Beschreibung der Wohnung
Ich verkaufe privat meine 3-Zimmer-Wohnung im Dachgeschoss eines Zweifamilienhauses (Baujahr 1970) in Nufringen. Zur Wohnung gehören:
• Garten: Der überwiegende Teil des Gartens ist dieser Wohnung zur alleinigen Nutzung zugeordnet (Sondernutzungsrecht, Fläche laut Aufteilungsplan); ein schmaler Streifen gehört zur Nutzung der anderen Wohnung. Der Zugang erfolgt über ein Gehrecht durch den Nebenraum der Nachbarwohnung im Erdgeschoss; es ist Inhalt des Sondereigentums nach dem Nachtrag zur Teilungserklärung von 2007. Außerdem ist der Garten über ein Tor seitlich am Haus erreichbar, das breit genug für ein Auto bzw. einen Anhänger ist.
• Garage im Erdgeschoss (Sondereigentum)
• Nebenraum im Erdgeschoss (Sondereigentum), ebenerdig hinter der Garage
• Abstellraum im Spitzboden, ca. 17 m² Grundfläche, mit zwei Dachfenstern, Einbauschrank und Heizkörper (Sondereigentum; wegen der Dachschrägen nur teilweise mit voller Höhe; keine Wohnfläche)
• Schuppen und Gartenhaus: Sondernutzungsrecht an ⅔ des Schuppens laut Teilungserklärung: der Teil rechts vom Garagentor, nach meiner Kenntnis einschließlich des rechts angebauten Gartenhauses; der Teil links vom Garagentor gehört zur anderen Wohnung
Die Wohnfläche beträgt ca. 64,5 m² (Flächenberechnung eines Architekten vom 23.03.2026: 64,46 m²): Wohnen 18,54 · Schlafen 13,35 · Kind/Essen 12,42 · Küche 8,95 · Bad 3,75 · WC 1,80 · Diele 5,65 m². Hinweis: In der Teilungserklärung bzw. den Teilungsunterlagen ist die Wohnfläche mit 62,35 m² angegeben (Berechnung von 1969). Die Abweichung beruht auf der unterschiedlichen Berechnungsmethode. Die Wohnfläche wird nicht zugesichert. Aufteilung: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinder- oder Esszimmer (mit Durchreiche zur Küche), Küche, Bad, separates WC, Diele. Nutzfläche ca. 24 m² (Abstellraum Spitzboden ca. 17 m², Nebenraum EG ca. 7 m²).
Abstellraum im Spitzboden – Hinweis auf eine vorbereitete, derzeit nicht umsetzbare Option: Zur Wohnung gehört einer der beiden Abstellräume im Spitzboden. Er wird als Abstellraum verkauft und ist nicht in der Wohnfläche enthalten.
• Der Eigentümer hat einen Ausbau des Spitzbodens zu Wohnraum vorbereitet. Dafür liegen eine Baugenehmigung zur Umnutzung, ein Aufteilungsplan mit Abgeschlossenheitsbescheinigung (2026) und ein Entwurf zur Änderung der Teilungserklärung vor.
• Die Baugenehmigung umfasst beide Abstellräume im Spitzboden, also auch den Raum, der zur anderen Wohnung gehört. Umsetzbar ist sie nur, wenn die Eigentümer der anderen Wohnung diesen Raum mitverkaufen und die Teilungserklärung geändert wird. Die dafür nötige Freigabe ihrer finanzierenden Bank liegt nicht vor. Die Umnutzung ist daher zurzeit nicht möglich.
• Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung mit der Ausführung begonnen wird (§ 62 LBO BW).
• Die Unterlagen werden auf Wunsch übergeben. Sie sind nicht Gegenstand des Kaufs und nicht im Kaufpreis berücksichtigt. Es wird nicht zugesichert, dass die Umnutzung jemals möglich wird.
Die Wohnung wurde 2026 teilrenoviert, steht leer und ist sofort beziehbar. Sie wird im gegenwärtigen Zustand verkauft (siehe bekannte Umstände unter Ausstattung).
Ausstattung laut Anbieter
• Elektroinstallation der Wohnung nach Angaben des Eigentümers ca. 2014 erneuert (Nachweise liegen nicht vor), ausgenommen der Spitzboden
• Holz-Alu-Fenster, nach Kenntnis des Eigentümers ca. 1995 erneuert.
• 2026 erneuert: Wohnungseingangstür und alle Zimmertüren; Wände frisch gestrichen; Parkett in den Zimmern abgeschliffen und neu lackiert; neuer Vinylboden im WC; neue Arbeitsplatte in der Küche
• Bad mit Natursteinboden, separates WC
• Im Kinder- bzw. Esszimmer ist ein Kaminanschluss vorhanden. Bis ca. 2021 war dort ein Kaminofen angeschlossen. Für einen neuen Ofen ist wie üblich die Abnahme durch den Schornsteinfeger erforderlich.
• Einbauküche (ca. 2014) wird ohne Gewähr mitverkauft
Bekannte Umstände und absehbarer Instandhaltungsbedarf:
• Die Wasserleitungen sind aus verzinktem Stahlrohr und innen korrodiert. Nach längerem Stillstand verfärbt sich das Wasser. Eine Erneuerung ist absehbar.
• Heizung: Öl-Zentralheizung mit Niedertemperaturkessel, Baujahr 1980, funktionsfähig und regelmäßig gewartet, zuletzt 2026. Nach Kenntnis des Eigentümers besteht keine gesetzliche Austauschpflicht.
• Abstellraum im Spitzboden (mit zwei Dachfenstern): Er ist in ordentlichem Zustand. Der Bodenbelag wurde nach Kenntnis des Eigentümers ca. 2021 erneuert. Ansonsten älterer Ausbaustand mit alter Elektroverkabelung. Eine kleine Undichtigkeit an einem Dachfenster wurde ca. 2023 abgedichtet. Der Raum ist mit Holz verkleidet und hat einen an die Zentralheizung angeschlossenen Heizkörper. Er wurde früher als Homeoffice genutzt, auch vom Eigentümer selbst. Er ist aber nicht als Wohnraum genehmigt; die frühere Nutzung begründet kein Recht, ihn als Wohnraum zu nutzen.
• Heizkörper: Die Heizkörper unter dem Küchen- und dem Wohnzimmerfenster wurden ca. 2014 entfernt, die Anschlüsse sind verschlossen. Das Wohnzimmer hat einen weiteren Heizkörper, die Küche keinen eigenen. Unter dem Badboden verläuft die Warmwasser-Zirkulation und erwärmt den Boden dauerhaft.
• Zähler: Die Eichfrist der Wasserzähler ist abgelaufen, ein Austausch ist erforderlich. Ein Wärmemengenzähler für das Warmwasser nach Heizkostenverordnung fehlt noch.
Alle mir bekannten Umstände habe ich in einer ausführlichen Offenlegungsliste zusammengefasst. Interessenten erhalten sie vor der Besichtigung.
Sonstiges
Eigentümergemeinschaft:
• Es gibt nur zwei Wohnungen, einen Verwalter gibt es nicht. Die Wohnungen dürfen nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Entscheidungen treffen beide Eigentümer gemeinsam.
• Es wird kein Hausgeld erhoben, und es besteht keine Erhaltungsrücklage. Gemeinschaftliche Angelegenheiten regeln die beiden Eigentümer direkt miteinander.
• Die Verbrauchskosten (Heizung, Warmwasser, Wasser) rechnet ein Messdienst jährlich nach Zählern ab.
Weitere Hinweise:
• Im Erdgeschoss liegt laut Aufteilungsplan ein schmaler Gemeinschaftsflur zwischen Garage bzw. Nebenraum dieser Wohnung und dem Heizraum. Die im Plan eingezeichneten Trennwände wurden nie errichtet. Die Nachbarwohnung darf diesen Bereich als Zugang zu Heizung, Tank und ihrem Nebenraum nutzen.
• Im Grundbuch ist ein Bauservitut mit einer Verpflichtung zur Herstellung und Unterhaltung eines Zauns eingetragen (Grundbuchauszug vom 27.10.2026 liegt vor). Den genauen Inhalt regelt das Servitutenbuch. Der Auszug liegt vor (alte Handschrift) und kann eingesehen werden; sein genauer Inhalt ist mir nicht bekannt.
Provisionsfreier Privatverkauf:
• Grundriss, Teilungserklärung, Offenlegungsliste und Abrechnungsauszüge erhalten Sie nach Kontaktaufnahme. Den Energieausweis lege ich spätestens bei der Besichtigung vor.
• Besichtigungen nach Vereinbarung. Bitte teilen Sie mir bei Ihrer Anfrage kurz mit, ob Sie selbst einziehen möchten und wie weit Ihre Finanzierung ist.
• Reservierung: Nach der Besichtigung reserviere ich Ihnen die Wohnung auf Wunsch unentgeltlich und schriftlich für 14 Tage. Bedingungen: Sie weisen innerhalb von 7 Tagen die Beauftragung eines Notars nach und legen innerhalb von 14 Tagen eine verbindliche Finanzierungszusage oder einen Eigenkapitalnachweis vor.
• Den Notar wählt und beauftragt der Käufer. Notar-, Grundbuch- und Grunderwerbsteuerkosten trägt der Käufer.
• Alle Angaben beruhen auf den vorliegenden Unterlagen und meiner Kenntnis als Eigentümer. Sie sind ohne Gewähr. Maßgeblich ist allein der notarielle Kaufvertrag.
