen Kellergeruch. Gerade für den ausgebauten Wellnessbereich ist das ein entscheidender Qualitätsunterschied. Der Zustand ist bei einer Besichtigung unmittelbar wahrnehmbar und olfaktorisch angenehm.
Die damalige Kellersanierung ist fotografisch dokumentiert; die Aufnahmen können ernsthaften Interessenten zur Verfügung gestellt werden.
Ausstattung laut Anbieter
Ausstattung auf einen Blick
• Garage direkt am Haus • zusätzlicher separater Tiefgaragen-Stellplatz • ca. 11 kWp Photovoltaikanlage • Wintergarten mit ca. 20 m² realer Grundfläche • überdachter Südbalkon mit Bergblick • Sauna- und Wellnessbereich mit beheiztem Ruheraum • Dach und Fenster 2011 energetisch modernisiert, Fenster 3-fach verglast • verbindliche Wärmepumpen-Förderzusage bereits vorhanden
Energetisch teilmodernisiert – deutlich weiter als das Baujahr vermuten lässt
Dach und Fenster wurden 2011 energetisch saniert und dabei nicht lediglich nach den damaligen gesetzlichen Mindestanforderungen, sondern nach den strengeren BAFA-Förderkriterien ausgeführt. Die Maßnahmen wurden vom Verkäufer als Energieeffizienz-Experten fachlich begleitet. Die Fenster sind dreifach verglast.
Das Ergebnis zeigt sich auch im aktuellen Energieausweis: Trotz der noch vorhandenen Ölheizung liegt der Endenergieverbrauch bei 100,3 kWh/(m²·a) und damit unmittelbar an der Grenze zur Energieeffizienzklasse C. Formal ausgewiesen ist Klasse D.
Die bestehende Heizung ist ein Öl-Niedertemperaturkessel, Baujahr 1991.
Auf dem Dach befindet sich eine Photovoltaikanlage mit rund 11 kWp. Die Abrechnung für 2025 weist einen Jahresertrag von rund 8.600 kWh aus. Die bestehende Einspeisevergütung bietet zusätzliches wirtschaftliches Ertragspotenzial; entsprechende Unterlagen können eingesehen werden.
ZEITFENSTER BIS 17.02.2027
Für Schnellentschlossene: außergewöhnlich attraktiver Förderrahmen bereits gesichert
Für die Umstellung auf eine Wärmepumpe liegt bereits eine verbindliche Förderzusage über 45 % auf bis zu 60.000 € förderfähige Kosten vor – damit ist ein Zuschuss von bis zu rund 27.000 € möglich.
Im förderfähigen Zusammenhang können auch Fußbodenheizung, notwendige Bodenaufbauten und unmittelbar damit verbundene Bodenbeläge berücksichtigt werden.
Da die konkrete technische Ausführung und die Beauftragung eines Heizungsbauers noch ausstehen, besteht bei einer zeitnahen Kaufentscheidung noch Gestaltungsspielraum innerhalb der technischen, zeitlichen und förderrechtlichen Möglichkeiten.
Wichtig: Die Umsetzung ist nicht im Immobilienkaufpreis enthalten. Entscheidet sich der Käufer für die Nutzung dieses Förderfensters, wird die Maßnahme gesondert zum Immobilienkauf vereinbart. Der Verkäufer bleibt als bestehender Förderempfänger und Auftraggeber für die fördergerechte Abwicklung verantwortlich. Wirtschaftlich trägt der Käufer den nach tatsächlich ausgezahlter Förderung verbleibenden Eigenanteil sowie gegebenenfalls gewünschte oder nicht förderfähige Mehrleistungen.
Bei vollständiger Ausschöpfung von 60.000 € förderfähigen Kosten entsprechen 45 % Förderung rund 27.000 € Zuschuss und rechnerisch rund 33.000 € verbleibendem Eigenanteil.
Die geförderte Maßnahme muss spätestens am 17.02.2027 abgeschlossen sein.
Sonstiges
Verfügbarkeit und weitere Informationen
Das Haus ist bereits unbewohnt und ab sofort verfügbar. Lediglich einzelne noch vorhandene Möbel werden vor der Übergabe entfernt. Eine kurzfristige Abwicklung und Übergabe ist damit grundsätzlich möglich.
Für ernsthafte Interessenten liegt bei einer Besichtigung vor Ort eine ausführliche Käufermappe zur Einsicht bereit. Sie enthält unter anderem detaillierte Wohn- und Nutzflächenaufstellungen, Grundrisse aller Geschosse, Energieausweis und energetische Unterlagen, Unterlagen zur Wärmepumpenförderung, PV-Daten, die Fotodokumentation der Kellersanierung sowie geologische und wasserwirtschaftliche Unterlagen.
Wir möchten mögliche Fragen zum Gebäude nicht durch Werbesprache überdecken, sondern durch nachvollziehbare Informationen beantworten.
Verkauf von privat – für Käufer fällt keine Maklerprovision an.
Kontakt gerne auch direkt per Telefon, WhatsApp oder Signal: 0155 67056842
Makleranfragen bitte ausschließlich bei einem konkret vorhandenen Kaufinteressenten. Ein Maklerauftrag wird nicht erteilt und eine Verkäuferprovision nicht übernommen.
Lage
Umgebung und Wege
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Lagebeschreibung
Über die Vorzüge Priens müssen wir vermutlich niemanden aufklären, der hier ein Haus sucht. Interessanter ist die Mikrolage – und genau dort wird es bei diesem Haus spannend.
Eine überschlägige kartografische Auswertung des Gemeindegebiets Prien zeigt, wie selten diese Situation tatsächlich ist: Nur rund 45 Einfamilienhäuser liegen hier in erster Reihe mit einem vergleichbar unverbauten räumlichen Bezug zur Prien. Dabei wurde bewusst großzügig gezählt; die Auswertung dient lediglich der überschlägigen Einordnung und stellt keine amtliche Erhebung dar.
Die Prien verläuft nur rund 9 Meter westlich des Grundstücks. Zwischen dem westlichen Garten und dem Fluss verlaufen dabei weder eine öffentliche Fahrstraße noch ein öffentlicher Fuß- oder Uferweg. Der zum Fluss orientierte Garten bleibt dadurch von öffentlichem Durchgangsverkehr unberührt und bewahrt seine geschützte, private Atmosphäre.
Das Grundstück selbst reicht nicht unmittelbar bis an die Prien; zwischen Grundstücksgrenze und Fluss liegt ein schmaler unbebauter Uferbereich. Ein direkter privater Zugang zum Wasser besteht daher nicht. Die Nähe des Flusses bleibt dennoch unmittelbar erlebbar – durch das Rauschen des Wassers, Vogelgezwitscher entlang des Flusses und das gerade an warmen Sommertagen angenehm kühlere Mikroklima.
Nach Süden öffnet sich der Blick auf die Chiemgauer Berge, insbesondere vom Obergeschoss und vom überdachten Südbalkon. Hinzu kommt die Lage in einer ruhigen Seitenstraße mit sehr geringem Anliegerverkehr, obwohl das Ortszentrum in wenigen Minuten zu Fuß erreichbar ist. Diese Kombination aus Flussnähe, geschützter Privatheit, Ruhe, Zentrumsnähe und Bergblick ist in Prien nur schwer zu finden..
Der Weg ins Zentrum führt teilweise über einen autofreien Abschnitt und ist weitgehend eben. Auch der Chiemsee lässt sich auf angenehm flacher Strecke gut zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichen.
Für Familien ist die Lage ebenfalls alltagstauglich: Die Realschule liegt etwa sieben Gehminuten entfernt, teilweise führt auch dieser Weg autofrei. Gymnasium und Mittelschule sind ebenfalls gut zu Fuß erreichbar; die Waldorfschule lässt sich mit dem Fahrrad erreichen. Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und weitere Einrichtungen des täglichen Lebens befinden sich direkt in Prien.
Die Bahntrasse liegt rund 200 Meter östlich des Grundstücks. Dazwischen befindet sich bestehende Wohnbebauung; vor Ort wird die ruhige Wohnsituation nach unserer Wahrnehmung weder von Bahnverkehr noch von einer Durchgangsstraße geprägt.
Zur Nähe der Prien liegen wasserwirtschaftliche und geologische Unterlagen vor, die ernsthaften Interessenten transparent zur Verfügung gestellt werden.
