Exklusive Dachgeschosswohnung – 2 Balkone - 2 Bäder

Objektdaten

Kaufpreis & Kosten

Beschreibung der Wohnung

* Energieeffizienzklasse B
* Alleinlage im Dachgeschoss
* drei Himmelsrichtungen
* zwei Balkone
* begehbarer Spitzboden
* kleine WEG mit nur fünf Einheiten
* 2021 erneuerte Heizung
* sanierte Tiefgarage

Wer eine helle, ruhige 3-Zimmer-Wohnung mit viel Privatsphäre sucht und sich eine U-Bahn und S-Bahn in der direkten Nähe wünscht, wird sich hier sofort wohlfühlen. Die Wohnung erstreckt sich als einzige Einheit über das gesamte Dachgeschoss eines kleinen Mehrfamilienhauses mit nur fünf Wohneinheiten.

Die Ausrichtung über drei Himmelsrichtungen (Ost, Süd, West) sowie zwei sonnige Balkone sorgen für eine außergewöhnliche Wohnqualität. Der freie Blick ins Grüne und die direkte Waldrandlage machen die Wohnung zu einem besonderen Rückzugsort. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind allesamt fußläufig zu erreichen.

Vier große Gauben und zwei große Fenster – keine Dachflächenfenster – sorgen für viel Tageslicht und eine helle, freundliche Atmosphäre in allen Räumen.

Der großzügige Grundriss bietet einen großen Wohn-/Essbereich, zwei Schlafzimmer, ein Gäste-WC mit Dusche und ein Bad mit Badewanne. Die beiden Balkone (Ost/Süd und Süd/West) sind über große Flügeltüren zugänglich und bieten ausreichend Platz für Sitzmöbel mit Tisch und einen herrlichen Blick über die Gärten.

Ein weiteres Highlight ist der begehbare Dachspitz, der von der Wohnung über eine Steigleiter erreichbar ist. Mit Einbauten, viel Stauraum und zwei Dachflächenfenstern bietet er zusätzlichen praktischen Nutzwert. Ein eigener Waschmaschinenanschluss in der Wohnung ist ebenfalls vorhanden.

In den vergangenen Jahren wurde die Wohnung hochwertig modernisiert: Wohnungs- und Innentüren (Schallschutz/Sicherheit), Elektrik und Sicherungskasten wurden erneuert. Wohn-/Esszimmer und Flur verfügen über hochwertige Villeroy-&-Boch-Fliesen, die Schlafzimmer über einen warmen Echtholzdielenboden. Einige Heizkörper wurden ebenfalls modernisiert. Die großzügige Einbauküche mit modernen Markengeräten kann übernommen werden.

Energieeffizienzklasse B: Auch das Haus wurde laufend instand gehalten: 2021 wurde eine effiziente Gasheizung mit Energierückgewinnung eingebaut, wodurch die Energiekosten deutlich gesenkt werden konnten. Die Tiefgarage mit fünf Stellplätzen wurde 2018 komplett saniert und neu versiegelt; auch das Einfahrtstor wurde erneuert.

Zur Wohnung gehören ein gut befahrbarer TG-Stellplatz (kein Duplex) mit abschließbarer Steckdose sowie ein abschließbares Kellerabteil. In der hauseigenen Waschküche steht jeder Wohnung ein eigener Waschmaschinenplatz zur Verfügung.

Ausstattung laut Anbieter

Die Wohnung unterteilt sich wie folgt:
38,00 m2 großzügiges Wohn-/Esszimmer mit offener Küche
16,17 m2 Schlafzimmer
12,29 m2 Kinderzimmer
4,07 m2 Bad
2,33 m2 Gäste-WC
8,23 m2 Diele
2,75 m2 Balkon (50%)
2,50 m2 Balkon (50%)
xx sowie einem Spitzboden, einem Kellerraum und einer TG

Der Spitzboden ist in der m2-Angabe nicht berücksichtigt, erweitert aber die räumlichen Möglichkeiten erheblich. Dieser kann als kleiner Rückzugsort, als Spielfläche oder auch als Lagerfläche genutzt werden.

Sonstiges

Die Wohnung wird von Privat an Privat verkauft, damit fällt keine Makler- oder Vermittlungsgebühr an. Daher bitten wir von jeglichen Makleranfragen Abstand zu halten, die wir auch nicht beantworten werden.

Es ist kein Investitionsstau vorhanden, die aktuellen Rücklagen betragen trotz der durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen 14.655€ (Stand 12/25).

Der Bezug kann nach Absprache sofort stattfinden.

Gesamtverkaufspreis:
- 660.000 EUR Whg,
- 30.000 EUR TG,
- 5.000 EUR Ablöse (Einbauküche und Schrankeinbauten)
- 0 EUR es fällt keine Makler- oder Vermittlungsgebühr an
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695.000€ Gesamtverkaufspreis

Rückfragen gerne unter 0178 8031095.
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Lage

Lagebeschreibung

"Waldtrudering (Quelle Wikipedia) ist eine der begehrtesten Wohngegend mit rund 27.000 Einwohnern, die alle vorwiegend in kleineren Häusern mit max. 2 Stockwerken wohnen".

Das Objekt besticht durch seine ruhige naturnahe Lage direkt am Waldrand und ist damit ideal für erholsame Sparziergänge im Wald oder im Wasser-Naturschutzgebiet.

Sollten Sie einmal lieber zuhause bleiben, bieten die beiden sonnigen Balkone Ruhe und Entspannung. Andererseits überzeugt das Objekt auch durch die sich in unmittelbarer Nähe befindliche perfekte Infrastruktur. So sind z.B. in wenigen Gehminuten Sportvereine, Spielplätze, Biergärten, Ärzte, Radiologien, Supermärkte, Bäckereien, wie aber auch öffentliche Verkehrsmittel schnell erreichbar. Ferner bietet die nahegelegene gesamte Wasserburger Landstrasse eine Vielzahl von weiteren Geschäften. Größere Einkaufszentren wie z.B. die Riem-Arcaden ist 2,9km und das PEP in 4km mit dem Rad oder PKW schnell erreichbar.

Auch der Riemer Park (Buga) mit seinen umfangreichem Freizeitangebot ist nur 2 km entfernt. Eine Grundschule/Kindertagesstätte liegt nur 600m entfernt, das Gymnasium 1400m.

Die Bushaltestelle ist nur 270m entfernt und verbindet im 10 Minuten Takt die U2 am Truderinger Bahnhof. Alternativ ist die S-Bahnstation Gronsdorf in 1,2 Kilometern zu erreichen.
Für größere Ausflüge ist man in wenigen Fahrminuten auf der A99 oder selbstverständlich auch in München.