Modernisiertes Zweifamilienhaus mit 1.219 m² Grundstück · Energieklasse A

Objektdaten

Kaufpreis & Kosten

Beschreibung des Hauses

2 Wohneinheiten. 1 Haus. Viele Möglichkeiten.

Mehr Platz. Mehr Freiheit. Mehr von dem, was zählt.

Sie suchen ein Haus, das großzügigen Wohnraum bietet und sich flexibel an unterschiedliche Lebenssituationen anpassen lässt?

Dieses modernisierte Zweifamilienhaus in Klettgau-Bühl verbindet ca. 200 m² Wohnfläche, zwei vollständig voneinander getrennte Wohneinheiten und ein außergewöhnlich großes 1.219 m² Grundstück. Dazu kommen Energieeffizienzklasse A und viele bereits umgesetzte Modernisierungen.

Das Haus eignet sich besonders für Familien, Mehrgenerationenfamilien, Käufer, die Wohnen und Vermieten verbinden möchten, Grenzgänger mit Arbeitsplatz in der Schweiz sowie Kapitalanleger.

Zwei eigenständige Wohneinheiten – flexibel als ein Zuhause oder getrennt nutzbar

Die beiden Wohneinheiten sind durch eigene Abschlusstüren vollständig voneinander trennbar. Wir selbst bewohnen das gesamte Haus jedoch aktuell als eine Familie, alles möglich.

Gleichzeitig bietet die bauliche Trennung die Möglichkeit, einzelne Bereiche bei Bedarf unabhängig voneinander zu nutzen – z.B. wenn Kinder größer werden, mehrere Generationen zusammenleben oder eine Einheit vermietet werden soll.

Getrennte Messstellen für Strom, Wasser und Heizung ermöglichen dabei eine transparente Zuordnung der jeweiligen Verbräuche.

Ob als großzügiges Einfamilienhaus, als Mehrgenerationenhaus, zur Kombination aus Eigennutzung und Vermietung oder als reine Kapitalanlage: Die Immobilie lässt sich flexibel an die jeweilige Lebenssituation anpassen.

Bei einer angenommenen ortsüblichen Kaltmiete von insgesamt ca. 24.120 € jährlich ergibt sich auf Basis des Kaufpreises eine rechnerische Bruttomietrendite von ca. 4,2 %, vor Kaufnebenkosten, Bewirtschaftungs-, Instandhaltungs- und möglichen Leerstandskosten.

Erdgeschoss – ca. 112 m²

Das Wohnzimmer mit Kaminofen bildet den gemütlichen Mittelpunkt. Zur Wohnung gehören zwei Schlafzimmer, eine 2022 neu eingebaute Wohnküche mit Essbereich und Speisekammer, ein Gäste-WC sowie zwei Split-Klimaanlagen zum Heizen, Kühlen und Entfeuchten.

Das im September 2025 modernisierte Badezimmer verfügt über bodenebene Dusche, Regendusche, Whirlpool-Badewanne mit Selbstdesinfektionsfunktion und wandhängendes WC.

Dachgeschoss – ca. 89 m²

Die zweite Wohneinheit verfügt über zwei Schlafzimmer, Wohn- und Essbereich, voll ausgestattete Einbauküche, neuwertiges Badezimmer und eigene Split-Klimaanlage.

Highlight ist der überdachte Freisitz über die gesamte Hausbreite mit Blick ins Grüne. Der Kniestock von ca. 1,20 m sorgt für eine gute Nutzbarkeit trotz Dachschrägen.

Wohnen und Arbeiten unter einem Dach

Der ausgebaute Keller bietet zusätzliche Nutzfläche. Ein Bereich wurde von uns bereits gewerblich genutzt. Ein Raum ist aktuell durch eine Trennwand geteilt, die bei Bedarf entfernt werden kann. Mit entsprechender Anpassung der Wasserleitungen kann ein Raum von ca. 21,92 m² mit Fenster, Heizung sowie Wasser- und Stromanschluss entstehen.

Je nach geplanter Nutzung und erforderlichen Genehmigungen eignet sich dieser Bereich beispielsweise als Büro, Beratungsraum, Homeoffice, für Kosmetik oder andere passende berufliche bzw. gewerbliche Tätigkeiten.

Zusätzlich stehen ein separater Kellerraum für Fahrräder und Lagerung sowie eine Waschküche zur Verfügung. Die Doppelgarage bietet Platz für zwei Fahrzeuge, dazu kommen drei Außenstellplätze.

1.219 m² Grundstück – Raum für das Leben außerhalb des Hauses

Zum Grundstück gehören Spielanlage mit Rutsche, Kletterturm und Schaukel, Gemüsebeete, Terrasse, Gartenhaus mit Partyraum und Steinkamin, Geräteschuppen sowie Hühnerstall mit Außenvoliere von ca. 8 × 3,5 m.

Ob Familie, Garten, Tiere oder einfach der Wunsch nach Freiraum – hier ist Platz für vieles.

Ausstattung laut Anbieter

Modernisiert, weil wir hier gelebt haben – nicht, weil wir verkaufen wollten.

Dieses Haus wurde nicht modernisiert, um es später besser verkaufen zu können. Es wurde modernisiert, um darin zu leben.

Das merkt man an vielen Entscheidungen und Ausstattungsdetails.

In den vergangenen Jahren wurden unter anderem folgende Maßnahmen umgesetzt:

* dreifach verglaste Kunststofffenster – September 2022
* Einbauküche im Erdgeschoss – neu August 2022
* neue Haustür – Mai 2023
* Luft-Wasser-Wärmepumpe – Oktober 2023
* Badezimmer im Erdgeschoss – vollständig modernisiert September 2025
* Glasfaseranschluss mit bis zu 1 Gbit/s – 2025
* drei Split-Klimaanlagen zum Heizen, Kühlen und Entfeuchten
* Photovoltaikanlage, auf Eigennutzung umstellbar
* Zisterne

Zur weiteren Ausstattung gehören:

* zwei Einbauküchen
* Kaminofen
* separates Gäste-WC
* Whirlpool-Badewanne mit Selbstdesinfektionsfunktion
* bodenebene Dusche mit Regendusche
* überdachter Freisitz über die gesamte Hausbreite
* Doppelgarage
* drei Außenstellplätze

Die Immobilie erreicht die Energieeffizienzklasse A bei einem Endenergiebedarf von 48,82 kWh/(m²·a).

Viele kostenintensive Maßnahmen, die bei vergleichbaren Bestandsimmobilien erst nach dem Kauf auf der To-do-Liste stehen, wurden hier bereits umgesetzt.

Sonstiges

Ein Zuhause, das sich Ihrem Leben anpassen kann

Heute eine Einheit selbst bewohnen und die zweite vermieten. Morgen mit mehreren Generationen unter einem Dach leben. Oder beide Wohneinheiten gemeinsam nutzen beziehungsweise dauerhaft vermieten.

Die klare Trennung der beiden Wohnbereiche schafft dafür eine besondere Flexibilität.

Perspektivisch auch als Ferienwohnung nutzbar

Die Dachgeschosswohnung verfügt bereits über Küche, Badezimmer, zwei Schlafzimmer, Wohn- und Essbereich sowie einen eigenen überdachten Freisitz.

Damit sind die räumlichen Voraussetzungen für eine mögliche Ferienvermietung grundsätzlich vorhanden. Für eine entsprechende Nutzung wäre eine möblierte Ausstattung noch zu ergänzen.

Die konkrete öffentlich-rechtliche Zulässigkeit einer Ferienvermietung ist vom zukünftigen Eigentümer vor Aufnahme dieser Nutzung zu prüfen.

Warum wir verkaufen

Wir haben in diesem Haus viele schöne Jahre verbracht.

Wir verkaufen nicht, weil uns etwas fehlt, sondern weil wir uns den Wunsch erfüllen möchten, auf unbestimmte Zeit auf Weltreise zu gehen und diesen neuen Lebensabschnitt nicht länger aufschieben möchten.

Wenn Sie eine Immobilie suchen, die großzügiges Wohnen, zwei eigenständige Wohneinheiten, ein außergewöhnlich großes Grundstück, die Möglichkeit zur Verbindung von Wohnen und Arbeiten sowie einen modernen energetischen Standard miteinander verbindet, freuen wir uns, Ihnen dieses Zuhause persönlich zu zeigen.

Lage

Lagebeschreibung

Bühl ist kein Kompromiss. Es ist eine Entscheidung.

Bühl ist ein Ort für Menschen, die bewusst ruhig wohnen möchten.

Der Grenzübergang zur Schweiz liegt nur etwa 1,2 km vom Haus entfernt. Wer in der Schweiz arbeitet, profitiert von kurzen Wegen und wohnt gleichzeitig auf deutscher Seite.

Mit rund 280 Einwohnern bietet Bühl eine überschaubare und ruhige Wohnumgebung. Keine Hektik, keine große Durchgangsstraße – dafür eine Ruhe, die man gerade nach einem langen Arbeitstag zu schätzen weiß.

Gleichzeitig sind die wichtigen Dinge des Alltags schnell erreichbar. Erzingen und Grießen mit Ärzten, Einkaufsmöglichkeiten und weiteren Einrichtungen des täglichen Bedarfs liegen nur wenige Minuten entfernt.

Weitere Entfernungen:

* Waldshut: ca. 18 km
* Schaffhausen: ca. 20 km
* Flughafen Zürich: ca. 24 km
* Bushaltestelle: ca. 100 m

Auch für Freizeit und Ausflüge bietet die Lage viele Möglichkeiten. Rheinfall, Schwarzwald und Bodensee sind gut für Tagesausflüge erreichbar.

Auch für Pferdefreunde interessant

Bühl und die nähere Umgebung sind von einer ländlichen Umgebung geprägt. Im Ort und in der näheren Umgebung befinden sich mehrere Reitställe und Reitmöglichkeiten.

Damit verbindet die Lage die Ruhe eines kleinen Wohnortes mit kurzen Wegen in Richtung Schweiz, guter Erreichbarkeit der umliegenden Orte und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten.

Hier wohnen Sie bewusst ruhig – ohne auf kurze Wege verzichten zu müssen.