Über diese Traum-Anlageimmobilie
Objektbeschreibung
Solide Gewerbeimmobilie mit attraktiver Rendite und vielseitigem Nutzungspotenzial
Dieses Gewerbeobjekt richtet sich sowohl an Kapitalanleger als auch an Eigennutzer, die Wert auf eine laufende Ertragsquelle, eine gute Drittverwendungsfähigkeit und ein überschaubares Investitionsrisiko legen. Die Immobilie wurde ursprünglich 1967 als Bankfiliale errichtet, später modernisiert und wird heute als Büro-, Praxis- und Schulungsstandort genutzt.
Die EG-Flächen umfassen einen großzügigen Empfangs- und Verwaltungsbereich, einen zentralen Besprechungs- und Aufenthaltsraum, zwei große Schulungs- beziehungsweise Behandlungsräume, ein separates Büro für die Geschäftsführung sowie einen Personalraum. Die vorhandene Raumstruktur ist marktgängig, flexibel nutzbar und bei Bedarf mit überschaubarem Aufwand anpassbar. (210m²)
Weiterhin stehen im Untergeschoss stehen rund 130 m² Lager/Nutzfläche und 60 m² Sozialräume zur Verfügung. Diese Flächen bieten zusätzlichen Nutzen für Archivierung, Lagerung, Technik oder interne Betriebsabläufe.
Ein besonderer Vorteil ist die umfangreiche technische Infrastruktur mit im Boden verlegter Elektro- und Datenverkabelung. Die rund 22 Meter breite Fensterfront sorgt für eine hervorragende Sichtbarkeit im Straßenbild, hohe Werbewirksamkeit und angenehme Lichtverhältnisse innerhalb der Mietflächen.
Die verkehrsgünstige Lage an der Dorstener Straße mit unmittelbarer Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, kurzen Wegen zur Bochumer Innenstadt und schneller Erreichbarkeit der A40 macht den Standort für Mitarbeiter, Kunden und Patienten gleichermaßen attraktiv. Zahlreiche öffentliche Parkmöglichkeiten befinden sich im direkten Umfeld.
Investorenbetrachtung
Bei einer Jahresnettokaltmiete von 30.000 € und einem Kaufpreis von 395.000 € ergibt sich eine attraktive Bruttoanfangsrendite von rund 7,6 % p.a.. Der Kaufpreis entspricht dem 13,17-fachen der Jahresnettomiete und bewegt sich damit in einem für Gewerbeimmobilien attraktiven Marktsegment.
Beispielhaft ergibt sich bei einer Finanzierung von 300.000 € zu 4,0 % Zinsen und 2,0 % Tilgung ein jährlicher Kapitaldienst von rund 18.000 €. Den gegenüber stehen Mieteinnahmen von 30.000 € pro Jahr, sodass bereits vor Instandhaltungs- und Verwaltungskosten ein Überschuss von rund 12.000 € jährlich erzielt werden kann.
Besonders interessant für Kapitalanleger: Der Verkäufer ist grundsätzlich bereit, die Flächen nach dem Verkauf weiterhin anzumieten. Dadurch kann dem Erwerber auf Wunsch unmittelbar ein laufender Mietertrag ohne anfängliches Leerstandsrisiko zur Verfügung gestellt werden.
Die Kombination aus guter Sichtlage, flexiblen Flächen, solider technischer Ausstattung, langfristiger Vermietbarkeit und attraktiver Rendite macht diese Immobilie zu einer interessanten Investitionsmöglichkeit für Investoren, Family Offices, Bestandshalter und Eigennutzer gleichermaßen.
Zusätzlich bietet die Immobilie erhebliches Entwicklungspotenzial. Nach § 34 BauGB erscheint eine Aufstockung des Gebäudes grundsätzlich möglich. Dadurch könnten voraussichtlich weitere ca. 180 m² Wohnfläche in Form von drei Wohnungen mit jeweils rund 60 m² geschaffen werden. Die vorhandene Umgebungsbebauung sowie die innerstädtische Lage sprechen für eine wirtschaftlich attraktive Nachverdichtung. Für Investoren eröffnet sich damit neben den laufenden Gewerbemieteinnahmen die Möglichkeit, zusätzliche Wohnraumerträge zu generieren und den Gesamtwert der Immobilie nachhaltig zu steigern. Die Realisierung dürfte aufgrund der bestehenden Gebäudestruktur vergleichsweise kostengünstig und mit überschaubarem Aufwand umsetzbar sein. Eine abschließende Prüfung erfolgt selbstverständlich im Rahmen einer Bauvoranfrage.
