Sofort einziehen! Helle, 2026 modernisierte 3-Zimmer-Wohnung mit Südbalkon in Straubing

Objektdaten

Kaufpreis & Kosten

Beschreibung der Wohnung

Diese helle 4,5-Zimmer-Wohnung liegt im 2. Obergeschoss eines solide gebauten Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1976 und wurde 2026 vollständig modernisiert. Auf 97,88 m² Wohnfläche verteilen sich vier vollwertige Zimmer, eine Essdiele, eine separate Küche, ein Bad mit Fenster, ein separates Gäste-WC, Flur, zwei Abstellräume und ein überdachter Südbalkon. Der Grundriss ist praktisch geschnitten. Erstbezug nach Modernisierung, bezugsfrei ab sofort.

Modernisierung 2026

- Kunststofffenster mit Dreifachverglasung 2026 neu eingebaut
- neue Innentüren, Stahlzargen frisch lackiert
- durchgehend neuer Vinylboden inklusive neuer Sockelleisten
- Wände und Decken überwiegend gespachtelt und neu gestrichen
- Heizkörper frisch lackiert
- Elektrik: neue Unterverteilung, neue Lichtschalter und Steckdosen, E-Check durchgeführt
- Gäste-WC komplett erneuert, im Bad neue Sanitärobjekte und Armaturen

Aufteilung
Das Wohnzimmer ist der größte Raum, mit großen Fensterflächen und direktem Zugang zum überdachten Südbalkon, der von mittags bis in den Abend Sonne bekommt. Die Essdiele liegt abgetrennt neben der Küche und bietet Platz für einen großen Tisch mit sechs Plätzen. Das Schlafzimmer hat Fenster zu zwei Seiten, das Kinderzimmer liegt daneben und ist auch für zwei Kinder groß genug. Das Büro ist das ruhigste Zimmer und lässt sich als Arbeitsplatz, zweites Kinderzimmer oder Gästezimmer nutzen. Die separate Küche hat ein Fenster und einen Einbauschrank zum Flur, für Ihre Traumküche ist alles vorbereitet. Das Tageslichtbad bietet Dusche, WC, Waschbecken, Spiegel mit LED-Beleuchtung, Waschmaschinenanschluss und Stellfläche für einen Trockner. Dazu gehören ein eigenes Kellerabteil als Sondereigentum und eine eigene Garage mit eigenem Grundbuchblatt, die mit 10.000 € zusätzlich zum Kaufpreis berechnet wird.

Das Haus
Kleine Wohnanlage, die laufend instand gehalten wird.
2022: Treppenlift bis ins 2. Obergeschoss (gehört zur Wohnung)
2024: Verbrauchserfassung auf Funk umgestellt
2025: Mülltonneneinhausung
Juli 2026: Beschluss über die vollständige Erneuerung des Flachdachs und den Neuanstrich der Fassade. Die anteilige Sonderumlage von 6.825 € hat der Verkäufer bereits bezahlt.

Kosten
Das Hausgeld liegt bei 399 € im Monat inklusive Garage, davon 67,75 € Instandhaltungsrücklage und 20,46 € nicht umlagefähige Kosten. Angesparte Rücklagen belaufen sich auf 6.536,86 € für die Wohnung und 602,87 € für die Garage.

Für Kapitalanleger
Vier vollwertige Zimmer, separate Küche, Bad und zusätzliches Gäste-WC eignen sich gut für die Vermietung an eine Wohngemeinschaft. Nachfrage kommt vom TUM Campus Straubing mit rund 1.250 Studierenden und vom Klinikum St. Elisabeth mit rund 1.500 Mitarbeitern. Bei 400 bis 450 € je Zimmer ergeben sich 1.700 € Kaltmiete im Monat, im Jahr also 20.400 € und damit eine Bruttomietrendite von rund 5,85 Prozent. Die Restnutzungsdauer liegt nach Ersteinschätzung bei 23 Jahren, was eine erhöhte AfA ermöglicht.

Bei Interesse freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.

Lage

Lagebeschreibung

Der Ludwig-Scherl-Ring liegt im Westen von Straubing, in einem ruhigen, über die Jahre gewachsenen Wohngebiet. Was man täglich braucht, ist zu Fuß erreichbar, in die Innenstadt sind es mit dem Rad wenige Minuten. Mit dem Auto steht man nach einer Minute auf der B8 Richtung Regensburg. Davon profitieren Familien genauso wie Berufstätige und Pendler.

Täglicher Bedarf
Westpark Straubing mit Ärztezentrum, Apotheke, Drogerie, Bäckerei mit Café, Friseur und weiteren Geschäften: ca. 3 Min. zu Fuß
Lidl, Norma, Müller und Kaufland: ca. 3 Min. zu Fuß

Medizinische Versorgung
Ärztezentrum im Westpark mit Allgemeinarzt, Kinderarzt, Zahnarzt und Frauenarzt: ca. 3 Min. zu Fuß
Apotheke: ca. 3 Min. zu Fuß
Klinikum St. Elisabeth: ca. 10 Min. mit dem Auto

Bildung und Betreuung
Städtischer Kindergarten: ca. 6 Min. mit dem Fahrrad
Grund- und Mittelschule St. Josef: ca. 7 Min. mit dem Fahrrad
Ursulinen Realschule Straubing: ca. 9 Min. mit dem Fahrrad
Anton-Bruckner-Gymnasium: ca. 5 Min. mit dem Fahrrad
TUM Campus Straubing: ca. 10 Min. mit dem Fahrrad

Freizeit und Naherholung
Freibad Aquatherm: ca. 5 Min. mit dem Fahrrad
Innenstadt Straubing: ca. 5 Min. mit dem Fahrrad

ÖPNV und Anbindung
Buslinie 3, Haltestelle Westpark, Geiselhöringer Straße: ca. 3 Min. zu Fuß
B8 Richtung Regensburg: ca. 1 Min. mit dem Auto
Innenstadt Straubing: ca. 5 Min. mit dem Fahrrad