Ob Miete oder Kauf finanziell besser abschneidet, lässt sich nicht pauschal sagen. Es hängt von Kaufpreis, Zins, Eigenkapital, vergleichbarer Miete und davon ab, wie sich Werte und Mieten entwickeln. Auf TraumImmo können Sie die Annahmen selbst setzen und zwei Vermögen über denselben Zeitraum gegenüberstellen.
Zum Rechner: Kaufen oder mieten auf TraumImmo
Was der Vergleich leistet
Der Rechner folgt dem Gedanken eines Vermögensvergleichs, wie ihn auch die Stiftung Warentest beschreibt (Zugriff am 12.08.2026):
- Beim Kauf besteht das Vermögen am Ende aus dem Immobilienwert minus der Restschuld.
- Beim Mieten wächst das Eigenkapital mit einem von Ihnen gewählten Anlagezins. Monatlich kommt die Differenz aus Kaufbelastung und Miete dazu (oder wird abgezogen, wenn die Miete höher liegt).
Das Ergebnis ist keine Kaufempfehlung und keine Anlageberatung. Es zeigt nur, welches der beiden modellierten Vermögen unter Ihren Zahlen höher liegt.
Welche Annahmen Sie treffen
| Annahme | Rolle im Modell |
|---|---|
| Kaufpreis und Nebenkosten | Bestimmen Kreditbedarf und Startkapitalbedarf |
| Eigenkapital | Reduziert den Kredit; im Miet-Szenario Start der Geldanlage |
| Sollzins und Tilgung | Bestimmen Annuität und Restschuld |
| Eigentümerkosten | Laufende Kosten neben der Rate (z. B. Instandhaltung) |
| Vergleichsmiete | Kaltmiete eines möglichst ähnlichen Objekts |
| Mietsteigerung | Einmal jährlich im Modell |
| Wertsteigerung | Wirkt auf den Immobilienwert am Ende |
| Anlagezins | Verzinsung des Miet-Portfolios |
| Zeitraum | Gemeinsamer Horizont für beide Seiten |
Schon kleine Änderungen an Wertsteigerung oder Anlagezins können das Ergebnis kippen. Die Stiftung Warentest empfiehlt deshalb, mehrere Szenarien durchzurechnen.
Ein Zahlenbeispiel
Nehmen Sie 400.000 Euro Kaufpreis, 10 Prozent Nebenkosten, 80.000 Euro Eigenkapital, 3,5 Prozent Sollzins, 2 Prozent Tilgung, 250 Euro Eigentümerkosten im Monat, 1.400 Euro vergleichbare Kaltmiete, 2 Prozent Mietsteigerung, 1 Prozent Wertsteigerung, 3 Prozent Anlagezins und 15 Jahre Horizont.
Dann liegt die monatliche Kaufbelastung zu Beginn bei 1.900 Euro. Ob das Kauf- oder das Mietvermögen am Ende höher ist, hängt stark davon ab, wie Sie Wertsteigerung und Anlagezins setzen. Rechnen Sie einmal mit 0 Prozent Wertsteigerung und einmal mit 2 Prozent. Die Differenz erklärt oft mehr als jedes Faustregel-Motto.
Was das Modell bewusst weglässt
- Steuern auf Mieteinnahmen gibt es hier nicht, weil Sie als Selbstnutzer verglichen werden
- Abgeltungsteuer auf die Geldanlage im Miet-Szenario fehlt
- Verkaufskosten, Makler und Notar beim späteren Verkauf fehlen
- Ob Sie die Rate langfristig tragen können, prüft der Rechner nicht
- Anschlusszinsen nach Ende einer Zinsbindung sind nicht modelliert
Wenn eine dieser Größen für Sie entscheidend ist, brauchen Sie eine individuelle Beratung. Der Online-Vergleich ersetzt das nicht.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis als Schnellcheck
Vor dem detaillierten Vergleich hilft oft ein grober Quotient: Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete eines vergleichbaren Objekts. Liegt der Wert eher niedrig, wirkt der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete günstiger; liegt er hoch, eher teuer. Solche Faustregeln ersetzen den Vermögensvergleich nicht, sie sortieren nur Angebote vor. Marktstudien der Stiftung Warentest nutzen das Verhältnis ebenfalls als Einordnung, nicht als alleinige Entscheidung.
FAQ
Heißt ein positives Ergebnis, dass ich kaufen soll?
Nein. Es heißt nur: Unter den eingegebenen Annahmen liegt das modellierte Kaufvermögen am Ende höher. Lebensplanung, Jobmobilität und Risikobereitschaft stehen außerhalb der Rechnung.
Welche Wertsteigerung soll ich einsetzen?
Niemand kennt die Zukunft. Viele Nutzer rechnen deshalb mit 0 Prozent als Stressfall und mit 1 bis 2 Prozent als mittlere Annahme. Wichtig ist, dass Sie dieselbe Ehrlichkeit bei der Mietsteigerung und beim Anlagezins anwenden.
Warum wird die monatliche Differenz angelegt?
Sonst würde das Miet-Szenario das Eigenkapital nur einmal verzinsen und die laufende Mehr- oder Minderbelastung ignorieren. Genau diese laufende Differenz gehört zum Vermögensvergleich der Stiftung Warentest.
Kann ich den Rechner mit einem konkreten Inserat füttern?
Ja. Übernehmen Sie Kaufpreis und eine realistische Vergleichsmiete. Nebenkosten können Sie vorher im Reiter Nebenkosten nach Bundesland schätzen und die Quote übernehmen.
Fazit
Kaufen oder mieten ist eine Annahme-Frage. Setzen Sie Ihre Zahlen offen, rechnen Sie ein vorsichtiges und ein optimistisches Szenario, und lesen Sie das Ergebnis als Vermögensvergleich, nicht als Urteil. Der Rechner auf TraumImmo macht genau das transparent: Kaufen oder mieten vergleichen.