Rechne mit dem Kaufpreis dieses Inserats. Alle Annahmen sind änderbar; die Werte sind unverbindliche Schätzungen.
Die Anfangsrate wird aus Kreditbedarf × (Zins + Tilgung) ÷ 12 geschätzt. Nicht enthalten sind individuelle Bankkonditionen, Sondertilgungen und weitere Gebühren. Steuer, Notar- und Maklerkosten können im Einzelfall abweichen. Dies ist keine Finanzierungszusage oder Beratung.
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OFFEN GESAGT: DIE LAGE AN A100 UND RINGBAHN Die Wohnung liegt an der Stadtautobahn (A100) und an der Ringbahn (S-Bahn). Bei geöffnetem Fenster hört man den Verkehr. Bitte machen Sie sich bei einer Besichtigung selbst ein Bild davon. Mehr dazu unter „Lage“.
DAS OBJEKT UND DAS GEBÄUDE Die 2019 renovierte Altbauwohnung liegt im hellen 2. Obergeschoss eines klassischen Eckgebäudes von ca. 1912 an der Ecke Varziner Straße / Stubenrauchstraße mit Blick auf die schönen alten Nachbarhäuser in den vorderen Räumen und einem ästhetischen Neubau nach hinten heraus.
Der eigene Hauseingang erschließt auf vier Wohnebenen (Erdgeschoss bis 3. Obergeschoss) insgesamt 8 Einheiten. Das sorgt für ein ruhiges, überschaubares Wohnumfeld. Die Beheizung und Warmwasserversorgung des Hauses erfolgen zentral über Gas - was eine gute Voraussetzung für die spätere mögliche Anbindung an die Fernwärme darstellt.
DER GRUNDRISS UND DAS ALTBAUFLAIR Die etwa 81 m² große Wohnung kombiniert klassische Altbauelemente mit moderner Ausstattung. Hohe Decken sowie originaler und ergänzter Stuck sorgen für echtes Altbauflair.
HOFSEITE (Rückzugsbereich): Das dritte Zimmer, direkt am Bad, bildet zusammen mit dem angeschlossenen Bad ein komfortables En-Suite-Ensemble (z.B. als Schlafzimmer). Für Gäste oder den Alltag steht ein separates, hochwertiges Gäste-WC am Flur zur Verfügung.
STRASSENSEITE (Wohnbereich): Aktuell besteht der Wohnbereich aus zwei großen Räumen, die durch einen offenen, deckenhohen Durchgang miteinander verbunden sind – ideal für ein sehr großzügiges Wohngefühl für Singles oder Paare.
FLEXIBLE UMBAU-OPTION (z. B. für Familien oder Homeoffice-Arbeitsplätze)
Mit überschaubarem Aufwand (Trockenbau) lässt sich der vordere Bereich umgestalten: Mithilfe eines eingezogenen Flurs entstehen vorne drei einzeln begehbare Räume (ein Zimmer mit Balkonzugang, ein Zimmer mit großem Fenster sowie der verbleibende Raum mit ca. 25 m² inkl. Kaminofen).
Zusammen mit dem dritten Zimmer direkt am Bad wird das Objekt so zu einer vollwertigen 4-Zimmer-Wohnung. Die Heizungs- und Fenstersituation ist für diese Aufteilung bereits perfekt vorbereitet. (Siehe hierzu auch den bearbeiteten Grundriss, den wir dieser Anzeige mit einer Beschreibung beigefügt haben.)
Die Wohnflächenangabe von ca. 81 m² beruht auf einer Berechnung aus dem Jahr 2019 und ist eine ungefähre Angabe, keine Zusicherung einer Eigenschaft. Hinzu kommt der Balkon.
Hausgeld 2027 – Wohnung Nr.15 ÜBERSICHT € / Monat 1. Heizung, Warmwasser, Kaltwasser 236,09 (aktuell sehr hoch durch Vorbewohner, abhängig vom Verbrauch) 2. Betriebskosten des Hauses 122,10 3. Verwaltung und Instandhaltung 128,80 4. Erhaltungsrücklage 225,85
1. + 2. zahlt auch ein Mieter als Nebenkosten 4. ist Sparen für künftige Reparaturen
Ausstattung laut Anbieter
AUSSTATTUNG IM DETAIL
BÄDER: Modernes En-Suite-Bad mit Dusche und Bidet-WC (direkt am dritten Zimmer). Ein separates Gäste-WC am Flur.
Die Wohnung wird unmöbliert übergeben. Die Einbauküche mit den vorhandenen Elektrogeräten einschließlich Spülmaschine, Kühlschrank, der Kaminofen, die Einbauschränke und die Sanitärobjekte verbleiben in der Wohnung und sind im Kaufpreis enthalten. Als „KI-Visualisierung“ gekennzeichnete Bilder zeigen mögliche Einrichtungen, nicht den tatsächlichen Zustand. Einige Fotos sind in der Belichtung aufgehellt; Farben und Oberflächen sind unverändert.
STAURAUM: Zwei geräumige Einbauschränke (hofseitiges Zimmer & Flur). Ein zusätzlicher Einbauschrank verbirgt den Waschmaschinenanschluss für ein platzsparendes Modell mit reduzierter Tiefe; eine Ablage und eine Kleiderstange bieten weiteren Stauraum in dieser Kammer. Eine kleine Abstellkammer gegenüber der Küche bietet Platz für Putzutensilien.
KÜCHE: Kompakte, stilvolle Einbauküche am Flur. Der Stauraum ist intelligent bis unter die Decke geplant. Ausgestattet mit Induktionskochfeld (2 Zonen), Dunstabzugshaube (Abluft), Kompakt-Backofen, schmaler Spülmaschine (45 cm), hellen Stein-Arbeitsflächen und einem Side-by-Side-Kühlschrank mit Eiswürfelfunktion.
KAMIN: Kaminofen im Wohnbereich.
FENSTER: Viel Tageslicht in den Wohnräumen durch hohe Fenster.
BELEUCHTUNG: Derzeit bieten stilvolle Auf-Putz-Kupferleitungen moderne Akzentbeleuchtung in den Wohnräumen.
BÖDEN & ELEKTRIK: Klassische Dielenböden in allen Wohnräumen; Bäder sind gefliest. Die Elektrik wurde 2019 erneuert.
BALKON & KELLER: Balkon mit Vormittagssonne. Trockener Kellerraum sowie sichere Fahrrad-Abstellmöglichkeiten auf dem Hof.
Sonstiges
HINWEISE Der Umbau ist eine unverbindliche Planungsidee, keine Genehmigungsplanung und kein Angebot einer Bauleistung. Ob und wie er umgesetzt werden kann, ist vorab baurechtlich zu prüfen; je nach Teilungserklärung kann ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich sein. Kosten für einen Umbau sind im Kaufpreis nicht enthalten. Das Haus steht nicht unter Denkmalschutz.
Energieausweis: Verbrauchsausweis für Wohngebäude, ausgestellt am 07.02.2019, gültig bis 06.02.2029. Er gilt für das gesamte Wohngebäude, nicht für die einzelne Wohnung, und wird Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt. Die Pflichtangaben stehen in den Energieausweis-Feldern der Anzeige.
Lage
Umgebung und Wege
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Lagebeschreibung
LAGE UND TRANSPARENZ Die Wohnung liegt in der Stubenrauchstraße, angrenzend an die Stadtautobahn (A100) und die Ringbahn (S-Bahn). Das bedeutet konkret: Bei geöffnetem Fenster ist der Verkehr hörbar. Sie sehen aber aus den Räumen heraus weder die Autobahn noch die Ringbahn, sondern schöne gegenüberliegende Gebäude.
Der Ausgleich: Hochwertige Schallschutzfenster in allen Räumen schirmen die Geräusche bei geschlossenen Fenstern effektiv ab.
Ihr Vorteil: Unschlagbare Verkehrsanbindung kombiniert mit dem Leben im familiären und grünen Friedenau.
U-Bahn/S-Bahn (Bundesplatz) sowie Busse sind in wenigen Minuten erreichbar. Gute Schulen und Kitas befinden sich in der direkten Nachbarschaft. Bäcker, gemütliche Cafés und kleine Läden für den täglichen Bedarf sind fußläufig erreichbar (z. B. am Südwestkorso oder am Rüdesheimer Platz).
