Kapitalanlage provisionsfrei – bis 5 % Rendite dank Staffelmiete – 3-Zimmer-Dachgeschoss

Objektdaten

Kaufpreis & Kosten

Beschreibung der Wohnung

Diese vermietete 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung in einem gepflegten Mehrfamilienhaus in Stuttgart-Zuffenhausen ist eine solide und sofort rentable Kapitalanlage: 575 € Kaltmiete im Monat, 6.900 € im Jahr – Bruttorendite 4,6 % auf die Ist-Miete, steigt mit der vereinbarten Staffel auf 4,8 % (ab 01.03.2027) bzw. 5,0 % (ab 01.03.2029). Stabile Einnahmen ab dem ersten Tag, ohne Neuvermietung, ohne Verwaltungsaufwand und ohne Renovierungsbedarf.

Die Wohnung im Dachgeschoss (ca. 41,5 m² Wohnfläche nach WoFlV) ist seit März 2021 an eine zuverlässige, pünktlich zahlende Mieterin vermietet. Im Mietvertrag ist eine Staffelmiete vereinbart: Die Kaltmiete steigt automatisch auf 600 € ab 01.03.2027 und auf 625 € ab 01.03.2029 – ohne Mieterhöhungsverlangen.

Bei Finanzierung durch eine Bank kann die Kreditrate aus der Miete bezahlt werden: Bei einer Finanzierung von 80 % des Kaufpreises (ca. 4 % Zins und 1 % Tilgung) liegt die monatliche Rate bei ca. 500 € – die Kaltmiete von 575 € deckt die Rate vollständig und lässt rund 75 € Puffer.

Das Hausgeld beträgt 199 € im Monat (Wirtschaftsplan 2027). Davon können ca. 67 € auf die Mieterin umgelegt werden; von den verbleibenden 132 € entfallen ca. 54 € auf die Rücklagenzuführung und ca. 78 € auf nicht umlagefähige Kosten. Im Wirtschaftsplan 2027 ist keine Sonderumlage vorgesehen.

Das Gebäude wurde 2024 energetisch modernisiert: Fassaden- und Dachdämmung sowie neue Kunststofffenster mit Isolierverglasung. Der neue Bedarfsausweis vom 04.11.2026 weist einen Endenergiebedarf von 96,16 kWh/(m²a) und Effizienzklasse C aus – für ein Haus dieses Baujahrs ein sehr guter Wert, der die Finanzierung erleichtert und den Wert langfristig sichert.

Raumaufteilung: drei Zimmer, Küche, Bad mit Dusche und WC, Flur und Abstellraum. Zur Wohnung gehören zusätzlich der Dachboden darüber (ca. 30,8 m² Nutzfläche im Sondereigentum) und ein Abstellraum im Gewölbekeller. Die Wohnanlage wird professionell durch eine Hausverwaltung betreut.

Eckdaten für Kapitalanleger:
– Kaufpreis 149.000 € (ca. 3.595 €/m² Wohnfläche)
– Ist-Miete 575 €/Monat = 6.900 € p. a., Bruttorendite 4,6 %
– Staffelmiete: 600 € ab 01.03.2027 (4,8 %), 625 € ab 01.03.2029 (5,0 %)
– Hausgeld 199 €/Monat, davon ca. 67 € umlagefähig, ca. 54 € Rücklage, ca. 78 € nicht umlagefähig
– Miteigentumsanteil 179/1.000 (inkl. Dachboden)
– Eine Garage im Hinterhaus kann für 12.500 € zusätzlich erworben werden

Auf Wunsch sind weitere Einheiten im Haus erhältlich, auch das gesamte Haus mit 6 Einheiten.

Unterlagen (Wirtschaftsplan, Mietvertrag, Energieausweis, Grundriss) stelle ich Interessenten nach Anfrage zur Verfügung.

Ausstattung laut Anbieter

Allgemein
– Vermietet für 575 € kalt an eine zuverlässige Mieterin, Mietvertrag seit 03/2021
– Staffelmiete: 600 € ab 01.03.2027, 625 € ab 01.03.2029
– 3 Zimmer, ca. 41,5 m² Wohnfläche, Dachgeschoss
– Dachboden ca. 30,8 m² Nutzfläche (Sondereigentum)
– Bad mit Dusche und WC, Abstellraum in der Wohnung
– Abstellraum im Gewölbekeller
– Kunststofffenster mit Isolierverglasung (2024)
– Optional Garage im Hinterhaus (12.500 €)

Technik & Haus
– Fassaden- und Dachdämmung (2024)
– Fenster 2024 ausgetauscht
– Neuer Bedarfsausweis 04.11.2026: 96,16 kWh/(m²a), Klasse C
– Beheizung elektrisch (Nachtspeicher), Warmwasser dezentral
– Professionelle Hausverwaltung, Wirtschaftsplan 2027 ohne Sonderumlage
– Gewölbekeller, Hof mit Zufahrt

Lage

Lagebeschreibung

Die Wohnung liegt zentral in Stuttgart-Zuffenhausen in einer ruhigen Wohnstraße – und trotzdem ist alles um die Ecke: Ein Edeka ist in rund 200 m erreichbar, zwei Rewe-Märkte in 300 bis 500 m, Aldi und Lidl in etwa 650 m. Bäckereien, Apotheken und Ärzte liegen an der Unterländer Straße und am Kelterplatz in wenigen Gehminuten, mehrere Kindergärten und Schulen im Umkreis von 500 m.

Der Bahnhof Zuffenhausen mit S-Bahn (S4, S5, S6) und Regionalzügen ist in rund 9 Gehminuten erreichbar – in die Stuttgarter Innenstadt sind es etwa 10 Minuten, nach Ludwigsburg ebenfalls. Mit dem Auto sind Sie über B10 und B27 in wenigen Minuten auf A81 und A8.

Zuffenhausen ist mit dem Porsche-Stammsitz und vielen Betrieben im Stuttgarter Norden ein gefragter Wohn- und Arbeitsstandort mit stabiler Mietnachfrage – gut für den langfristigen Werterhalt.