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Die repräsentative Villa von 1927 vereint historischen Charme mit Großzügigkeit: kleine Giebel und Balkone lassen das historische Gesicht des Hauses erahnen, während große, moderne Fenster für ein helles, freundliches Ambiente sorgen. Ursprünglich als großzügiger Familiensitz konzipiert und im Verlauf der Jahrzehnte sukzessive erweitert und modernisiert, diente es über Jahrzehnte als Lebensmittelpunkt und Zuhause der Eigentümerfamilie.
Das vollständig eingefriedete, kaum einsehbare Traumgrundstück besticht durch alten Baumbestand und absolute Privatsphäre. Für das hintere Arealteil (ca. 500 m²) liegt eine positive Bauvoranfrage für eine zusätzliche Bebauung aus dem Jahr 2000 vor. In den 1970er-Jahren wurde die Villa erstmals baulich vergrößert, Anfang der 1990er-Jahre weiter ausgebaut und in drei abgeschlossene Wohneinheiten unterteilt. Ein - architektonisch harmonisch angepasster - Treppenhausturm ermöglicht den unabhängigen Zugang zu drei abgeschlossenen Wohneinheiten. Die durchdachte Grundrissgestaltung bietet maximale Flexibilität: die Villa kann ideal als repräsentativer Familiensitz genutzt werden, aber alternativ auch als Mehrfamilien- oder Mehrgenerationenhaus oder zur Selbstnutzung mit Teilvermietung.
Die Bausubstanz ist solide (Naturschieferdach, Doppel- und Dreifachverglasung, frischer Fassadenanstrich) und das Gebäude weist keinen Sanierungsstau auf. Der liebevoll angelegte Garten mit mehreren Freisitzmöglichkeiten lädt zum Verweilen ein. Alte Bäume (gepflegt, letzter Baumschnitt 2025) bieten Schattenplätze und verleihen dem Garten eine parkähnliche Atmosphäre.
Großzügiges Raumangebot nach Etagen:
•Erdgeschoss (ca. 170 m²): Barrierefrei zugänglich. Großzügiges, helles Wohnzimmer mit hochwertigem Parkett und behaglichem Kachelofen. Direktzugang zum Hauptgarten von mehreren Räumen (Wohn-, Lese-, Schlafzimmer & Küche, teilweise barrierefrei) für ein einmaliges "Leben im Grünen". Esszimmer, Arbeitszimmer, Bad und Gäste-WC ergänzen die Etage.
•1. Obergeschoss (ca. 102 m²): Lichtdurchflutete Wohnung mit 3 Schlafzimmern, großzügiger Diele, Wohnzimmer, Küche, Bad und einer großen Süd-West-Terrasse (mit Markise) und herrlichem Blick über Koblenz. Bei Bedarf kann dieser Wohnung ein eigener, abgrenzbarer Gartenanteil in Süd-West-Lage zugeschlagen werden.
•Dachgeschoss (ca. 41,6 m²): Einladende Mansardenwohnung mit 2 Zimmern, Diele mit Küchenzeile und Bad. Fernblick bis in die Eifel. Bietet eine attraktive Ausbaureserve zur Maisonettewohnung mit Süd-West-Ausrichtung.
•Kellergeschoss: Voll ausgebaut. Waschküche, Werkraum, Abstellraum sowie Sauna, Duschbereich, WC und Ruheraum. Direkter Zugang zu beiden Gartenbereichen.
Ausstattung laut Anbieter
Heizung und Energieträger: Kombinierte Gas- und Solarthermie-Anlage: Im Jahr 2024 wurde auf dem Dach eines Anbaus zwischen Haus und Garagen eine Photovoltaikanlage mit 22 Modulen und einem 11-kWh-Speicher installiert. Es liegt ein Thermogutachten aus dem Jahr 2016 vor, in dessen Folge optimierende Sanierungsmaßnahmen getroffen wurden.
Böden und Wände: Bei den Bodenbelägen handelt es sich um hochwertige Vollholz-Parkette, Stabparkette und Fliesen. Die Wände sind (mit Ausnahme eines Zimmers im EG) verputzt und tapeziert.
Küchen: Die zwei Küchen (EG und 1. OG) sind entkernt und bieten damit völligen Freiraum zur eigenen Gestaltung. Die Mansardenwohnung im 2. OG verfügt über eine kleine Küchenzeile mit Waschbecken und Küchenschränken.
Badezimmer und Gäste-WC EG: Das Badezimmer im EG verfügt über ein seniorengerechtes, barrierefrei zugängliches Duschbad, Badewanne, WC, Bidet und Doppelwaschbecken. Des weiteren gibt es im EG ein Gäste-WC. 1. OG: Das Bad im 1. OG verfügt über eine Badewanne, WC, Bidet sowie ein Doppelwaschbecken. 2. OG: Das Bad im 2. OG verfügt über eine Dusche, WC und Waschbecken. Einer der Mansardenräume verfügt über ein weiteres Waschbecken. Kellergeschoss: Im Kellergeschoss gibt es ein - vom Garten durch die Kellertür einfach erreichbares- WC sowie ein Duschbad mit Waschbecken im Saunabereich.
Fenster: Doppel- und Dreifach-Verglasung
Sonnenschutz: EG: elektrisch bedienbare Markise über dem vor Küche und Schlafzimmer gelegenen Freisitz elektrisch bedienbare Rollläden 1. OG: elektrisch bedienbare Markise über dem Balkon in Süd-West-Ausrichtung Garten: vollständig überdachter Freisitz für mindestens zehn Personen, für die kühlere Jahreszeit mit Heizstrahlern ausgerüstet
Parken: eine Doppelgarage mit direktem Gartenzugang mit elektrischem Garagentor eine Einzelgarage mit elektrischem Garagentor Platz für min. zwei Stellplätze im Einfahrtsbereich
Stauraum: EG: ein separater Hauswirtschaftsraum zwischen EG und Garage und Stauraum im Dachboden über Anbau 1. OG: Einbauschrank 2. OG: viel Stauraum in Einbauschränken vor Dachschrägen in Bad und einer Mansarde, Spitzboden über 2. OG Keller: Einbauschrank
Wellness: Sauna im Kellergeschoss mit Ruheraum und einer Möglichkeit zum direkten Zugang in den Garten
Außen-Wasseranschlüsse und Außenbeleuchtung: Zur einfacheren Gartenbewässerung in trockenen Sommern existieren zwei Regentonnen und drei Außen-Wasseranschlüsse. Es existieren mehrere, vom Haus aus zu steuernde, Beleuchtungsanlagen zur stimmungsvollen Illumination des Gartens am Abend
Bau- und Ausbaureserven: Für den hinteren, gartenarchitektonisch separierbaren Grundstücksteil (400-500 Quadratmeter) liegt eine positive Bauvoranfrage aus dem Jahr 2000 vor. Dieser hintere Grundstücksteil ist über eine Stichstraße mit eigener Zufahrt erreichbar. Für das zweite OG ist ein Maisonette-Ausbau mit traumhaftem Fernblick denkbar.
Lage
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Lagebeschreibung
Das nachbarschaftliche Umfeld ist geprägt von gepflegten Einfamilienhäusern und geringem Verkehr (Sackgasse), was der Wohnlage absolute Ruhe und einen familienfreundlichen Charakter verleiht. Durch die exponierte Höhenlage eröffnet sich ein außergewöhnlicher, unverbaubarer Blick aus den oberen Etagen über Koblenz, die historische Festungsanlage Ehrenbreitstein, über Rhein und Mosel bis in die Eifel.
Die Anbindung ist gut: Der charmante, historische Ortskern von Ehrenbreitstein mit Geschäften, Apotheke, Wochenmarkt, Cafés und Theater ist ebenso fußläufig erreichbar wie das Rheinufer. Von dort bringt Sie die Personenfähre direkt ins Koblenzer Stadtzentrum. ÖPNV (Bus/Bahn), Schulen, Kitas und Ärzte liegen in erreichbarer Nähe.
Die gute Autobahnanbindung ist für Pendler in nördlicher, südlicher oder westlicher Richtung attraktiv, Köln, Frankfurt oder Trier/ Luxemburg sind gut erreichbar.
In östlicher Richtung bietet der in drei Autominuten erreichbare rechtsrheinische Arzheimer Wald (Teil des Koblenzer Stadtwalds) mit angrenzender Schmidtenhöhe ein wertvolles Naturschutz- und Naherholungsgebiet in unmittelbarer Nähe, ebenfalls teilweise mit herrlichen Fernblicken - und wunderbar geeignet für die morgendliche Joggingrunde oder den abendlichen Spaziergang mit Sonnenuntergangsblick.
In wenigen Worten: die besondere Lage verschafft der Villa eine besondere Wohnatmosphäre, die in Koblenz nur selten zu finden ist. Gute Anbindung und Stadtnähe... bei gleichzeitig ruhiger Stadtrandlage. Repräsentative Großzügigkeit... bei gleichzeitiger Privatheit auf einem weitgehend nicht einsehbaren Gartengelände. Gute Luft aufgrund der Höhenlage und des nahen Waldes. All das sorgt für eine hohe Lebensqualität. Ein Ort zum Aufatmen, Durchatmen und Wohlfühlen.
