Hochparterre mit ca. 85 m² plus Gartenanteil – barrierearm wohnen zwischen Isar und Alpen

Objektdaten

Kaufpreis & Kosten

Beschreibung der Wohnung

Die Wohnung ist derzeit bewohnt. Die Möbel wurden von einer KI entfernt.

Hochparterre mit eigenem Garten ist eine seltene Kombination – und genau sie macht diese 3-Zimmer-Wohnung für zwei sehr unterschiedliche Lebensphasen zur richtigen Wahl.
Nur wenige Stufen trennen den Hauseingang von der Wohnungstür. Ein Aufzug ist schlicht nicht nötig, und alles Wichtige für den Alltag liegt im Umkreis von zwei bis drei Kilometern. So bleibt Wohnen unkompliziert – heute und in vielen Jahren.
Für Familien beginnt der Garten mit Sondernutzungsrecht direkt vor der Wohnung: rund 88 m² für das Frühstück im Freien, das Planschbecken im Sommer, den Feierabend an der Westsonne – alles ohne Treppenhaus dazwischen. Die großzügigen Grünflächen der Anlage erweitern den Spielraum zusätzlich.
Die Wohnung verteilt sich auf ca. 85 m² mit Wohn-/Essbereich, zwei Schlafzimmern, Küche und Bad. In den Wohnräumen liegt Echtholzparkett – ein gewachsener Boden mit Patina, der sich abschleifen und neu versiegeln lässt. Wer mag, gibt ihm ein zweites Leben nach eigenem Geschmack; wer ihn liebt, lässt ihn, wie er ist.
Balkon und Garten liegen nach Westen, der Hauseingang nach Osten – Morgenlicht beim Aufbruch, Abendsonne zum Ausklang. Eine Markise zur Westseite und elektrische Rollos zur Ostseite halten die Sonne draußen, bevor sie zur Hitze wird.
Ein eigenes Kellerabteil gehört zur Wohnung, ebenso ein Außenstellplatz als Sondernutzungsrecht.
Wohn- und Gartenflächen laut Notar-/Bauträgerunterlagen von 1999 (ca. 85 m² bzw. ca. 88 m²).

Ausstattung laut Anbieter

– Echtholzparkett in den Wohnräumen
– Zentralheizung über Fernwärme, zusätzliche Brauchwassererwärmung im Haus für konstant hohe Temperaturen
– Energieausweis Klasse B – für eine Bestandsimmobilie ein bemerkenswert guter Wert
– Balkon nach Westen mit Markise
– Elektrische Rollos an der Ostseite
– Gartenanteil ca. 88 m² als Sondernutzungsrecht
– Außenstellplatz als Sondernutzungsrecht
– Kellerabteil im Eigentum
– Kein Aufzug erforderlich – Hochparterre über wenige Stufen
– Markise am Balkon
- Glasfaseranschluss

Sonstiges

Modernisierungen im Überblick
- 1998 Außenwanddämmung
- 1998 Balkone mit neuen Fenstern und Balkontüren am gesamten Haus
- 1999 Bad komplett renoviert
- 2009 Neue Fenster am gesamten Haus
- 2014/15 Zusätzliche Brauchwassererwärmung im Keller
- 2023 Garten angelegt
- 2025 Bad neu verfugt
- 2026 Schlafzimmer renoviert (Putz erneuert)

Der Verkauf erfolgt privat und für Käufer provisionsfrei direkt vom Eigentümer.
Besichtigungen am besten am Nachmittag, wenn die Westsonne auf Balkon und Garten steht.
Alle Angaben nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Flächenangaben gerundet.

Lage

Lagebeschreibung

Bad Tölz gehört zu den Orten, an denen das Voralpenland sein Versprechen einlöst: Die Isar fließt mitten durch die Stadt, die historische Altstadt ist zu Fuß erlebbar, und am Horizont stehen die Berge. Als Naherholungsgebiet Münchens verbindet Bad Tölz, was sonst selten zusammenkommt – eine gewachsene Kleinstadt mit echtem Alltagskomfort und eine Landschaft, für die andere in den Urlaub fahren.

Alles für den Alltag – 2 bis 3 km
Fünf Supermärkte (ALDI 850 m, REWE 750 m, EDEKA 700 m, NORMA 850 m, NETTO 1,3 km) sowie Bio-Laden, Bäckerei (550 m) und zwei Metzgereien. Bahnhof in 750 m. Behörden kompakt beieinander: Finanzamt 400 m, Landratsamt und Polizei je 600 m, Führerscheinstelle 450 m. Gesundheitszentrum 450 m, Internist 500 m.
Schulen und Sport
Montessori-Schule (800 m), Waldorf-Grundschule (650 m), Jahnschule (2,0 km), Realschule und Berufsoberschule (1,9 km), Gymnasium (1,8 km). Hallenbad 550 m, Freibad 1,4 km, Fitnessstudio 800 m, SV Bad Tölz und Eishockeystadion je 850 m.

Naherholung – 10 km
Isar-Radweg 3,6 km, Ellbacher Moor 3 km, Golfclub Isarwinkel 1,4 km, Segelfluggelände Greiling 1,4 km, Blombergbahn 6,2 km. Asklepios Stadtklinik 4,3 km.

Der weite Radius
München, die Alpen, Garmisch-Partenkirchen und Rosenheim liegen jeweils rund eine Stunde entfernt. München ist auch als Arbeitsort gut erreichbar – per BRB-Regionalbahn oder über die B13. Autobahn A8 in ca. 20 km..