Bezugsfrei & zentral: 2-Zimmer-Wohnung mit 2 Balkonen und Aufzug in Feldkirchen-Westerham

Objektdaten

Kaufpreis & Kosten

Beschreibung der Wohnung

Objektnr: 1071059

Diese gepflegte und teilweise modernisierte 2-Zi.-Eigentumswohnung befindet sich im 1. OG eines 1990 erbauten Mehrfamilienhauses und überzeugt durch eine durchdachte Raumaufteilung, einen guten Gesamtzustand sowie ihre zentrale Lage in Feldkirchen-Westerham. Die Wohnung ist leerstehend und sofort bezugsfrei.

Der Wohnung ist laut Grundbuch das Sondernutzungsrecht am TG-Stellplatz Nr. 34 zugeordnet. Kaufpreis Wohnung: 295.000 € + rechnerischer TG-Wertanteil: 15.000 € = Gesamtkaufpreis: 310.000 €. Die Ausweisung dient ausschließlich der rechnerischen Transparenz; der TG-Stellplatz ist nicht separat veräußerbar oder abwählbar.

Mit ca. 60,55 m² Wohnfläche sowie ca. 64,78 m² Gesamtfläche inkl. Nutz- und Nebenflächen bietet die Wohnung ein angenehmes und gut strukturiertes Raumangebot. Das helle Wohnzimmer bildet den zentralen Lebensmittelpunkt und bietet direkten Zugang zu einem der beiden Balkone. Der Südbalkon lädt zu sonnigen Stunden ein, während der zusätzliche Balkon in Nordostausrichtung eine angenehme Rückzugsmöglichkeit an warmen Tagen bietet. Die 2024 auf beiden Balkonen verlegten Kunstrasenflächen unterstreichen den gepflegten Eindruck.

Die angrenzende Küche ist mit einer funktionalen Einbauküche ausgestattet, die im Kaufpreis enthalten ist. Diese wurde ca. 2008 angeschafft und später teilweise modernisiert, u. a. durch einen neuen Geschirrspüler (ca. 2011) sowie ein erneuertes Kochfeld und einen Backofen (ca. 2014). Das Schlafzimmer bietet eine angenehme Größe und ausreichend Stellfläche. Der 2011 erneuerte Laminatboden sorgt hier ebenso wie im Wohnzimmer für ein gepflegtes Erscheinungsbild. Das Badezimmer wurde 2023 umfassend saniert und modernisiert und ist mit Dusche, Waschbecken, WC und praktischen Badezimmermöbeln ausgestattet. Bodenbeläge: Fliesen und Laminat. Die vorhandenen Holzfenster mit Doppelverglasung stammen nach vorliegenden Angaben aus dem Baujahr. Beheizt wird das Gebäude über eine Gaszentralheizung aus 1990; die Wärmeverteilung erfolgt über Heizkörper.

Zur Wohnung gehören der TG-Stellplatz Nr. 34 sowie ein separates Kellerabteil in Form eines Holzverschlags. Aufzug, Fahrradkeller und gemeinschaftlicher Waschraum im UG sind vorhanden. Die Wohnanlage umfasst ca. 48 WE und wird professionell verwaltet.

Gemäß Wirtschaftsplan 2026 beträgt die monatliche Vorauszahlung ab 01.08.2026 ca. 387,00 €. Davon entfallen rechnerisch ca. 213,28 € auf im Wirtschaftsplan als umlagefähig ausgewiesene Betriebs- und Heizkosten, ca. 63,91 € auf nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten sowie ca. 109,69 € auf die Zuführung zu den Erhaltungsrücklagen. Die tatsächliche Umlagefähigkeit richtet sich nach den gesetzlichen Vorgaben sowie der jeweiligen mietvertraglichen Vereinbarung. Zum 31.12.2025 beträgt der rechnerisch auf die Einheit einschließlich TG-Stellplatz entfallende Anteil an den Erhaltungsrücklagen ca. 9.200,60 €. Die Erhaltungsrücklagen stehen im Gemeinschaftsvermögen der WEG.

Die Wohnung eignet sich für Eigennutzer und Kapitalanleger. Bei Vermietung ist nach aktueller Einschätzung eine monatliche Nettokaltmiete von ca. 950,00 € inklusive TG-Stellplatz realistisch, entsprechend einer Jahresnettokaltmiete von ca. 11.400,00 €.

Insgesamt handelt es sich um eine attraktive Immobilie mit solidem Gesamtzustand, guter Vermietbarkeit und langfristigem Entwicklungspotenzial. Weiterführende Informationen zur WEG sowie zu Beschlüssen und Instandhaltungsthemen sind den aktuellen WEG-Unterlagen im Kundendatenraum zu entnehmen.

Lage