Kapitalanlage in München. Über 6% Rendite - Top vermiete 2-Zimmer WG - Kernsaniert (2026)

Objektdaten

Kaufpreis & Kosten

Beschreibung der Wohnung

Als Kapitalanlage wird eine möblierte 2-Zimmer-Wohnung als 2er WG im kernsanierten Zustand mit großzügigem Süd-Balkon (ca. 4,5m²) und Top vermietet angeboten.
Es handelt sich um eine Wohneinheit in einem 1968 erbauten Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage (Kein Duplex). Insgesamt umfasst die komplette Anlage 46 Wohneinheiten in einem sehr ruhigen Wohnumfeld mit Top Anbindung.
Die Wohnung teilt sich auf in WG1 Zimmer (ca.19m²), WG2 Zimmer (ca.18m²), Küche, Bad und Flur. Die Einbauküche ist im Preis inbegriffen, ein separates Kellerabteil (ca.3,5m³) gehört zur Wohnung, des Weiteren können die gemeinschaftlichen Anlagen genutzt werden. Zudem befindet sich im Keller eine Waschmaschine und ein Trockner und ein Trockenraum und ein Fahrradkeller.

Vermietung:
Die Wohnung präsentiert sich als ideale Kapitalanlage mit einer Kaltmiete von 2275,-. Das Wohngeld beträgt insgesamt ca. 476,-. Davon sind ca. 276,- umlagefähig und werden auf die beiden Mieter anteilig aufgeteilt. Die nicht-umlagefähigen Nebenkosten betragen insgesamt ca. 200,-, wovon ca. 100,- in die Instandhaltungsrücklagen zugeführt werden um in Zukunft weiterhin für anstehende Maßnahmen gut aufgestellt zu sein. Die engagierte Hausverwaltung betreut das Objekt zuverlässig seit vielen Jahren.

Für Kapitalanleger ergeben sich attraktive steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten. Neben der 4 % degressiven Gebäude-AfA und des sehr hohen Gebäudeanteils für Münchner Verhältnisse von ca. 70% ist dieses Objekt eine sehr gute Kapitalanlage wodurch ein positiver Cashflow bei normaler Bonität realistisch ist.

Ausstattung laut Anbieter

Zustand der Wohnanlage.
Das MFH befindet sich in einem guten Zustand. Die MFH hat seit 2023 eine neue Gasheizung, bei der auch alles Leitungen erneuert worden sind. Die Fenster sind Kunststofffenster mit Doppelverglasung. Die Tiefgarage wurde ebenfalls saniert. Laut Beschluss / Protokoll sind keine Sonderumlagen geplant. Zudem hat das MFH sehr solide Rücklagen (31.12.2025 ca. 272000,-).

Zustand der Wohnung:
Kernsaniert bis Anfang 2026. In der Wohnung sind neue Böden (hochwertiger Laminat mit Holzoptik und hochwertige Fliesen im Bad), Neue Elektrik mit neuer Sicherungstechnik, neues Bad mit neuen Leitungen und Armaturen, neue Türen mit Türzargen und Wohnungseingangstür, Heizkörper überholt und Wände und Decken verputzt, geschliffen und gestrichen. Die Hochwertige Küche und die Möbel, sind im Preis inbegriffen.

Sonstiges

Befeuerung: Erdgas
•Heizungsart: Zentralheizung
•Baujahr: 1968
•Energieausweis: Verbrauchsausweis
•Energieendverbrauch: 133,3 kWh/(m²a)
•Energieausweis gültig bis 11.03.2036
•Energieeffizienzklasse: E
•Baujahr laut Energieausweis: 1968

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Keine Steuer- oder Finanzberatung. Die individuelle steuerliche Wirkung hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und der persönlichen Situation des Käufers ab.

Ich sende Ihnen gerne auf Anfrage die Unterlagen und vereinbare zeitnah einen Besichtigungstermin.

Lage

Lagebeschreibung

Die Wohnung liegt in sehr ruhiger Innenhof- bzw. 2.-Reihe-Lage im Münchner Osten – mit viel Grün und gleichzeitig guter Anbindung. U-Bahn, S-Bahn, Tram und Bus sind bequem in wenigen Minuten zu Fuß erreichbar, ebenso der Mittlere Ring und die A94 in wenigen Minuten mit dem Auto. Das direkte Umfeld bietet alles für den Alltag: Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Apotheken, Banken und Freizeitangebote befinden sich in angenehmer Nähe. Der nahe Ostpark, das Michaelibad sowie der Michaeligarten am See unterstreichen den hohen Freizeit- und Erholungswert der Lage. Ein Garant für gute Vermietbarkeit.

Die wichtigsten Entfernungen:
Bushaltestelle: ca. 50 m
U-Bahn: ca. 750 m oder mit dem Bus in 3 Min.
S-Bahn: ca. 1 km oder mit dem Bus in 3 Min.
Tram: ca. 850 m oder mit dem Fahrrad 4 Min.

Park: ca. 1 km
Schwimmbad: Michaelibad 2km oder mit dem Fahrrad in 8 Min.
Biergarten am See: Michaeligarten 2km oder mit dem Fahrrad in 8 Min.

Arzt: ca. 400 m
Apotheke: ca. 400 m
Einkaufen: ca. 500 m
Essen gehen: ca. 300 m

Kinderkrippe: ca. 500 m
Kindergarten: ca. 500 m
Grundschule: ca. 1,3 km
weiterführende Schulen: ca. 500 m

Autobahnanschluss A94: ca. 4 km
Flughafen München: ca. 30 km

Das direkte Umfeld:
Die Umgebung überzeugt durch gepflegte Wohnhäuser, kleine Geschäfte, Cafés und grüne Rückzugsorte. Zahlreiche Parks in unmittelbarer Umgebung – wie z.B. der Ostpark – bieten ideale Möglichkeiten für Spaziergänge, Sport oder entspannte Stunden im Freien oder gemütlich Stunden im Biergarten (Michaeligarten) am See. Auch das nahegelegene Michaelibad bietet eine ideale Erholungsmöglichkeit sowie im Sommer als auch im Winter den Tag im Wasser genießen zu können. Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Apotheken, Banken sowie Schulen, Kindergärten und Freizeitangebote sind bequem zu Fuß erreichbar – eine super Lage für den Alltag zum Wohlfühlen.
Modern, clever geschnitten, ruhig und grün – mit eigenem Tiefgaragenstellplatz (kein Duplex) ist diese Wohnung der perfekte Rückzugsort für Ihr individuelles Wohlfühl-Zuhause mitten in München.