Kapitalanlage in zentraler Ulmer Innenstadtlage – 69,5 m² mit Restnutzungsdauergutachten von PRIVAT

Objektdaten

Kaufpreis & Kosten

Beschreibung der Wohnung

Sie wollen eine Wohnung mitten in der Stadt? Und es soll trotzdem ruhig sein? Zum Verkauf steht eine vermietete Eigentumswohnung in attraktiver und zentraler Lage der Ulmer Innenstadt. Die Wohnung befindet sich in einem historischen Mehrfamilienhaus mit insgesamt nur sechs Einheiten und verbindet den besonderen Charakter eines Ulmer Altbaus mit einer ausgezeichneten innerstädtischen Lage.

Die Wohnung verfügt über ca. 69,5 m² Wohnfläche und ist derzeit für 900 € Kaltmiete monatlich vermietet. Damit eignet sich das Objekt insbesondere für Kapitalanleger, die eine langfristig vermietbare Immobilie in zentraler Lage suchen.

Das Gebäude stammt in seinen Ursprüngen aus der Zeit um 1700 und zeichnet sich durch typische historische Baumerkmale wie Mauerwerk und Holzbalkendecken aus. Die Wohnung Nr. 4 verfügt über einen Miteigentumsanteil von 168,65/1.000 an der aus sechs Einheiten bestehenden Eigentümergemeinschaft. Das Gebäude steht laut vorliegendem Gutachten nicht unter Denkmalschutz.

Interessant für Kapitalanleger: Restnutzungsdauergutachten vorhanden

Für die Immobilie liegt ein aktuelles Sachverständigengutachten zum Nachweis einer tatsächlich kürzeren Nutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vor. Das Gutachten wurde im August 2026 von einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt.

Im Gutachten wird für das Bewertungsobjekt eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 15 Jahren ermittelt.

Hieraus kann sich für einen Erwerber bei entsprechender steuerlicher Anerkennung eine gegenüber der typisierten Gebäude-AfA erhöhte jährliche Abschreibung ergeben. Die individuelle AfA-Bemessungsgrundlage sowie die steuerliche Anerkennung und tatsächliche Höhe der Abschreibung sind vom jeweiligen Erwerber eigenständig bzw. mit dessen steuerlichem Berater zu prüfen.

Das Gutachten wird dem Käufer im Rahmen des Verkaufs zur Verfügung gestellt.

Ausstattung laut Anbieter

- Dielenböden aus Vollholz
- saniertes Badezimmer 2023 mit großer Dusche
- Glasfaseranschluss im Wohnraum vorhanden
- Einbauküche vorhanden
- große Essküche
- lichtdurchflutete Wohnung, hohe Fenster (2-fach verglast)

Lage

Lagebeschreibung

Die Immobilie in der Theatergasse überzeugt durch ihre erstklassige, zentrale Lage im Herzen von Ulm. Nur wenige Schritte entfernt befindet sich die charmante Altstadt mit ihren verwinkelten Gassen, historischen Fachwerkhäusern und einem vielfältigen gastronomischen Angebot.

Ein besonderes Highlight ist die unmittelbare Nähe zum weltberühmten Ulmer Münster – mit dem höchsten Kirchturm der Welt ein echtes Wahrzeichen der Stadt und Anziehungspunkt für Besucher aus aller Welt. Ebenso lädt das malerische Fischerviertel mit seinen kleinen Brücken, Cafés und Boutiquen zum Verweilen ein.

Die Lage bietet eine hervorragende Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Ärzte, Apotheken sowie Schulen und Kindergärten sind bequem zu Fuß erreichbar. Darüber hinaus sorgt die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr für eine schnelle Erreichbarkeit aller Stadtteile sowie des Umlands.

Dank der Nähe zur Universität Ulm und zu bedeutenden Arbeitgebern ist die Lage auch für Berufstätige und Studierende besonders attraktiv.

Die Theatergasse selbst zeichnet sich durch ihre ruhige, dennoch zentrale Atmosphäre aus – ideal für alle, die urbanes Leben mit hoher Lebensqualität verbinden möchten.