Четыре направления: покупка, аренда, продажа и дача в аренду. Статьи следуют шагам в порядке, в котором они появляются, от бюджетного вопроса через документы и просмотры до назначения нотариуса или передачи ключей.
Viele Käufer glauben, mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag gehöre ihnen die Immobilie – doch das stimmt nicht. Erst die Auflassung und die anschließende Eintragung ins Grundbuch machen aus dem Käufer den rechtlichen Eigentümer. Wir erklären Ihnen, was die Auflassung genau ist, wie sie sich von der nur sichernden Auflassungsvormerkung unterscheidet und zu welchem Zeitpunkt das Eigentum tatsächlich übergeht.
» Читать далееViele Eigentümer verlassen sich beim Verkauf allein auf den Grundbuchauszug – und übersehen dabei die Baulasten. Diese öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen stehen in einem eigenen Register, dem Baulastenverzeichnis, und tauchen im Grundbuch nicht auf. Wer eine wertmindernde Baulast verschweigt, riskiert die Rückabwicklung des Kaufs und Schadenersatz. Wir erklären Ihnen, was Baulasten sind, wie Sie eine Auskunft einholen und welche Lasten Sie einem Käufer offenlegen müssen.
» Читать далееOhne Teilungserklärung gibt es keine Eigentumswohnung: Erst dieses Dokument macht aus einem Grundstück mit Mehrfamilienhaus einzelne, verkäufliche Wohneinheiten. Für Käufer und ihre Bank ist die Teilungserklärung deshalb das wichtigste rechtliche Dokument neben dem Grundbuchauszug – und ohne sie wird kaum eine Finanzierung genehmigt. Wir erklären Ihnen, was die Teilungserklärung regelt, warum sie beim Wohnungsverkauf zwingend verlangt wird und worauf Sie als Käufer oder Verkäufer achten sollten.
» Читать далееZwischen der Unterschrift beim Notar und dem Tag, an dem Sie tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch stehen, vergehen oft mehrere Wochen oder sogar Monate. Die Auflassungsvormerkung ist der Sicherungsanker, der Sie in genau dieser heiklen Phase schützt – etwa davor, dass die Immobilie ein zweites Mal verkauft oder mit Schulden belastet wird. Wir erklären Ihnen, was die Auflassungsvormerkung genau ist, wie sie funktioniert und warum sie nicht mit der Auflassung selbst verwechselt werden darf.
» Читать далееWer sein Immobiliendarlehen vollständig zurückgezahlt hat, ist noch nicht automatisch lastenfrei: Die Grundschuld bleibt im Grundbuch stehen, bis sie aktiv gelöscht wird. Spätestens beim Verkauf wird das wichtig, denn Käufer und ihre Banken erwarten eine unbelastete Immobilie. Wir erklären Ihnen, wie Sie mit der Löschungsbewilligung Ihrer Bank die Grundschuld aus dem Grundbuch entfernen, was das kostet und warum die Löschung beim Verkauf oft erst Zug um Zug mit dem Kaufpreis erfolgt.
» Читать далееЭкспозе — визитная карточка вашей недвижимости: за несколько секунд оно определяет, будет ли заинтересованный человек читать дальше или закроет страницу. Хорошее экспозе наглядно объединяет всю важную информацию, вызывает желание осмотреть объект и одновременно содержит предусмотренные законом обязательные сведения. Мы покажем, из каких элементов состоит экспозе, способное эффективно продавать, и какие данные ни в коем случае нельзя забывать.
» Читать далееMit der Unterschrift beim Notar wechselt eine Immobilie noch nicht den Eigentümer. Zwischen der Beurkundung und der endgültigen Eintragung im Grundbuch liegen mehrere gesetzlich genau geregelte Schritte, die sich über Wochen bis Monate ziehen. Wir zeichnen den gesamten Ablauf für Sie als Zeitleiste nach – vom ersten Vertragsentwurf über Vormerkung, Fälligkeit und Kaufpreiszahlung bis zur Umschreibung – und ordnen jeden Schritt an der richtigen Stelle ein.
» Читать далееWer eine Immobilie verkauft oder vermietet, braucht einen Energieausweis – doch das Dokument gibt es in zwei Varianten. Der Bedarfsausweis bewertet die Bausubstanz, der Verbrauchsausweis den tatsächlichen Energieverbrauch der Bewohner. Welcher Typ zulässig ist, hängt vom Gebäude ab, und die falsche Wahl kann ein Bußgeld nach sich ziehen. Wir erklären Ihnen die Unterschiede, wann welcher Ausweis Pflicht ist und was er kostet.
» Читать далееDas Grundbuch sagt die Wahrheit über Ihre Immobilie – vorausgesetzt, Sie können es lesen. Ein Grundbuchauszug wirkt auf den ersten Blick sperrig, folgt aber immer demselben festen Aufbau: einer Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei nummerierten Abteilungen. Wer weiß, was in welchen Teil gehört, erkennt in wenigen Minuten, wem das Grundstück gehört und welche Belastungen darauf liegen. Wir führen Sie Abschnitt für Abschnitt durch das Dokument und erklären, worauf Sie als Verkäufer besonders achten sollten.
» Читать далееDer notarielle Kaufvertrag ist das rechtliche Herzstück jeder Immobilientransaktion – erst mit seiner Beurkundung wird der Verkauf verbindlich. Auf viele Käufer und Verkäufer wirkt das mehrseitige Dokument zunächst unübersichtlich. Wir erklären Ihnen Klausel für Klausel, welche Bestandteile in einem Immobilienkaufvertrag stehen, vom Kaufpreis über die Fälligkeit bis zur Haftung, und worauf Sie dabei besonders achten sollten.
» Читать далееIst der Käufer gefunden und der Preis vereinbart, folgt der wohl wichtigste Moment jedes Immobilienverkaufs: der Notartermin. Dort wird der Kaufvertrag verlesen, erläutert und unterschrieben – erst mit dieser Beurkundung wird der Verkauf rechtlich verbindlich. Wir führen Sie durch den genauen Ablauf, die Dauer, die anwesenden Personen und die Unterlagen, die Sie mitbringen sollten.
» Читать далееDie Wohnfläche entscheidet über Kaufpreis, Miethöhe und Nebenkosten – und kaum eine Zahl wird so häufig falsch angegeben. Ob ein Balkon nur zu einem Viertel zählt oder die Dachschräge gar nicht, regelt in Deutschland die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Wir erklären Ihnen, welche Flächen voll, anteilig oder überhaupt nicht mitgerechnet werden – und warum eine falsche Quadratmeterangabe im Exposé für Verkäufer teuer werden kann.
» Читать далееEin wetterfestes Schild am Gartenzaun oder im Fenster ist einer der ältesten Vermarktungswege für Immobilien – und er wirkt bis heute. Ein „Zu verkaufen"-Schild erreicht genau die Menschen, die online gar nicht aktiv suchen: Nachbarn, Pendler und Spaziergänger, die Ihre Lage bereits kennen und schätzen. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt von Standort, Rechtslage und Gestaltung ab. Wir zeigen Ihnen, was ein Verkaufsschild wirklich bringt, ob es erlaubt ist und wie Sie es so gestalten, dass aus Vorbeikommenden echte Interessenten werden.
» Читать далееАэрофотоснимок показывает то, что остаётся скрытым на земле: конфигурацию участка, расположение в населённом пункте и окружающую зелёную зону. Поэтому для домов с садом, больших участков и объектов в особых местах съёмка с дрона является весомым аргументом при продаже — в отличие от квартир на этажах в плотно застроенных районах, где она редко оправдана. Мы объясним, когда аэрофотоснимки действительно полезны, какие правила действуют в 2026 году и как получить такие снимки с соблюдением закона.
» Читать далееСоциальные сети охватывают миллионы людей — в том числе потенциальных покупателей недвижимости, которые вообще не ищут её активно на порталах. Предлагая свою недвижимость через Facebook, Instagram и группы объявлений, вы увеличиваете охват и обращаетесь к заинтересованным лицам непосредственно в их повседневной жизни. Мы расскажем, какие каналы подходят, как составить объявление и какие юридические обязанности нельзя упускать из виду.
» Читать далееДемонстративно низкое предложение о покупке — не повод для паники и лишь в редких случаях является справедливым сигналом цены. Те, кто сбивает цену, сознательно начинают с низкой суммы, проверяют ваши нервы и охотно обосновывают скидку длинными списками недостатков. Мы покажем вам, как правильно оценивать такие предложения, объективно парировать типичные аргументы тех, кто сбивает цену, и отстаивать свою цену, не теряя серьёзных заинтересованных покупателей.
» Читать далееКадастровая стоимость, рыночная стоимость, цена предложения — в повседневной практике с недвижимостью эти термины часто употребляются вместе, как будто означают одно и то же. С юридической точки зрения кадастровая и рыночная стоимость действительно идентичны, а цена предложения — это нечто совершенно иное. Мы объясним, что означает каждый термин, откуда взялось двойное обозначение и почему чёткое различие при покупке и продаже может сэкономить реальные деньги.
» Читать далееВ списке результатов портала недвижимости пользователи сначала видят только две вещи: первую фотографию и заголовок. Именно эта единственная строка заголовка решает, откроет ли кто-нибудь ваше объявление или продолжит прокрутку. Мы покажем, как сформулировать заголовок объявления, который вызывает любопытство, какая длина оптимальна и каких формулировок лучше избегать.
» Читать далееВиртуальный 360-градусный тур позволяет заинтересованным лицам осмотреть вашу недвижимость на экране задолго до того, как они впервые окажутся у двери. Это увеличивает охват за пределами собственного региона, экономит время на пустых просмотрах и гарантирует, что на очную встречу придут только серьезные покупатели. Мы объясним, какие существуют форматы, когда затраты оправданы, сколько стоит тур и на что необходимо обратить внимание с юридической точки зрения.
» Читать далееСлабое экспозе — самая частая причина того, что объект недвижимости слишком долго остаётся на рынке или продаётся ниже своей стоимости. Отсутствующие обязательные сведения, приукрашенные описания или неудачная подборка фотографий отпугивают серьёзных заинтересованных лиц ещё до просмотра — а недостоверные данные после покупки могут привести к снижению покупной цены, возмещению ущерба или даже обратному расторжению сделки. Мы покажем типичные ошибки частных продавцов в экспозе, почему каждая из них лишает вас покупателя и как их избежать.
» Читать далееХоумстейджинг означает подготовку недвижимости перед продажей таким образом, чтобы потенциальные покупатели сразу захотели в неё въехать, — и во многих случаях это удаётся сделать без дорогостоящего специалиста. С помощью расхламления, тёплого света, нейтральных цветов и грамотно расставленной мебели помещения можно сделать визуально более просторными, светлыми и привлекательными. Мы шаг за шагом покажем, с помощью каких приёмов вы самостоятельно подготовите свою квартиру к продаже — даже при небольшом бюджете.
» Читать далееМежду суммой, которую вы хотите получить в итоге, и цифрой, указанной в объявлении, стоит осознанное решение: запас для переговоров. Тот, кто устанавливает цену предложения точно на желаемую сумму, лишается пространства для переговоров, а тот, кто сразу называет слишком высокую цену, отпугивает заинтересованных лиц ещё до первого запроса. Мы покажем вам, как вывести обоснованную цену предложения из рыночной стоимости и целевой цены, каким может быть запас в 2026 году и как правильно указать цену в экспозе.
» Читать далееТот, кто продаёт недвижимость, должен предоставить больше, чем красивые фотографии. Потенциальные покупатели, их банк и нотариус требуют надёжные подтверждения — от выписки из поземельной книги до энергетического паспорта. Если они отсутствуют, продажа затягивается или даже срывается визит к нотариусу. Мы покажем, какие документы следует собрать в 2026 году и где их получить.
» Читать далееПривлекательная недвижимость быстро привлекает десятки запросов — однако лишь малая их часть поступает от людей, которые действительно могут и хотят купить. Тот, кто приглашает на просмотр каждого заявителя без проверки, теряет выходные на любопытных, соседей и, в худшем случае, мошенников. Настоящее искусство заключается в том, чтобы заранее распознать серьёзных покупателей — ещё до того, как первая встреча появится в календаре. Мы покажем вам, какие сигналы важны, какие вопросы допустимо задавать и как сосредоточить своё время на подходящих заинтересованных лицах.
» Читать далееПросмотр часто за несколько минут решает, станет ли потенциальный покупатель покупателем — и обычно на эмоциональном уровне. Тот, кто уверенно проводит по помещениям, направляет разговор и честно отвечает на вопросы, продаёт быстрее и по более высокой цене. Мы покажем вам, как драматургически выстроить осмотр, вести разговор и взаимодействовать с разными потенциальными покупателями.
» Читать далее„Provisionsfrei" ist eines der stärksten Verkaufsargumente auf dem Immobilienmarkt – und wer privat verkauft, nutzt es fast von selbst. Denn ohne Makler fällt für den Käufer keine Courtage an, und Sie sparen zugleich Ihren eigenen Provisionsanteil. Wir zeigen Ihnen, was „provisionsfrei inserieren" genau bedeutet, auf welchen Portalen Sie als Privatverkäufer selbst inserieren – auch dort, wo sonst nur Makler hinkommen – und welche Pflichtangaben in kein Inserat fehlen dürfen.
» Читать далееНет ничего досаднее, чем сорвавшаяся продажа незадолго до визита к нотариусу из-за того, что банк покупателя всё же отказал в финансировании. Содержательное подтверждение финансирования защищает вас от этого — при условии, что вы знаете, какие документы действительно имеют значение и как проверить их подлинность. Мы покажем, какие подтверждения следует запросить у конкретного заинтересованного лица, по каким признакам распознать надёжное одобрение и что при этом необходимо учитывать в отношении защиты данных.
» Читать далееЦена предложения — главный рычаг при продаже недвижимости: от неё зависит, откликнется ли множество заинтересованных лиц или ваше объявление будет месяцами оставаться без внимания. Одна лишь оценка стоимости даёт вам только цифру — превратить её в конкретную цену объявления является отдельным стратегическим решением. Мы покажем, как вывести из определённой рыночной стоимости рыночно обоснованную цену предложения, какие существуют ценовые стратегии и как использовать в своих интересах психологические пороги и поисковые фильтры порталов.
» Читать далееХоумстейджинг призван представить недвижимость в лучшем свете, чтобы продать её быстрее и по более высокой цене, однако профессиональное оформление в зависимости от объекта может быстро обойтись в несколько тысяч евро. Окупится ли эта инвестиция, зависит от состояния недвижимости, рыночной ситуации и вида хоумстейджинга. Мы объясним, что такое хоумстейджинг, сколько он стоит и как влияет на цену и сроки продажи, чтобы вы могли принять обоснованное решение.
» Читать далееСодержательная планировка — один из важнейших элементов экспозе: она с первого взгляда показывает распределение помещений, создаёт доверие и обращается именно к тем потенциальным покупателям, которые действительно хотят купить объект. Согласно часто цитируемому исследованию портала Rightmove, каждый пятый потенциальный покупатель полностью игнорирует объявление, если к нему не приложена планировка. Мы расскажем, где получить планировку, как привлекательно её оформить — при необходимости с мебелью — и почему она ускоряет продажу.
» Читать далееТот, кто хочет продать или сдать недвижимость, в самом начале сталкивается с простым, но решающим вопросом: где должно появиться предложение? Сегодня существует больше способов, чем когда-либо: от крупных порталов недвижимости, досок объявлений и метапоисковых систем до социальных сетей и классического щита «Продаётся». Мы представим обзор всех важных каналов продвижения, сравним их сильные стороны и покажем, какая комбинация действительно подходит для вашей недвижимости.
» Читать далееУспех просмотра определяется ещё до того, как позвонит первый заинтересованный покупатель. Тот, кто тщательно подготовит недвижимость и документы, производит серьёзное впечатление, уверенно отвечает на дополнительные вопросы и в итоге часто продаёт быстрее и по более выгодной цене. Мы покажем вам, как продавцу подготовить объект, документы и порядок проведения просмотра — и каких ошибок заранее избежать.
» Читать далееЦена предложения вашей недвижимости — лишь отправная точка: фактическую выручку от продажи определяют переговоры с потенциальным покупателем. Тот, кто уверенно вступает в разговор, отстаивает свою цену и часто получает на несколько десятков тысяч евро больше, чем неподготовленный продавец. Мы покажем вам, как стратегически вести переговоры о продаже, аргументированно защищать свою цену и избегать типичных ошибок.
» Читать далееWer eine Immobilie finanziert, stößt früher oder später auf einen Wert, der niedriger ausfällt als der Kaufpreis: den Beleihungswert. Er ist kein Rechenfehler und keine Verhandlungsmasse, sondern eine bewusst vorsichtige, gesetzlich vorgeschriebene Größe, mit der Banken ihr Risiko absichern. Wir erklären Ihnen, was der Beleihungswert ist, warum er systematisch unter dem Marktwert liegt und was das konkret für Ihre Finanzierung bedeutet.
» Читать далееНовостройка и дом 1960-х годов могут находиться на одной и той же улице и при этом иметь совершенно разную стоимость. Причина заключается не столько в самом годе постройки, сколько в оставшемся сроке полезного использования — количестве лет, в течение которых здание ещё будет экономически использоваться. В рамках метода определения стоимости по затратам этот показатель определяет так называемое снижение стоимости из-за возраста и тем самым составляет значительную часть стоимости здания. Мы объясним, как взаимодействуют год постройки, модернизации и оставшийся срок полезного использования, как рассчитывается снижение стоимости из-за возраста и что это означает для покупателей и продавцов.
» Читать далееУ незастроенного земельного участка нет планировки, жилой площади и года постройки — поэтому его сложнее оценить, чем готовый дом. Его стоимость заключается исключительно в потенциале: в том, что и в каком объёме на нём разрешено построить. Мы объясним, какие факторы определяют цену участка — от возможности застройки и инженерного обустройства до нормативной стоимости земли — и как самостоятельно составить реалистичное представление о его стоимости.
» Читать далееСтоимость квартиры в собственности зависит не только от местоположения, площади и состояния — важны также факторы, которых у частного дома на одну семью вообще нет: расходы на содержание дома, резервный фонд товарищества собственников, доля совладения, а также этаж и возможное наличие лифта. Мы покажем, какие факторы стоимости действительно важны для квартир, как правильно их оценить и с какими документами определить соответствующую рынку цену.
» Читать далееПочти каждый покупатель рассчитывает на возможность торга — поэтому большинство продавцов сознательно устанавливают цену предложения немного выше суммы, которую хотят получить в итоге. Однако вопрос о том, насколько велик может быть этот запас, чтобы не отпугнуть заинтересованных лиц, является одним из самых сложных во всей продаже. Мы объясним вам, каким обычно бывает пространство для переговоров на рынке в 2026 году, как определить подходящую надбавку и как уверенно реагировать на предложения в ходе переговоров.
» Читать далееБудь то продажа, раздел наследства, развод или просто желание сориентироваться: рано или поздно почти каждый собственник хочет узнать, сколько стоит его недвижимость. Точную цену никто не знает заранее — она определяется только на рынке. Однако с помощью правильных факторов и четкого подхода стоимость можно определить на удивление точно. Мы покажем вам, от чего зависит стоимость недвижимости и как шаг за шагом самостоятельно ее определить.
» Читать далееЭнергетическое состояние недвижимости давно перестало быть второстепенной темой и стало существенным ценовым фактором. Между лучшим и худшим энергетическим стандартом разница в цене предложения домов сегодня составляет около 30 процентных пунктов. Энергетический сертификат, класс энергоэффективности и тип отопления теперь во многом определяют, насколько быстро и по какой цене вы сможете продать объект. Мы расскажем, как энергетический фактор влияет на стоимость недвижимости в 2026 году, какие обязанности предусматривает Закон об энергетике зданий и на что покупатели обращают особое внимание.
» Читать далееНи один фактор не влияет на стоимость недвижимости так сильно, как её местоположение — и, в отличие от планировки, оснащения или энергетического стандарта, впоследствии его нельзя изменить. Специалисты различают два уровня: макролокацию (регион, город, район) и микролокацию (улица, земельный участок, непосредственное окружение). Мы объясним вам, как оба уровня определяют цену, какие факторы действительно имеют значение и как систематически оценить местоположение недвижимости.
» Читать далееИмеет ли квартира площадь 78 или 86 квадратных метров, на первый взгляд кажется мелочью — но для покупной цены это быстро превращается в несколько десятков тысяч евро. Жилая площадь является основой почти каждой оценки недвижимости, и именно здесь происходят самые дорогостоящие ошибки. Мы покажем вам, как правильно определить жилую площадь согласно Положению о жилой площади, как учитывать скосы крыши, балконы и подвалы и почему неправильное указание площади делает любую цену за квадратный метр бессмысленной.
» Читать далееПри сдаваемой в аренду недвижимости для покупателей важна не цена за квадратный метр, а доход: сколько объект приносит год за годом? Именно на этот вопрос отвечает метод доходного подхода — официальный метод оценки доходных объектов в соответствии с Положением об оценке стоимости недвижимости (ImmoWertV). Мы пошагово объясним, как формируется доходная стоимость, какие показатели для этого необходимы и чем этот метод отличается от известной формулы маклеров.
» Читать далееЕсли для дома нельзя использовать ни подходящие сравнительные цены, ни доходы от аренды, остается стоимость субстанции: метод определения стоимости по затратам оценивает недвижимость исходя из расходов на ее новое строительство сегодня, за вычетом износа и с добавлением стоимости земли. Это третий из трех предусмотренных законом методов оценки и применяется прежде всего для используемых собственниками домов на одну и две семьи. Мы покажем, когда важна стоимость субстанции, как пошагово выполняется расчет и на что следует обратить внимание собственникам.
» Читать далееПолноценный отчёт о рыночной стоимости требует времени и денег — однако он далеко не в каждой ситуации необходим. В суде, в налоговой инспекции или при спорном разделе наследства без него почти невозможно обойтись, тогда как для обычной продажи часто достаточно более упрощённой оценки стоимости. Мы объясним, когда отчёт имеет смысл или даже является обязательным и чем отличаются краткий отчёт и полный отчёт.
» Читать далееПрофессиональный оценочный отчёт стоит в зависимости от объёма от нескольких сотен до нескольких тысяч евро. Цена зависит прежде всего от рыночной стоимости вашей недвижимости, вида отчёта и выбранной модели расчёта. Фиксированный гонорар, гонорар в зависимости от стоимости или почасовая ставка: знание принципов ценообразования помогает избежать неприятных сюрпризов. Мы объясним, каких расходов ожидать в 2026 году и чем отличаются эти модели.
» Читать далееНе каждый ремонт окупается при продаже. Тем, кто инвестирует незадолго до продажи, следует целенаправленно выбирать меры, создающие больше дополнительной стоимости, чем они стоят, — всё остальное лишь уменьшает прибыль. Мы расскажем, какие модернизации заметно повысят цену продажи в 2026 году, какие субсидии и налоговые преимущества можно использовать и от чего перед продажей лучше отказаться.
» Читать далееТот, кто хочет оценить квартиру в собственности или таунхаус, почти всегда сначала сталкивается с методом сравнительной стоимости. Он определяет стоимость недвижимости на основе фактически уплаченных покупных цен сопоставимых объектов и поэтому считается наиболее близким к рынку из трёх установленных законом методов оценки. Мы объясним, как работает этот метод, откуда берутся сравнительные данные и для каких объектов недвижимости он подходит лучше всего.
» Читать далееНормативная стоимость земли — это официальная средняя стоимость земли в определённом местоположении, указанная в евро за квадратный метр и бесплатно доступная каждому. Это важнейший официальный ориентир, если вы хотите примерно оценить стоимость земельного участка: при покупке, продаже, наследовании или для целей земельного налога. Мы объясним, что именно означает нормативная стоимость земли, где найти её через порталы BORIS и как на её основе определить стоимость земли вашего участка.
» Читать далееКомиссия риелтора при продаже недвижимости быстро достигает нескольких десятков тысяч евро — неудивительно, что многие собственники задумываются, действительно ли им нужен риелтор. Однако более дешёвый путь не всегда оказывается лучшим. Мы напрямую сравниваем продажу с риелтором и без него — от услуг и расходов до затрат времени и рисков, — чтобы вы могли принять правильное решение для своей ситуации.
» Читать далее