Umfangreich modernisiertes Mehrfamilienhaus mit Faktor 17,9 in Lübeck

Objektdaten

Kaufpreis & Kosten

Beschreibung der Anlageimmobilie

Das Mehrfamilienhaus wurde um das Jahr 1900 errichtet und befindet sich auf einem ca. 180 m² großen Grundstück. Das Haus verfügt über vier Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 217 m². Das Gebäude wurde in massiver Bauweise errichtet und erstreckt sich über vier Wohngeschosse mit jeweils einer Wohnung.

Die vier gut geschnittenen 3-Zimmer-Wohnungen verfügen über Wohnflächen zwischen ca. 50 und 57 m² und sind vollständig vermietet. Zu jeder Wohnung gehört ein eigenes Kellerabteil. Vor und hinter dem Gebäude befinden sich Gartenflächen; der rückwärtige Garten steht den Mietern derzeit zur gemeinschaftlichen Nutzung zur Verfügung.

In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Insbesondere im Jahr 2026 wurden wesentliche und kostenintensive Gebäudebestandteile erneuert:
- 2026: vollständige Erneuerung des Daches inklusive neuer Dämmung unter Inanspruchnahme einer BAFA-Förderung
- 2026: neue Gaszentralheizung einschließlich neuer Heizungsstränge zu sämtlichen Wohnungen
- 2026: weitgehende Erneuerung der Steigleitungen
- 2026: Erneuerung der straßenseitigen Fenster
- 2026: Sanierung der vorderen Fassade
- 2026: Sanierung der Dachgeschosswohnung
- 2025: Renovierung der Wohnung im 2. Obergeschoss
- 2020: Sanierung der Erdgeschosswohnung
- ca. 2015: Erneuerung der Elektrik (Zählerschrank und Hauptverteilung)

Die rückwärtigen Fenster sind zweifach verglast und älteren Baujahres, befinden sich aber in einem guten Zustand. Die Wohnung im 1. Obergeschoss befindet sich in einem älteren Zustand und bietet bei einem zukünftigen Mieterwechsel entsprechendes Modernisierungs- und Mietentwicklungspotenzial.
Aktuell erzielt das Objekt eine Jahresnettokaltmiete von ca. 38.908 € und ist vollständig vermietet. Drei der vier bestehenden Mietverträge enthalten eine Indexklausel und ermöglichen damit eine an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelte regelmäßige Mietanpassung.

Neben den laufenden Mieteinnahmen bietet das Objekt weiteres Entwicklungspotenzial. Insbesondere die zukünftige Modernisierung und Neuvermietung der Wohnung im 1. Obergeschoss, eine mögliche WG-Vermietung sowie die perspektivische Zuordnung der rückwärtigen Gartenfläche zur Erdgeschosswohnung bieten zusätzliche Möglichkeiten. Auch eine spätere Aufteilung des Mehrfamilienhauses in einzelne Wohneinheiten kann perspektivisch geprüft werden.

Durch die in jüngster Vergangenheit vorgenommenen Investitionen in Dach, Dämmung, Heizung, Leitungen und Fenster wurde ein wesentlicher Teil des typischen Modernisierungsbedarfs eines Altbaus bereits abgearbeitet. Damit eignet sich die Immobilie insbesondere für Kapitalanleger, die ein Mehrfamilienhaus mit überschaubarem Instandhaltungsaufwand, laufenden Mieteinnahmen und gleichzeitig weiterem Entwicklungspotenzial suchen.

Für das Gebäude liegt ein Bedarfsausweis vor. Der ausgewiesene Endenergiebedarf beträgt 124,7 kWh/(m²·a); wesentlicher Energieträger für Heizung und Warmwasser ist Gas.

Lage